TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à Mme [D] [F]

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/01751 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6G4C

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [D] [F], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [E] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 19 novembre 2009, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic), office public de l’habitat, Habitat [Localité 4] Provence (Hmp), a consenti à M. [I] [G] et Mme [E] [H] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], dans le [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 501,73 euros, outre 163,42 euros de charges.

Suite au décès de Mme [E] [H], M. [I] [G] et l’Epic Hmp ont signé un avenant au contrat de bail à effet du 29 novembre 2016 relatif au transfert du bail à M. [I] [G].

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [I] [G] et Mme [E] [H] le 23 décembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.045,67 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, l’Epic Hmp, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner en référé M. [I] [G] et Mme [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de M. [I] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique,la condamnation solidaire de M. [I] [G] et de Mme [E] [H] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.371,01 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 7 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignationleur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation sur le fondement de l’article 1760 du code civil, jusqu’à libération effective des lieux,leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution à venir.

A l’audience du 12 juin 2025, l’Epic Hmp, représenté par sa chargée de gestion au sein de la direction contentieux, réitère les termes de son assignation à l’exception de ses demandes formulées à l’encontre de Mme [E] [H], dont il se désiste. Il indique qu’elle n’occupe plus les lieux.

Cités à étude, M. [I] [G] et Mme [E] [H] ne sont ni comparants ni représentés.

S’agissant diagnostic social et financier transmis au tribunal, seul M. [I] [G] s’est présenté, le rapport mentionnant son refus de répondre aux questions, s’agissant notamment de la composition de son foyer, indiquant uniquement que la dette locative était réglée.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [I] [G] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le décès Mme [E] [H] est mentionné sur l’avenant au contrat de bail versé au débat par le bailleur.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 17 mars 2025 a été dénoncée le 18 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

L’Epic Hmp justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 12 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’Epic Hmp est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 19 novembre 2009 contient une clause résolutoire (article 6 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.045,67 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 février 2025.

M. [I] [G] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [I] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [I] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 727,23 euros actuellement, et de condamner M. [I] [G] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [I] [G] reste devoir la somme de 545,40 euros, à la date du 10 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus.

M. [I] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 545,40 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025, date de l’assignation

Sur les demandes accessoires

M. [I] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Epic Hmp, M. [I] [G] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 19 novembre 2009 entre l’Epic Hmp d’une part et M. [I] [G] et Mme [E] [H] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 4 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [I] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Epic Hmp pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [I] [G] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit sept cent vingt-sept euros et vingt-trois centimes (727,23 euros) à ce jour, à compter du 4 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [I] [G] à verser à l’Epic Hmp, à titre provisionnel, la somme de cinq cent quarante-cinq euros et quarante centimes (545,40 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 10 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [I] [G] aux dépens ;

CONDAMNE M. [I] [G] à verser à l’Epic Hmp une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente