Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, Chambre des referes, 6 mars 2025, n° 25/00011

TJ Saint-Denis de la Réunion 6 mars 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que la SARL Bogard n'a pas justifié avoir réglé les loyers dus, rendant la demande de paiement fondée.
Accepté
Application de la clause d'indexation
La cour a jugé que l'indexation du loyer était conforme aux stipulations du bail et que la somme demandée était due.
Accepté
Inexécution des obligations contractuelles entraînant une clause pénale
La cour a constaté que la clause pénale était applicable en raison de l'inexécution des obligations de paiement par la SARL Bogard.
Accepté
Occupation sans droit des locaux
La cour a jugé que la SARL Bogard était en situation d'occupation sans droit, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a reconnu le droit à l'indemnité d'occupation, calculée selon les termes du bail.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, ch. des réf., 6 mars 2025, n° 25/00011
Numéro(s) :	25/00011
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume Jean Hyppolyte DE GERY
Cabinet(s) :	GERY - SCHAEPMAN
Parties :	S.A.R.L. BOGARD immatriculée au RCS de [ Localité 8 ] sous le numéro

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00011 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G6SS

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 06 Mars 2025

DEMANDERESSE

Mme [P] [D] [V] [H] épouse [B]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BOGARD immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 383 968 732, pris en la personne de son gérant en exercice.

[Adresse 1]

[Localité 6]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 06 Février 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 06 Mars 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître DE GERY délivrée le :

Copie certifiée conforme délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte authentique en date des 26 et 29 décembre 2014, Madame [P] [H] épouse [B], usufruitière, et les consorts [L], [Z], [F], [J] et [X] [B], nus-propriétaires, ont consenti un bail professionnel sur un terrain bâti de 675 m² situé [Adresse 3], cadastré AM n°[Cadastre 2], à la SARL Bogard pour un loyer annuel de 45.600 € soit un loyer mensuel de 3.800 €.

Par acte authentique du 29 décembre 2014, la SARL Bogard a conclu un contrat de sous-location avec la SEDRE pour un loyer annuel de 69.120 € auquel ont concouru Madame [P] [H] épouse [B], usufruitière, et les consorts [L], [Z], [F], [J] et [X] [B], nus-propriétaires, en qualité de bailleurs.

Depuis plusieurs années, le bail a été porté à la somme de 4.000 € par mois compte tenu de l’indexation fondée sur l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Depuis mai 2023, des retards de paiement de loyers sont récurrents. Le 15 novembre 2023, la société Bogard a fait l’objet d’une radiation du registre du commerce et des sociétés de Saint Pierre.

La société Bogard était mise en demeure par LRAR du 12 juin 2024, de régulariser sa dette locative, de justifier de son inscription régulière auprès du registre du commerce et des sociétés de Saint Pierre et de justifier de l’assurance régulière au titre des quatre dernières années. Madame [B] informait encore dans cette mise en demeure de sa volonté de voir l’indice appliqué au montant des loyers à compter du 31 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024 visant la clause résolutoire, il était fait commandement à la SARL Bogard d’avoir à payer la somme de 5.000 € au titre des loyers impayés, la somme de 5.196 € au titre de la réactualisation des loyers, de justifier de l’inscription régulière auprès du registre du commerce et des sociétés de Saint Pierre, de justifier de l’assurance. La société Bogard n’a pas déféré à ces injonctions.

En l’absence de régularisation de la société Bogard, Madame [B] a, par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, fait assigner la SARL Bogard devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :

Condamner la SARL BOGARD à payer la somme de 5.000 € à Madame [B] au titre des loyers de mai et juin 2023 ;Condamner la SARL BOGARD à payer la somme de 7.327,54 € au titre de l’indexation du loyer sur l’ILAT à compter du 31 décembre 2023 à Madame [B], Condamner la SARL BOGARD à payer la somme de 1.019,68 € à Madame [B] au titre la clause pénale insérée dans le bail des 26 et 29 décembre 2014,Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 novembre 2024 en raison du défaut de paiement des loyers et de leurs augmentations indexées sur l’ILAT pourtant prévus par le bail professionnel des 26 et 29 décembre 2014,En conséquence,

Ordonner à la SARL Bogard de libérer les lieux de tout occupant, biens meubles et effets personnels dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance,Autoriser, à défaut de libération volontaire des lieux, Madame [B] à faire procéder à l’expulsion de la SARL Bogard du bien situé [Adresse 3] à [Localité 7] avec le concours de la force publique en cas de besoin et ce, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, y compris avec le concours d’un serrurier aux frais de la SARL Bogard,Condamner la société Bogard à verser à Madame [B] la somme de 6.999,21 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 22 novembre 2024,Condamner la société Bogard à verser à Madame [B] la somme de 200 € par jour à titre d’astreinte à compter du 22 novembre 2024,Condamner la société Bogard au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le commandement de payer du 22 octobre 2024.

Bien que régulièrement assignée conformément à l’article 658 du code de procédure civile et ayant eu un temps suffisant pour préparer sa défense, la société Bogard n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 6 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal doit vérifier si la demande est recevable, régulière et bien fondée. L’absence du défendeur ne saurait faire présumer ces trois conditions.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule « clause résolutoire :

« à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail est résilié de plein droit.

Si dans ce cas, le locataire se refuse à quitter les lieux loués, il encourra une astreinte de 200 € par jour de retard. Il sera en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%.

Enfin, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par le juge territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée ».

Suivant acte du commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, Madame [B] a vainement fait commandement de payer la société Bogard la somme de 5.000 € au titre des loyers impayés et la somme de 5.196 € au titre de l’indexation depuis le 31 décembre 2023. La SARL Bogard était encore sommée de justifier de son inscription régulière auprès du registre du commerce et des sociétés de Saint Pierre et de justifier de l’assurance régulière au titre des années 2022, 2023 et 2024.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. La SARL Bogard ne justifie pas avoir réglé l’arriéré des loyers et des charges. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 22 novembre 2024.

Par ailleurs, à ce manquement de paiement des loyers, la SARL Bogard ne justifie pas d’une souscription d’une assurance malgré la mise en demeure et la sommation par acte de commissaire de justice.

La société Bogard est occupante sans droit des locaux dont Madame [B] est usufruitière depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise. En revanche, l’expulsion étant ordonnée, au besoin avec le concours de la force publique, une astreinte n’apparaît donc pas nécessaire, quand bien même celle-ci est prévue dans le bail.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

L’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation.

La SARL Bogard reste à devoir la somme de 5.000 € au titre des loyers de mai et juin 2023, la somme de 7.327,54 € au titre de l’indexation à compter du 31 décembre 2023, décompte arrêté au 22 novembre 2024.

La clause pénale du bail prévoit une majoration de 10% sur les sommes restant dues, soit la somme de 1.019,68 €, selon décompte arrêté au 22 novembre 2024.

Enfin, le bail prévoit que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle soit équivalente au montant des loyers de la dernière année de location majorée de 50%, soit la somme de 6.999,21 € par mois. Il sera fait droit à la demande de Madame [B] de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 6.999,21 € jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 22 novembre 2024,

ORDONNONS l’expulsion de la société Bogard et de tous occupants de son chef ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter d’un commandement de quitter les lieux,

DISONS n’y avoir lieu à prononcer une mesure d’astreinte,

CONDAMNONS la société Bogard la SARL BOGARD à payer la somme provisionnelle de 5.000 € à Madame [B] au titre des loyers de mai et juin 2023,

CONDAMNONS la SARL Bogard à payer la somme provisionnelle de 7.327,54 € au titre de l’indexation du loyer sur l’ILAT à compter du 31 décembre 2023 à Madame [B],

CONDAMNONS la SARL Bogard à payer la somme provisionnelle de 1.019,68 € à Madame [B] au titre la clause pénale insérée dans le bail des 26 et 29 décembre 2014,

CONDAMNONS la SARL Bogard à payer la somme provisionnelle de 6.999,21 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 22 novembre 2024,

CONDAMNONS la SARL Bogard aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS la SARL Bogard à payer à Madame [B] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE