TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 22/08393 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WUY4

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Mme [W] [Z], intervenante volontaire

[Adresse 9]

[Localité 18]

représentée par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

Mme [I] [H], intervenante volontaire

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

M. [L] [H], intervenant volontaire

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 14]

représenté par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

M. [N] [H], intervenant volontaire

[Adresse 10]

[Localité 5]

représenté par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

M. [T] [H], intervenante volontaire

[Adresse 17]

[Localité 4]

représenté par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

M. [C] [H], intervenant volontaire

[Adresse 19]

[Localité 13]

représenté par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

M. [V] [H], intervenant volontaire

[Adresse 2]

[Localité 15]

représenté par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

Mme [U] [H], intervenant volontaire

[Adresse 19]

[Adresse 19]

[Localité 16]

représentée par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

M. [F] [P] venant aux droits de Mme [X] [P] héritière du demandeur intial M. [E] [H], intervenant volontaire

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. [D] [A] [E] [K]

[Adresse 11]

[Localité 13]

représenté par M^e Lamia BABA, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Novembre 2024.

A l’audience publique du 05 Mai 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11Juillet 2025 et prorogé au 08 Septembre 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 6 décembre 2019, M. [E] [H] a vendu à M. [D] [K] un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 13] figurant au cadastre section PS n°[Cadastre 12] d’une surface de 00ha 01a 22ca.

Le prix de vente était fixé à 300.000 euros, payable comptant à hauteur de 30.000 euros et le solde, soit 270.000 euros, payable à terme en 36 mensualités de 7.500 euros par échéance et à terme échu tous les 28 du mois, la première échéance devant être versée le 28 janvier 2020.

Plusieurs mensualités n’ayant pas été payées, M. [E] [H] a fait signifier à l’acheteur un commandement de payer les échéances impayées le 9 juillet 2021.

Le 8 septembre 2021, il lui a fait signifier la déchéance du terme et a exigé le règlement du solde du prix de vente, soit 232.500 euros.

Puis, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 14 mars 2022 à M. [D] [K].

Des discussions se sont engagées entre les parties mais n’ont pas permis le règlement du solde.

Suivant exploit délivré le 12 décembre 2022, M. [E] [H] a fait assigner M. [D] [K] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de résolution de la vente et d’indemnisation.

M. [D] [R] a saisi le juge de la mise en état d’un incident tiré du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière.

A l’audience du 14 septembre 2023, il s’est finalement désisté de son incident.

[E] [H] est décédé le 11 novembre 2023.

Par ordonnance du 3 avril 2024, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance.

Par conclusions notifiées le 17 septembre 2024, les héritiers de [E] [H] sont intervenus volontairement à l’instance à savoir sa veuve, Mme [W] [Z], et ses enfants, Mme [I] [H], M. [L] [H], M. [N] [H], M. [T] [H], M. [C] [H], M. [V] [H], Mme [U] [H], Mme [X] [P], elle-même décédée le 1er février 2024, représentée par ses héritiers, [I], [L], [N], [T], [C], [V], [U] [H], ainsi que M. [F] [P], ses frères et soeurs, ci-après les consorts [H].

M. [D] [R] n’a pas conclu au fond.

La clôture des débats est intervenue le 20 novembre 2024, et l’affaire fixée à l’audience du 5 mai 2025.

* * * *

Aux termes de leurs dernières écritures, les consorts [H] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1147 et suivants du code civil, 1656 du code civil,

prononcer la résolution de la vente intervenue suivant acte authentique en date du 6 décembre 2019 entre [E] [H] et M. [D] [K], portant sur l’immeuble sis à [Localité 13] (Nord – [Localité 13]), [Adresse 6], figurant au cadastre section PS n°[Cadastre 12] pour une surface de 00ha 01a 22ca,dire que la partie du prix payé par M. [D] [K], soit la somme totale de 157.500 euros, leur restera acquise à titre de dommages et intérêts,ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière,condamner M. [D] [K] à leur payer la somme de 1.053.87 euros au titre des frais d’huissier exposés, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022, date de la mise en demeure,condamner M. [D] [K] à leur payer la somme de 1.167.33 euros au titre de la facture de consommation EDF, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022, date de la mise en demeure,condamner M. [D] [K] à leur payer la somme de 720 euros au titre des frais de rédaction du projet de reconnaissance de dette, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022, date de la mise en demeure, condamner M. [D] [K] à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux entiers dépens de la présente procédure,dire que l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Pour l’exposé des moyens des demandeurs, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Le défendeur ayant constitué avocat, le jugement lui sera contradictoire bien qu’il n’ait pas conclu au fond.

Sur la résolution de la vente

L’article 1654 prévoit que « si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente ».

L’article 1656 dispose quant à lui que « S’il a été stipulé lors de la vente d’immeubles, que, faute du payement du prix dans le terme convenu, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation ; mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai ».

En l’espèce, la vente du 6 décembre 2019 a été consentie au prix de 300.000 euros, payable à hauteur de 30.000 euros comptant au jour de la vente, et pour le solde de 270.000 euros par 36 mensualités de 7.500 euros tous les 28 du mois, la première échéance devant être réglée le 28 janvier 2020.

L’acte de vente contient une clause résolutoire rédigée comme suit :

« 4) qu’à défaut de paiement exact à son échéance d’un seul terme du principal ou des intérêts, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, les sommes qui resteront dues deviendront immédiatement et de plein droit exigible sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, ni de faire prononcer en justice la déchéance du terme nonobstant toutes offres de paiement et consignations ultérieures.

Qu’au surplus, à défaut de paiement de tout ou partie du solde du prix dans les termes convenus, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 1656 du code civil, si le commandement contient déclaration formelle par le VENDEUR de son intention de profiter de la présente clause.

Cette résolution aura lieu sans préjudice du droit du VENDEUR à tous dommages et intérêts.

Si le commandement ne contient pas la déclaration prévue ci-dessus, la vente ne sera pas résolue mais le VENDEUR aura le droit à défaut de paiement dans les trente jours de ce commandement, à titre de de stipulation de pénalité, à une indemnité de six pour cent des sommes exigibles.

Les indemnités résultant du présent article seront indépendantes de celles prévues aux articles ci-après ».

Suite au non paiement de plusieurs échéances par l’acquéreur, [E] [H] a fait délivrer à M. [D] [K], le 9 juillet 2021, un premier commandement de payer la somme en principal de 142.500 euros correspondant aux échéances impayées de décembre 2019 à juin 2021.

En l’absence de règlement, il a fait signifier par acte d’huissier de justice du 8 septembre 2021 la déchéance du terme et a exigé, par voie de conséquence, le règlement du solde du prix de vente, à savoir la somme de 232.500 euros.

En l’absence de règlement du prix de vente, il lui a fait signifier, le 14 mars 2022, un nouveau commandement de payer la somme de 246.918,06 euros. Il lui a également, après avoir retranscrit la clause résolutoire figurant dans l’acte de vente, notifié son intention de profiter de la dite clause.

Par courrier recommandé du 31 mai 2022, [E] [H], par l’intermédiaire de son conseil, a de nouveau indiqué à M. [D] [K] qu’il était fondé à solliciter devant le tribunal judiciaire la résolution de la vente et l’octroi de dommages et intérêts. Il lui laissait néanmoins la possibilité d’échapper à la résolution de la vente s’il réglait, sous huitaine, le solde du prix de vente, outre la pénalité de 6%, les intérêts et frais divers, soit la somme de 257.820,04 euros.

Une dernière relance lui a été faite par recommandé le 21 juin 2022.

A la suite de cela, M. [D] [K] ne s’est pas acquitté des sommes réclamées et a proposé, le 28 juillet 2022, un arrangement amiable par le biais d’un versement de 90.000 euros le 1er août 2022 et du versement d’échéances mensuelles de 7.500 euros jusqu’en décembre 2023.

La somme de 90.000 euros a bien été réglée et [E] [H] a proposé un échéancier différent, celui proposé par l’acheteur ne permettant pas de couvrir la dette. Il lui demandait un retour avant le 15 septembre 2022.

En l’absence de réponse à ce dernier courrier, [E] [H] a fait assigner M. [D] [K] devant le tribunal.

Les éléments ainsi rapportés permettent d’établir que l’acheteur n’a pas respecté l’échéancier prévu dans l’acte de vente et ne s’est pas acquitté du paiement du solde du prix après commandement de payer du 8 septembre 2021. [E] [H] a bien manifesté son intention de faire jouer la clause résolutoire dans le commandement du 14 mars 2022. Même s’il a tenté par la suite d’éviter cette résolution en trouvant un arrangement amiable avec son acquéreur, aucun accord n’a finalement été trouvé.

Il convient de constater ainsi que l’acheteur ne s’est pas acquitté de son obligation de régler le prix de vente et qu’en conséquence la vente est résolue de plein droit conformément à la clause résolutoire.

Au sens des articles 1304-3 alinéa 2 et 1304-7 du Code civil, la résolution d’un acte juridique consiste dans l’anéantissement rétroactif des effets de celui-ci et a pour conséquence de remettre les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient à la date de sa conclusion, sans remettre en cause, le cas échéant, les actes conservatoires et d’administration.

La succession [H] redevient donc propriétaire du bien. Elle devra par voie de conséquence restituer à M. [D] [K] la partie du prix de vente d’ores et déjà réglée qui, selon les pièces versées aux débats, s’élève à 157.500 euros. En effet, 30.000 euros ont été payés comptant le jour de la vente. Puis, en septembre 2022, M. [D] [K] a transmis un chèque de banque de 90.000 euros dont le conseil de [E] [H] a bien accusé réception (pièce 9). Enfin, selon le tableau versé et le décompte de l’huissier, cinq mensualités de 7.500 euros ont été réglées, soit 37.500 euros (pièces 2 et 12).

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à l’espèce, prévoit que “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

L’article 1231-2 dispose quant à lui que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

Les consorts [H] réclament en premier lieu la conservation du prix déjà payé, correspondant à la somme de 157.500 euros, à titre de dommages et intérêts. Ils font valoir que [E] [H], puis la succession, ont été privés du bien depuis la vente du 6 décembre 2019 et n’ont pu disposer, pendant de nombreuses années, ni de la jouissance du bien, ni des revenus locatifs qu’ils produisaient alors que M. [D] [K] était locataire du rez de chaussée commercial, ni de la contrepartie du prix selon les échéances prévues, ce qui a entravé la réalisation de leurs projets et l’équilibre de leur budget.

S’il est exact que [E] [H], puis sa succession, ont dû subir la carence de l’acquéreur dans le paiement du prix de vente, il convient de rappeler qu’il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de la consistance de leur préjudice et de son évaluation à hauteur de 157.500 euros, ce qu’ils ne font pas. Dans ces conditions, cette demande sera rejetée.

Ils réclament ensuite la somme de 1.053,84 euros au titre des frais d’huissier ce dont il est justifié. Ces frais ont été engagés par suite de la carence de l’acheteur. Ils sont donc dus par lui.

Ils réclament également la somme de 1.167,33 euros correspondant au règlement d’une facture de consommation EDF postérieure à la vente. Il est produit une facture de résiliation du 18 août 2021 d’un montant de 1.167,33 euros au nom de [E] [H]. Cette facture mentionne un rappel à payer au titre des précédentes factures sans préciser la date de ces factures de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si elles se rapportent à des consommations antérieures ou postérieures à la vente. Dans ces conditions, la demande sera rejetée.

Enfin, il est réclamé la somme de 720 euros au titre de la rédaction par la société DCL d’un projet de reconnaissance de dette. Il est produit en ce sens une facture du 4 mars 2022. Cette somme est donc due par l’acquéreur.

Les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022, date de la mise en demeure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret, ni de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”.

Succombant en l’instance, M. [D] [K] sera condamné aux dépens.

L’équité commande d’allouer aux consorts [H] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Constate la résolution de la vente intervenue le 6 décembre 2019 entre [E] [H] d’une part et M. [D] [K] d’autre part, portant sur l’immeuble à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 13], cadastré section PS [Cadastre 12], d’une contenance totale de 00 ha 01 a 22ca,

Condamne Mme [W] [Z], Mme [I] [H], M. [L] [H], M. [N] [H], M. [T] [H], M. [C] [H], M. [V] [H], Mme [U] [H], et M. [F] [P], venant aux droits de [E] [H] et de [X] [P], à restituer à M. [D] [K] le prix de vente déjà réglé, à savoir la somme de 157.500 euros,

Condamne M. [D] [K] à payer à Mme [W] [Z], Mme [I] [H], M. [L] [H], M. [N] [H], M. [T] [H], M. [C] [H], M. [V] [H], Mme [U] [H], et M. [F] [P], venant aux droits de [E] [H] et de [X] [P] les sommes suivantes :

1.053,87 euros au titre des frais d’huissier exposés720 euros au titre des frais de rédaction du projet de reconnaissance de dette,

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2022,

Déboute Mme [W] [Z], Mme [I] [H], M. [L] [H], M. [N] [H], M. [T] [H], M. [C] [H], M. [V] [H], Mme [U] [H], et M. [F] [P], venant aux droits de [E] [H] et de [X] [P] de leurs autres demandes indemnitaires,

Ordonne la publication de la présente décision au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, à la requête de la partie la plus diligente,

Condamne M. [D] [K] aux dépens de l’instance,

Condamne M. [D] [K] à payer à Mme [W] [Z], Mme [I] [H], M. [L] [H], M. [N] [H], M. [T] [H], M. [C] [H], M. [V] [H], Mme [U] [H], et M. [F] [P], venant aux droits de [E] [H] et de [X] [P] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le greffier, Le président,