RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00406 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HEKI

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SHLMR

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant en personne assisté de Mme [V] [S] (Chargée de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 8] [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [C] [G] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 8] [Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Fahranaz JETHA,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Juillet 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SHLMR a donné à bail à Monsieur [E] [K] et à Madame [N] [Z] [C] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] selon contrat du 21 janvier 2021, moyennant un loyer mensuel actualisé de 782,88 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 29 septembre 2023, pour la somme en principal de 1.152,54 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 13 mai 2025 délivré à Personne concernant Monsieur [E] [K] et à Domicile concernant Madame [N] [Z] [C] [G], la SHLMR a fait assigner Monsieur [E] [K] et Madame [N] [Z] [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [K] et de Madame [N] [Z] [C] [G], tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [E] [K] et de Madame [N] [Z] [C] [G] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.841,33 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 782,88 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au parfait délaissement des lieux ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le commandement de payer ainsi que les frais d’expulsion.

A l’audience du 03 juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a actualisé sa créance à la somme de 3.407,09 euros.

Monsieur [E] [K] et Madame [N] [Z] [C] [G], comparants en personne, ont reconnu le montant de la dette locative mais ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux et ont sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 14 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SHLMR justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de loyers de Monsieur [E] [K] et de Madame [N] [Z] [C] [G] par un courrier du 17 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 21 janvier 2021 contient une clause résolutoire dans son article VIII indiquant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [E] [K] et à Madame [N] [Z] [C] [G] le 29 septembre 2023, pour la somme en principal de 1.152,54 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 29 novembre 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [E] [K] et de Madame [N] [Z] [C] [G] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 29 novembre 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SHLMR produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [K] et Madame [N] [Z] [C] [G] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 3.299,14 euros à la date du 02 juillet 2025.

Monsieur [E] [K] et Madame [N] [Z] [C] [G] n’apportent aucun élément de nature à contester la dette et ont reconnu son montant lors de l’audience.

En conséquence, il convient de les condamner solidairement à verser à la SHLMR la somme de 3.299,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 02 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.152,54 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que les locataires ont versé 500 euros le 02 juillet 2025.

Par ailleurs, la SHLMR a indiqué qu’elle ne s’oppose pas à la mise en place de délais de paiement.

Dans ces circonstances et eu égard à l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [E] [K] et à Madame [N] [Z] [C] [G] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [K] et de Madame [N] [Z] [C] [G] et ces derniers seront condamnés à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 782,88 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [E] [K] et Madame [N] [Z] [C] [G] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande.

Monsieur [E] [K] et Madame [N] [Z] [C] [G], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 janvier 2021 entre la SHLMR et Monsieur [E] [K] et Madame [N] [Z] [C] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies au 29 novembre 2023.

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [K] et Madame [N] [Z] [C] [G] à verser à la SHLMR la somme de 3.299,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 02 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.152,54 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [E] [K] et Madame [N] [Z] [C] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 200 euros chacune et une 17ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [K] et de Madame [N] [Z] [C] [G] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [E] [K] et Madame [N] [Z] [C] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [K] et Madame [N] [Z] [C] [G] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 782,88 euros (non révisable compte tenu de son caractère indemnitaire), égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE la SHLMR de sa demande de paiement d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [K] et Madame [N] [Z] [C] [G] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, magistrat à titre temporaire, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE