RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00178 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDC5

MINUTE N° : 25/204

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 25 AOUT 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SEMAC

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabrice SAUBERT, SCP GAILLARD-SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par Madame [P] [J] [W], conjointe, munie d’un pouvoir spécial

Madame [P] [J] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Farahnaz JETHA,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 30 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée par Farahnaz JETHA, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assisté de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SEMAC a donné à bail à Monsieur [F] [E] et à Madame [W] [P] [J] un appartement à usage d’habitation situé à l’adresse suivante :

[Adresse 2], selon contrat du 22 novembre 2023, moyennant un loyer mensuel actualisé de 570,59 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 28 août 2024, pour la somme en principal de 3.890,43 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 16 avril 2025 délivré « A Personne » concernant Monsieur [F] [X] et « A Domicile » concernant Madame [W] [P] [J], la SEMAC a fait assigner Monsieur [F] [E] et Madame [W] [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Benoît pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [E] et de Madame [W] [P] [J] des lieux loués, tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec l’aide et l’assistance de la [Localité 6] Publique si besoin est, et sous astreinte de 76,22 euros par jour de retard, dès le prononcé du jugement à intervenir;

— la condamnation de Monsieur [F] [E] et Madame [W] [P] [J] à la somme en principal de 4.819,43 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, sous réserve des loyers échus ou à échoir, jusqu’au prononcé du jugement,

— le paiement d’indemnité mensuelle d’occupation, révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;

— leur condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 30 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMAC, dûment représentée, a actualisé sa créance à la somme de 4.421,82 euros.

Monsieur [F] [E], représenté, et Madame [W] [P] [J], comparante, reconnaissent le montant de la dette locative mais demandent de pouvoir se maintenir dans les lieux.

Ils sollicitent des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été communiqué au tribunal avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 9] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 22 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SEMAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 18 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 22 novembre 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois dans son article 5 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2024, pour la somme en principal de 3.890,43 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au article 28 octobre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SEMAC est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [F] [E] et de Madame [W] [P] [J] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 28 octobre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SEMAC produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [E] et Madame [W] [P] [J] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 4.229,20 euros à la date du 19 juin 2025.

Monsieur [F] [E] et Madame [W] [P] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester la dette et ont reconnu son montant

En conséquence, il convient de les condamner à verser à la SEMAC la somme de 4.229,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3.890,43 euros et, à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la locataire a repris le versement du loyer. Les deux époux ont un emploi et proposent de payer 180 euros par mois.

La SEMAC a donné son accord pour des délais de paiement et pour la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces circonstances et eu égard à l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à Monsieur [F] [E] et à Madame [W] [P] [J] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SEMAC sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [E] et de Madame [W] [P] [J] et ces derniers seront condamnés à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 570,59 euros (non révisable compte tenu de son caratère indemnitaire), égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [E] et Madame [W] [P] [J], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2023 entre la SEMAC et Monsieur [F] [E] et Madame [W] [P] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies au 28 octobre 2024.

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [W] [P] [J] à verser à la SEMAC la somme de 4.229,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3.890,43 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [F] [E] et Madame [W] [P] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 180 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SEMAC à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [E] et de Madame [W] [P] [J] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef et leurs biens, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [F] [E] et Madame [W] [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [W] [P] [J] à verser à la SEMAC une indemnité d’occupation mensuelle de 570,59 euros (non révisable compte tenu de son caratère indemnitaire), égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [W] [P] [J] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maureen ETALE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE