5AA Minute N°

N° RG 25/00237 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GVX5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 NOVEMBRE 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [R] [B]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [C] [K]

née le 11 Mars 1984 à [Localité 5],

et

Monsieur [Y] [I]

né le 07 Août 1984 à [Localité 6],

demeurant tous deux [Adresse 2]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 04 JUILLET 2025, DATE PROROGEE AU 26 SEPTEMBRE 2025, PUIS AU 07 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 13 juillet 2022, la SCI MARTIN AUROY, représentée par son mandataire SOLIHA, a donné à bail à [Y] [I] et [C] [K] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 687,97 € augmenté de 30 € à titre de provision sur charges.

Par acte du 19 juillet 2022, la SAS Action Logement Services s’est portée caution du locataire, dans le cadre du dispositif “VISALE” créé par convention entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement.

En raison de l’existence d’incidents de paiement, la SCI MARTIN AUROY a fait jouer l’engagement de caution de la SAS Action Logement Services, de sorte que cette dernière lui a réglé la somme de 1 532,09 € au titre des sommes dues par les locataires, au titre des loyers impayés, y compris celui de mai 2023, ce qui a fait l’objet d’une quittance subrogative du 22 novembre 2023.

Indiquant agir en vertu des dispositions de l’article 2306 du code civil, la SAS Action Logement Services a fait signifier le 22 décembre 2023 à [Y] [I] et [C] [K] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, ceci aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 1 532,09 €. Ce commandement a été signifié par voie électronique à la CCAPEX de [Localité 4] le 26 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, la SAS Action Logement Services a fait assigner [Y] [I] et [C] [K] sur le fondement des articles 2305 et suivants du code civil, de même que de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour obtenir que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail, sauf à prononcer sa résiliation judiciaire ; et en conséquence que soit ordonnée l’expulsion des locataires.

Elle a sollicité en outre la condamnation solidaire de [Y] [I] et [C] [K] au paiement de la somme de 2 335,51 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 décembre 2023 sur la somme de 1 532,09 € et de l’assignation pour le surplus ; elle a demandé que soit fixée à la charge solidaire de [Y] [I] et [C] [K] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges et sa condamnation au paiement de ces indemnités sur présentation de quittances subrogatives ; enfin, elle a sollicité la condamnation in solidum des deux mêmes au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a été communiquée à la préfecture de [Localité 4] le 19 décembre 2024.

La SAS Action Logement Services fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, et dès lors qu’en sa qualité de caution elle a été amenée à payer la dette de [Y] [I] et [C] [K], elle est subrogée à tous les droits qu’avait sa créancière, et que dès lors elle est admise à agir en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, elle propose que soit prononcée la résiliation du bail par manquement à l’obligation du preneur de régler les loyers. Enfin, elle souligne que les termes du contrat de cautionnement lui permettent d’agir également en fixation et recouvrement des indemnités d’occupation.

Assigné à personne, s’agissant de [Y] [I], et à domicile, s’agissant de [C] [K], les défendeurs ne sont ni présents, ni représentés à l’audience du 9 mai 2025.

Ils ne se sont pas présentés au rendez-vous fixé aux fins d’établir un diagnostic social et financier de leur situation.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 4 juillet 2025, date prorogée au 26 septembre 2025 puis au 07 novembre 2025 en raison de la surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes de la SAS Action Logement Services

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542- 1 et L.811 -1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

L’alinéa IV de ce même article dispose que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette disposition reconnaît à la caution le droit d’exercer, par la subrogation dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail, lui permettant ainsi d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Par ailleurs, les dispositions des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil précisent que le subrogé l’est dans les droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1. “En vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du bailleur (art. 2306 du code civil).

La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire).

Les CIL s’étant porté caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail, dans une démarche d’adaptation des solutions aux ménages demandeurs, et de recherches de relogement des ménages en difficulté structurelle.

Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre la SCI MARTIN AUROY, représentée par AIS [Localité 7] et la SAS Action Logement Services, signé électroniquement reprend les termes de cette disposition dans son article 8.2, dans lequel la caution s’engage, dès la déclaration d’impayés de loyer, notamment, à “procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion”, précisant ensuite que “le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée du contrat de cautionnement”.

Il n’est pas contestable que suivant acte du 19 juillet 2022, la SAS Action Logement Services a accepté de se porter caution des loyers dus par [Y] [I] et [C] [K] en conséquence du contrat de bail conclu à effet du 13 juillet 2022 avec la SCI MARTIN AUROY, représentée par SOLIHA, ceci à hauteur d’un loyer mensuel de 687,97€ augmenté de 30 € au titre de charges provisionnées.

Il n’est pas moins contestable que la SCI MARTIN AUROY, représentée par SOLIHA AIS [Localité 7], a entendu obtenir le bénéfice de cette caution, et qu’à ce titre, la SAS Action Logement Services lui a payé la somme totale de 4 528,75 € suivant quittance subrogative n°10 du 12 mars 2025.

Dans le cadre du contrat de cautionnement, il est ainsi établi par le décompte figurant au dos de la quittance subrogative du 22 novembre 2023 que la SAS Action Logement Services avait versé à cette date la somme de 1 532,09 €, incluant l’appel du mois de septembre 2023 : dès lors, elle justifie de sa qualité pour agir en délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de même qu’en résiliation du bail par suite du non respect du délai de deux mois visé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, il est établi que l’assignation a fait l’objet d’une communication aux services de l’Etat dans le département de la [Localité 7], ce qui était une condition de sa recevabilité.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que la dette des locataires n’a pas été régularisée dans les deux mois suivant le commandement de payer, la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la SCI MARTIN AUROY, représentée par SOLIHA, d’une part, et [Y] [I] et [C] [K], d’autre part, prendra son plein effet, le bail étant ainsi résilié à la date du 23 février 2024

Il y a lieu, par conséquent, d’autoriser la SAS Action Logement Services, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion de [Y] [I] et [C] [K], de leur personne et de leurs biens ainsi que tous occupants de leur chef.

Il convient, par application de l’article R 412-2 du code des procédure civiles d’exécution, de décider d’office que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [Y] [I] et [C] [K].

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté de la provision sur charges sera mise à la charge solidaire de [Y] [I] et [C] [K] avec effet du 24 février 2024.

Au vu du décompte produit aux débats, la SAS Action Logement Services est fondée à solliciter la condamnation solidaire de [Y] [I] et [C] [K] au paiement de la somme de 4 528,75 €, arrêtée au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 décembre 2023 sur la somme de 1 532,09 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum [Y] [I] et [C] [K] aux dépens en ce inclus les frais du commandement de payer et d’assignation ainsi que sa dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 7].

Enfin, compte tenu de la situation économique respective des parties, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail formée par la SAS Action Logement Services ;

CONSTATE à la date du 23 février 2024 la résiliation du bail conclu entre la SCI MARTIN AUROY, d’une part, et [Y] [I] et [C] [K], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3],

CONSTATE que depuis cette date, [Y] [I] et [C] [K] sont occupants sans droit ni titre du dit logement,

DIT qu’à défaut pour [Y] [I] et [C] [K] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de [Y] [I] et de [C] [K],

CONDAMNE solidairement [Y] [I] et [C] [K] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4 528,75 €, arrêtée au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2023 sur la somme de 1 532,09 €, et pour le surplus à compter du 19 décembre 2024,

FIXE, à compter du 1er mars 2025, à la charge solidaire de [Y] [I] et [C] [K], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en cours augmenté des charges,

CONDAMNE [Y] [I] et [C] [K] à payer à la SAS Action Logement Services le montant des indemnités d’occupation ainsi fixées (742,74 €) sur présentation de quittances subrogatives correspondantes,

CONDAMNE in solidum [Y] [I] et [C] [K] aux dépens de l’instance en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation et les frais de sa dénonciation à Monsieur le préfet de la [Localité 7],

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE