REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 25/02542 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KU2T

MINUTE N° 2025/122

ORDONNANCE

DU 03 Septembre 2025

S.A. 3F SUD c/ [G], [B]

COPIES DÉLIVRÉES LE 03 Septembre 2025 :

1 copie exécutoire à ;

M^e Jean-marc FARNETI

M^e Céline LUQUE

1 copie dossier

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assistée lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Margaux HUET qui a signé la minute avec la présidente.

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. 3F SUD

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-marc FARNETI, avocat au barreau de GRASSE, substitué par M^e MEURISSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS:

Madame [L] [G]

née le 05 Février 1972 à [Localité 5] (HAUTS-DE-SEINE)

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Céline LUQUE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/001876 du 05/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Draguignan)

Monsieur [V] [B]

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

RAPPEL DES FAITS

Par contrat ayant pris effet au 24 décembre 2005, la société d’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a donné à bail à madame [L] [G] et monsieur [V] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 383,18 euros hors charges.

Le bail contient une clause résolutoire en son article 9.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F SUD a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à ses locataires le 20 décembre 2024, portant sur la somme de 1.744,47 euros en principal.

Elle a ensuite fait assigner madame [L] [G] et monsieur [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection de DRAGUIGNAN statuant en référé par un acte d’huissier du 26 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 18 juillet 2025, la SA 3F SUD – représentée par son conseil – demande au juge des référés de :

— valider le commandement de payer du 20 décembre 2024,

— constater que la demande principale de la SA 3F SUD portant sur une expulsion, il s’agit d’une demande indéterminée,

— constater l’absence de recours à l’un de ces modes de résolution amiable est justifiée par un motif légitime tenant à l’urgence de voir statuer sur les demandes de la requérante,

— rejeter en conséquence la demande d’irrecevabilité soulevée par madame [L] [G] en application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile,

— constater que la SA 3F SUD vient aux droits de la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES,

— rejeter en conséquence la demande d’irrecevabilité pour défaut de qualité pour agir soulevée par madame [L] [G],

— constater que la clause résolutoire insérée au bail ayant trouvé son plein et entier effet, monsieur [V] [B] et madame [L] [G] sont devenus occupants sans droit, ni titre depuis le 20 février 2025,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de monsieur [V] [B] et madame [L] [G] et de tous occupants de leur chef des locaux qu’ils occupent, et ce, sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner in solidum monsieur [V] [B] et madame [L] [G] à payer à la SA 3F SUD jusqu’à parfaite libération des lieux, une indemnité équivalente au dernier loyer perçu augmenté des charges,

— condamner in solidum monsieur [V] [B] et madame [L] [G] à payer à la SA 3F SUD :

— à titre provisionnel au titre des loyers et indemnités d’occupation échus la somme de 1.716,17 euros, en ce compris l’échéance de juin 2025,

— la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— donner acte à la SA 3F SUD qu’elle ne s’oppose pas à la demande de délai sur 24 mois sollicitée par madame [L] [G] pour régler sa dette locative,

— ordonner que soit prévue une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier accordé avec toutes les conséquences de droit,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de madame [L] [G] comme fondé ni en droit, ni en fait,

— condamner in solidum monsieur [V] [B] et madame [L] [G] aux entiers frais et dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du CPC, en ce compris le commandement de payer du 20 décembre 2024.

Madame [L] [G] représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

A titre principal :

— déclarer irrecevable l’action de la société 3FSUD pour défaut de qualité pour agir,

— déclarer irrecevable l’action en paiement d’une somme d’argent,

Subsidiairement :

— octroyer à madame [G] un délai de grâce d’une durée de deux années,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pour la durée du délai accordé,

En tout état de cause :

— statuer ce que de droit quant aux dépens avec application des règles relatives à l’aide juridictionnelle.

Madame [L] [G] précise que monsieur [B] a quitté les lieux il y a 18 ans et reconnaît être seule redevable du paiement des loyers et des charges.

Monsieur [V] [B] n’était ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 3 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire à l’égard de tous, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile et en premier ressort en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la recevabilité de l’action

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

L’article 835 du code de procédure civile énonce par ailleurs que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce, “le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement”.

Sur l’absence de tentative de résolution amiable du litige

L’article 750-1 du Code de procédure civile dispose notamment qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, il apparait que l’assignation du 26 mars 2025 comporte des demandes indéterminées, à savoir le constat de l’effet de la clause résolutoire et l’expulsion des locataires. Ainsi, il est constant que la demande de justice n’est pas relative au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros et que, par voie de conséquence, elle n’est pas soumise à l’obligation de tentative de résolution amiable du litige prévue par l’article 750-1 du Code de procédure civile.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée en défense pour défaut de tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative préalable, sera rejetée.

La demande de la SA 3F SUD sera déclarée recevable.

Sur la qualité pour agir de la SA 3F SUD

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il est acquis aux débats que la SA 3F SUD n’a pas elle-même conclu le bail avec les locataires, de sorte qu’il convient d’examiner si elle justifie, comme elle le soutient, disposer de la pleine propriété du bien objet du bail.

Elle verse un acte authentique de vente en date du 18 janvier 2013 aux termes duquel la SA IMMOBILIERE MEDITERRANEE a acquis auprès de la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] » à [Localité 4] et notamment le bâtiment H dans lequel se trouve l’appartement loué.

La SA 3F SUD soutient que « IMMOBILIERE MEDITERRANEE » est son ancienne dénomination, ce qui n’est pas contesté.

La qualité de propriétaire de la SA 3F SUD sur le logement objet du litige est en outre corroborée par l’extrait de compte locataire sur lequel figure le nom de la société.

Ainsi, la partie demanderesse justifie avoir acquis la qualité de propriétaire en pleine propriété du bien objet du bail en 2013, soit antérieurement à la délivrance du commandement de payer du 20 décembre 2024.

Elle établit ainsi sa qualité à agir en résiliation du bail, en expulsion des occupants et en paiement de sommes provisionnelles.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée en défense pour défaut de qualité à agir sera rejetée.

Sur les formalités obligatoires

L’article 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose par ailleurs que :

« I.( …)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

(…)

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

La SA 3F SUD justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les dispositions visées plus avant.

Elle produit en effet :

— le justificatif de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 décembre 2024, suite à la délivrance du commandement de payer signifié le 20 décembre 2024,

— le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture du Var qui en a accusé réception le 27 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience.

La juridiction a reçu retour du diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021. Il a été donné connaissance de son contenu à l’audience.

L’action de la SA 3F SUD est donc recevable.

II/ Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fixe par ailleurs à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 24 juillet 1989 précitée dispose encore que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, dans l’avis qu’elle a rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a relevé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Elle en tire pour conséquence que « dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par contrat ayant pris effet au 24 décembre 2005, la société d’HLM IMMOBILIERE RHONE ALPES a donné à bail à madame [L] [G] et monsieur [V] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 383,18 euros hors charges.

Le bail contient une clause résolutoire en son article 9.

Après le départ de monsieur [V] [B], madame [L] [G] est restée seule locataire.

La SA 3F SUD est venue aux droits de la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F SUD a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à ses locataires le 20 décembre 2024, portant sur la somme de 1.744,47 euros en principal.

Dans ces conditions, au titre du contrat de bail querellé c’est un délai de deux mois comme prévu contractuellement qui doit être retenu s’agissant du délai dont bénéficie la locataire à compter de la délivrance du commandement de payer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans les délais impartis, ni postérieurement au 20 février 2025.

En conséquence, la SA 3F SUD justifie de manière non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 février 2025 à minuit.

III/ Sur les demandes de condamnation à paiement à titre provisionnel

La SA 3F SUD indique à l’audience qu’elle entend actualiser son décompte au mois de juin 2025 à la somme de 1.716,17 euros après soustraction des sommes versées par le locataire depuis l’assignation.

Madame [L] [G] fait valoir qu’elle a repris le paiement de ses loyers courants et qu’elle a également commencé à solder une partie de sa dette.

Elle reconnaît toutefois ne pas avoir réglé l’intégralité des sommes dues à sa bailleresse et s’accorde avec sa bailleresse sur le montant de sa dette résiduelle.

La dette de loyer de madame [L] [G] est non sérieusement contestable. La locataire y sera condamnée à titre provisionnel à hauteur de 1.716,17 euros, échéance de juin 2025 comprise.

III/ Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, madame [L] [G] ayant témoigné de sa bonne foi, notamment en procédant à un remboursement partiel de sa dette, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision, étant précisé que la SA 3F SUD ne s’oppose pas à la demande de délais.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de madame [L] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel correspondant au montant du dernier loyer échu.

IV/ Sur les demandes accessoires

Madame [L] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F SUD, madame [L] [G] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

REJETONS les fins de non-recevoir soulevées par madame [L] [G],

DECLARONS l’action de la SA 3F SUD recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 24 décembre 2005 entre la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES et madame [L] [G] et monsieur [V] [B] concernant l’appartement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 20 février 2025 à minuit ;

CONDAMNONS madame [L] [G] à verser à la SA 3F SUD la somme de 1.716,17 euros à titre provisionnel, arrêtée au mois de juin 2025 inclus, au titre des loyers et provisions sur charges restant dus ;

AUTORISONS madame [L] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 71 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour madame [L] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F SUD puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que madame [L] [G] soit condamnée à verser à la SA 3F SUD une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS madame [L] [G] à verser à la SA 3F SUD une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [L] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, La vice-présidente