MINUTE N°

N° RG 25/00911 – N° Portalis DB22-W-B7J-TKDT

Société SCI DU [Adresse 2]

C/

Madame [R] [B] [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Société SCI DU [Adresse 2], immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 444 030 027, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant par son gérant, Monsieur [L] [X], représentée par Maître Lucien MAKOSSO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, substitué par Maître Héla KACEM, avocat

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [R] [B] [G], née le 11 janvier 1969 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Lucien MAKOSSO

1 copie certifiée conforme à Madame [R] [B] [G]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 20 mars 2009, la société SCI DU [Adresse 2] a consenti à Madame [R] [G] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F1, sis dans un immeuble à [Adresse 9].

Le contrat stipulait notamment un loyer mensuel payable à terme échu d’un montant de 666 euros, hors charges pour le logement. Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 911,04 euros, provisions sur charges incluses.

Lors de l’entrée dans les lieux, Madame [R] [G] a versé une somme de 666 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers demeurant impayés la société SCI DU [Adresse 2] a fait notifier à Madame [R] [G], par exploit de la SCP ELEGOET-HOLLANDE-ALLO, Commissaires de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 25 mars 2025 la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2.345,62 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date 18 juin 2025, la société SCI [Adresse 8] a assigné à comparaître Madame [S] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, sollicitant :

« – Constater que la clause résolutoire du bail est acquise,

— Constater que la location qui a été consentie à madame [W] [R] a cessé de plein droit au regard des dépostions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— A défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consentie à madame [W] [R] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989

— Ordonner que madame [W] [R] ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— Condamner madame [W] [R] au titre d’arriérés des loyers, charges et indemnité d’occupation à la somme de 4101,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de la présente assignation ou de la décision rendue, sauf à parfaire le jour de l’audience,

— Condamner madame [W] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel y compris les charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à cmplète libération des locaux jour de son départ effectif

— Condamner madame [W] [R] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner madame [W] [R] aux entiers dépens ».

A l’audience du 6 novembre 2025, la société SCI DU [Adresse 2], représentée par son avocat, soutient oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5.029,30 euros, arrêtée au 1er novembre 2025, mois de novembre 2025 inclus. Elle précise que Madame [R] [G] perçoit une aide de la CAF pour un montant mensuel de 343 euros et qu’elle a repris le règlement des loyers en cours depuis le mois d’août 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais.

Madame [R] [G] comparaît en personne. Elle expose être paysagiste et travailler au service de la personne. Elle précise être actuellement au chômage et percevoir la somme de 1.340 euros au titre des allocations.

L’affaire, appelée à l’audience du 6 novembre 2025 a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 24 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SCI DU [Adresse 2] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par lettre électronique dont il lui a été accusé réception le 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 20 mars 2009 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2025 portant sur la somme principale de 2.345,62 euros, hors frais de procédure. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 26 mai 2025, minuit, par application de l’article 642 du code de procédure civile.

III – SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Le Bailleur produit un décompte démontrant que Madame [R] [G] reste lui devoir la somme principale de 5.029,30 euros, à la date du 1er novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Madame [R] [G] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 5.029,30 euros, en deniers ou quittances avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.345,62 euros à compter du 25 mars 2025, date du commandement de payer, et à compter du 18 juin 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

IV – SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

Il résulte du décompte produit par le Bailleur que Madame [R] [G] a fourni des efforts en reprenant le règlement des loyers courants.

Considérant que les versements faits par le locataire avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater que la locataire a réglé l’intégralité du dernier loyer courant.

Au vu de ces éléments, Madame [R] [G] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [R] [G] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de tel sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [S] [G], locataire, au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

V – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [R] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que le Bailleur a dû accomplir, Madame [R] [G] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— DÉCLARE la société SCI [Adresse 8] recevable en son action ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mars 2009 entre la société SCI [Adresse 8] et Madame [R] [G] concernant l’appartement de type F1 sis dans un immeuble à [Adresse 10], sont réunies à la date du 26 mai 2025, minuit, par application de l’article 642 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame [R] [G] à verser à la société SCI [Adresse 7], en deniers ou quittances, la somme de 5.029,30 euros, arrêtée à la date du 1er novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.345,62 euros à compter du 25 mars 2025, date du commandement de payer, et à compter du 18 juin 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

— AUTORISE Madame [R] [G] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 36 mensualités d’un montant de 139,70 euros chacune, la 36ème et dernière mensualité devant en outre solder la dette en principal, intérêts et accessoires ;

— PRÉCISE que sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— DIT que si les délais accordés son entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée sept jours après l’envoi d‘une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à Madame [R] [G], justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;Qu’à défaut pour Madame [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SCI [Adresse 8] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Que Madame [R] [G] soit condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date effective de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au Bailleur, la société SCI [Adresse 8], ou à son mandataire ;

— DÉBOUTE la société SCI [Adresse 8] de sa demande d’enlèvement, transport et séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, sans objet ;

— CONDAMNE Madame [R] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

— CONDAMNE Madame [R] [G] à payer à la société SCI [Adresse 8] la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 6 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrate à titre temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La magistrate à titre temporaire