RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 24/00420 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G3HY

NAC : 64B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 06 Mars 2025

DEMANDEURS

M. [O] [H] [G] (né [A] mais ayant changé de nom le [Date naissance 4] 2022)

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Cindy LAMPLÉ-OPÉRÉ, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [N] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Cindy LAMPLÉ-OPÉRÉ, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

M. [L] [J]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD RATRIMOARIVONY, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [P] [I] [R] épouse [J]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Xavier BELLIARD de l’AARPI BELLIARD RATRIMOARIVONY, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 30 Janvier 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 06 Mars 2025, par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffière,

Copie exécutoire à Maître LAMPLE OPERE délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître BELLIARD délivrée le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [G] et Madame [N] [M] ont acquis suivant acte notarié du 28 mars 2023, une parcelle de terrain située [Adresse 5] à [Localité 10], cadastrée CD n°[Cadastre 3] pour réaliser la construction d’une maison d’habitation. Un permis de construire leur a été délivré qui n’a jamais fait l’objet de contestation.

Pour finaliser les travaux, le constructeur doit réaliser l’enduit de la façade arrière de la maison pour en assurer l’étanchéité qui nécessite de passer chez Monsieur [L] [J] et Madame [P] [R] épouse [J]. Ces derniers refusent ce passage.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, Madame [M] et Monsieur [G] ont fait assigner Madame et Monsieur [J] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis aux fins de se voir autorisés à passer sur le terrain des défendeurs.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, ils sollicitent de voir :

— Déclarer recevables et bien fondées Monsieur [G] et Madame [M] en leurs demandes,

— Débouter purement et simplement Monsieur et Madame [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Dire n’y avoir lieu à ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

En conséquence,

— Autoriser Monsieur [G] et Madame [M] à passer sur le terrain de Monsieur et Madame [J] afin de faire réaliser les travaux d’enduit de la façade de leur maison se trouvant en limite de propriété avec celle des défendeurs, le temps des travaux et par toute entreprise de leur choix,

— Enjoindre à Monsieur et Madame [J] de cesser et de ne commettre plus aucun acte d’intrusion et/ou de perturbation dans le déroulement des travaux réalisés chez Monsieur [G] et Madame [M],

— Les condamner solidairement à une astreinte de 500 € par infraction à cette injonction constatée,

— Les condamner solidairement au paiement d’une somme de 6.000 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation due aux demandeurs du fait des fautes commises par les époux [J],

— Enjoindre à Monsieur et Madame [J] de procéder à l’élagage de leur haie végétale située à moins de 2 mètres de la limite séparative avec le fond de Monsieur [G] et Madame [M],

— Assortir cette injonction d’une astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Les condamner solidairement au versement d’une somme de 2.500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance.

Ils exposent que les époux [J] n’ont eu de cesse à faire obstacle à la construction de leur maison. Ils estiment que cette opposition constitue une atteinte à leur droit de propriété consacré par l’article 544 du code civil. Ils sollicitent que les défendeurs cessent tout comportement d’entrave et d’intrusion au chantier, sous astreinte de 500 € par jour de blocage.

Par ailleurs, ils sollicitent de pouvoir faire réaliser l’enduit de la façade, indispensable pour assurer l’étanchéité de leur maison et être ainsi autorisés de passer sur le terrain des défendeurs le temps nécessaire à la réalisation de ces travaux. Le refus d’accorder cette servitude de tour d’échelle caractérise une faute délictuelle consistant dans un abus du droit de propriété. Le demandeur à ce tour d’échelle doit remplir deux conditions, le caractère indispensable des travaux et l’impossibilité de les réaliser autrement qu’en accédant au fonds voisin, ce qui est le cas en l’espèce. Ils ajoutent que leur demande est fondée sur l’article 835 du code de procédure civile qui permet au juge de prescrire toute mesure même en présence d’une contestation sérieuse dans le but de faire cesser un trouble manifestement illicite et le refus des époux [J] n’est pas justifié.

Les demandeurs estiment que le refus des époux [J] de les autoriser à passer sur leur terrain et donc d’effectuer les travaux d’étanchéité de leur maison est constitutif d’un abus. Ils ont également pu être menaçants. Ils sollicitent en conséquence une provision d’un montant de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de cette opposition injustifiée qui a pu entraîner des conséquences financières importantes.

Ils contestent le non-respect du POS soulevé par les époux [J], celui-ci ayant été remplacé en 2013 par un PLU. Leur construction respecte le PLU en vigueur sur [Localité 12]. Ils contestent un quelconque empiètement selon les affirmations des époux [J], le document du géomètre ne permettant pas de le démontrer. Ils ajoutent que les époux [J] ont toujours refusé de reconnaître les limites proposées par différents géomètres sollicités.

Ils indiquent encore que les époux [J] disposent d’une haie végétale à moins d’un mètre de la façade arrière de leur construction et d’au moins 10 mètres de hauteur, contrevenant aux prescriptions légales en la matière.

Ils sollicitent le rejet de la demande d’expertise des époux [J]. Ils précisent que les défendeurs ont toujours refusé l’établissement contradictoire de leur limite malgré trois tentatives. Cette demande n’est formulée qu’à titre dilatoire.

Les époux [J] contestent les demandes des requérants. Ils estiment que la construction des consorts [K] ne respectent pas les règles d’urbanisme et notamment le plan d’occupation des sols annexé au titre de leur propriété. Ces manquements ont entraîné une perte d’ensoleillement et une dévalorisation de leur fonds. La construction empiète sur leur propriété et les demandeurs n’ont proposé aucune offre d’indemnisation. Ils contestent le trouble manifestement illicite alors que la construction des consorts [K] empiète sur leur parcelle ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Concernant la demande de provision, ils estiment que les requérants ne démontrent pas les conséquences financières qu’ils allèguent.

Reconventionnellement, ils estiment qu’il existe un doute sur le respect par les requérants de la limite de propriété et notamment un écart entre la façade du bâtiment des demandeurs et la limite de délimitation de leur parcelle telle que proposée par un expert géomètre. En l’absence de bornage entre les parcelles, les limites ne sont pas contradictoires. Ils sollicitent une expertise aux fins de bornage entre la parcelle appartenant aux demandeurs et la leur.

Enfin, ils sollicitent la condamnation des requérants à leur verser la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.

A l’audience du 30 janvier 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 février 2025, prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le tour d’échelle :

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer es choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements.

Tout propriétaire peut bénéficier d’un droit d’accès temporaire et limité au fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante s’il lui est impossible de réaliser les travaux depuis chez lui. Les travaux doivent donc être nécessaires, aucune autre solution technique n’est envisageable et enfin, le voisin ne justifie d’aucun motif légitime à refuser le passage.

Un permis de construire a été délivré à Monsieur [G] et Madame [M] le 13 mars 2023, permis qui a été affiché sur le site. Ce permis n’a fait l’objet d’aucune contestation.

Monsieur [G] et Madame [M] versent l’attestation de l’artisan chargé de la construction de leur habitation par laquelle il indique que son conducteur de travaux a sollicité à plusieurs reprises le consentement de Monsieur et Madame [J] pour réaliser l’enduit de façade, sans succès. Il ajoute que le point de blocage concerne l’enduit d’étanchéité qui doit être réalisé en limite de propriété. Sans cet enduit, la structure du bâti et son étanchéité sont compromises et la maison ne pourra pas être livrée.

Monsieur [G] adressait un courrier à Monsieur et Madame [J] à la suite d’une visite en date du 12 mars 2024 pour solliciter l’autorisation d’installation d’un échafaudage pour réaliser l’enduit de la façade de sa construction. Il ajoutait s’engager à prendre en charge les dégâts éventuels et était prêt à les dédommager pour la gêne occasionnée. Il précisait que les travaux pourraient durer deux jours.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, le conseil de Monsieur [G] et de Madame [M] a mis en demeure les époux [J] non seulement de cesser tout comportement d’entrave, mais encore d’accepter le tour d’échelle nécessaire pour la réalisation des travaux d’enduit sur la façade en limite de propriété. Au vu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [G] et Madame [M] une servitude de tour d’échelle comprenant l’autorisation de pénétrer sur la propriété de Monsieur et Madame [J] aux fins de faire procéder aux travaux d’étanchéité et de pose d’enduit de la façade de leur construction se trouvant en limite de propriété avec celle des défendeurs, le temps des travaux et par toute entreprise de leur choix.

Pour justifier leur refus, les époux [J] s’appuient sur un plan d’occupation des sols. Or, ce POS n’est plus d’actualité, un plan local d’urbanisme a depuis été adopté par la commune de [Localité 12]. Le permis de construire délivré aux requérants par la commune de [Localité 12] démontre que la construction respecte ce nouveau PLU.

Le refus des époux [J] est ainsi injustifié et constitue un abus du droit de propriété justifiant la compétence du juge des référés pour faire cesser le trouble manifestement illicite.

De même, Monsieur [E] [S], représentant de la SARL TH2S intervenant dans les travaux de construction, a attesté que les époux [J] se sont interposés pour faire obstacle à leur travail et ont pu tenir des propos menaçants. L’entreprise Habitat Confiance ont ajouté que les époux [J] ont ralenti les travaux par leur intrusion sur le chantier, par leur obstruction du terrassement qui a nécessité l’intervention des forces de l’ordre et des appels intempestifs pour faire cesser les travaux.

Les époux [J] seront ainsi enjoints à laisser Monsieur [G] et Madame [M] à pénétrer sur leur fonds après un délai de prévenance minimal de 15 jours. Compte tenu de l’opposition des époux [J] à cette servitude de tour d’échelle et de leurs interventions intempestives sur le chantier, ces derniers seront enjoints de ne pas perturber le bon déroulement des travaux réalisés par les requérants, sous astreinte de 500 € par infraction constatée laquelle astreinte courra pendant un délai de 30 jours.

Sur la demande de provision :

Monsieur [G] et Madame [M] sollicitent une provision de 6.000 € en raison d’un préjudice financier estimant le refus constitutif d’un abus.

Cependant, les demandeurs ne versent qu’une attestation de la société Habitat Confiance Construction précisant que les obstacles des époux [J] à la construction de la maison ont pu engendrer des coûts supplémentaires pour l’entreprise impactant directement le client à hauteur de 6.000 €. Cependant, il n’est versé aucun détail des coûts supplémentaires ni aucune facture démontrant la réalité de ces coûts supplémentaires.

En conséquence, il appartiendra à Monsieur [G] et Madame [M] de saisir le juge du fond.

Sur l’élagage des haies végétales :

Monsieur [G] et Madame [M] versent un courrier de mise en demeure demandant aux époux [J] d’arracher les plantations situées à moins de deux mètres de la limite séparative des fonds et d’une hauteur de plus de deux mètres. Ils versent encore des photographies.

Les photographies versées de mauvaise qualité ne sont pas datées et ne permettent d’établir la distance des haies avec leur limite de propriété. Dès lors, sur ces seuls éléments et en l’absence d’un procès-verbal de commissaire de justice permettant d’établir que les haies sont implantés à moins de deux mètres de la limite séparative, les consorts [K] seront déboutés de cette demande.

Sur la demande d’expertise des époux [J] :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

La mise en œuvre de ce texte ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige et n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.

Or, il est versé une tentative de bornage entre la parcelle appartenant aux époux [J] et celle appartenant à la SCI Bexathige, représentée par Monsieur [B] [C]. Le géomètre a rédigé un procès-verbal de carence en raison de l’absence des époux [J]. Les limites n’ont pu être établies de façon contradictoire du fait des époux [J], le géomètre indiquant avoir défini la limite par application du plan de bornage du lotissement [Adresse 11] établi par son prédécesseur. Il ajoutait que Monsieur [J] s’était emporté contre lui pour avoir fixé une date de déplacement sans le consulter. Le géomètre ajoutait encore avoir reçu différents courriers de Monsieur [J]. Il lui a alors demandé de lui apporter les documents en sa possession pour les prendre en compte, cependant, ce dernier ne lui a transmis aucun document.

Ainsi, un plan de bornage partiel a été réalisé le 19 mai 2015 concernant la parcelle propriété de la SCI Bexathige du fait de l’absence des époux [J].

Il ressort de ces éléments que les tentatives de bornage des parcelles contiguës avec celles appartenant aux époux [J] ont échouées en raison du comportement de ces derniers.

De même, ils ne démontrent pas l’existence d’un quelconque empiètement des requérants sur leur parcelle et leur demande reconventionnelle apparaît, dans le cadre de ce litige, purement dilatoire. Il leur appartiendra en conséquence de saisir le tribunal judiciaire aux fins de solliciter le bornage de leur parcelle cadastrée CD n°[Cadastre 2] avec celle appartenant aux requérants.

Sur les mesures de fin de décision :

Monsieur et Madame [J], parties succombantes, seront condamnés aux dépens.

Enfin, il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [G] et Madame [M] les frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il convient de condamner les époux [J] à leur verser la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

AUTORISONS Monsieur [O] [G] et Madame [N] [M] à passer sur le terrain de Monsieur [L] [J] et Madame [P] [J] avec un délai de prévenance de 15 jours pour la réalisation et le temps nécessaire à leur travaux d’étanchéité de la façade de leur construction en limite de propriété par toute entreprise de leur choix,

ENJOIGNONS à Monsieur [L] [J] et Madame [P] [J] de ne pas perturber le bon déroulement des travaux réalisés par Monsieur [O] [G] et Madame [N] [M], et notamment les travaux d’étanchéité de leur façade, sous astreinte de 500 € par infraction constatée laquelle astreinte courra pendant un délai de 30 jours,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse sur la demande de provision de Monsieur [O] [G] et Madame [N] [M] et les renvoyons à mieux se pourvoir,

DÉBOUTONS Monsieur [O] [G] et Madame [N] [M] de leur demande d’élagage des arbres,

DÉBOUTONS Monsieur [L] [J] et Madame [P] [J] de leur demande de bornage,

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] et Madame [P] [J] aux dépens,

CONDAMNONS Monsieur [L] [J] et Madame [P] [J] à verser à Monsieur [O] [G] et Madame [N] [M] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT