Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

04 MARS 2025

N° RG 23/06794 – N° Portalis DB22-W-B7H-RP7X

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, la COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE COGEFO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 679 804 625 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Florian CANDAN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société LA JARDAISE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 813 202 256 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 03 Novembre 2023 reçu au greffe le 21 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 19 Décembre 2024, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 04 Mars 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA JARDAISE est propriétaire des lots n°292, 317 et 819 de la Résidence [7] sise à NEAUPHLE LE CHATEAU (78640).

Par un jugement rendu le 8 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles

a notamment condamné la SCI LA JARDAISE à payer au syndicat

des copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 2] la somme de

6.194,13 euros au titre des charges de copropriété ayant couru du

3ème trimestre 2017 au 2ème trimestre 2020 inclus.

Faisant grief à la SCI LA JARDAISE de ne pas régler ses charges de copropriété, le Cabinet CO.GE.FO, en sa qualité de syndic de la Résidence [7], lui a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception d’avoir à s’acquitter desdites charges, outre plusieurs relances.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 4] a fait délivrer à la SCI LA JARDAISE une sommation de payer pour la somme de 10.283,42 euros, dont 174,53 euros de frais d’acte.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le [Adresse 11] [Adresse 3] [Localité 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, le Cabinet CO.GE.FO, a par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2023, fait assigner la SCI JARDAISE devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des arriérés de charges de copropriété, à des frais de recouvrement, à des dommages et intérêts, ainsi qu’à des frais sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation signifiées le 23 mai 2024 en l’étude du commissaire de justice à la SCI LA JARDAISE, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le Cabinet CO.GE.FO, demande au tribunal de :

— condamner la SCI LA JARDAISE à lui payer :

* la somme de 3.078,67 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 10 mai 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 3 novembre 2022, date de la mise en demeure,

* la somme de 1.172,94 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts,

* la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SCI LA JARDAISE aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à ses conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

LA SCI LA JARDAISE, régulièrement assignée à personne morale le

3 novembre 2023, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 2 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2024 et a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI JARDAISE pour les lots n°292, 317 et 819,

— le jugement rendu le 8 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Versailles,

— une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception par le syndic à la défenderesse en date du 3 novembre 2022 pour un montant de 12.682,18 euros,

— plusieurs courriers de relance adressés par le syndic à la défenderesse en dates des 8 décembre 2021, 9 mars 2022, et 8 février 2023,

— une sommation de payer la somme de 10.283,42 euros, dont 174,53 euros de frais d’acte, délivrée à la défenderesse le 22 mars 2023,

— un document intitulé “relevé de compte – charges strictes” pour la période courant du 1er juillet 2020 au 1er avril 2024, pour un solde débiteur de

3.078,67 euros,

— un document intitulé “relevé de compte – frais” pour la période courant du

3 novembre 2022 au 17 avril 2024, pour un solde débiteur de 1.172,94 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2020 au

30 juin 2024,

— les décomptes de charges des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022,

— la régularisation du budget pour l’exercice 2020,

— la régularisation du budget pour l’exercice 2022,

— la régularisation du budget pour l’exercice 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

20 juin 2019, 21 janvier 2021, 30 septembre 2021, 6 octobre 2022

et 29 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, et la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non recours à l’encontre de ces assemblées générales,

— le contrat de syndic conclu le 29 juin 2023 pour une durée d’un an et six mois.

Il résulte du document intitulé “relevé de compte – charges strictes” que la défenderesse a procédé à deux virements de 2.200 euros et 10.000 euros les 1er août 2023 et 29 janvier 2024. Si les charges portées sur ce document sont corrélées par les autres pièces versées aux débats et listées ci-dessus, ce document porte toutefois mention d’un “report”, sans plus de précision, antérieur aux charges du 3ème trimestre 2020, pour un montant de 1.685,15 euros.

Le jugement du tribunal judiciaire de Versailles précité ayant condamné la défenderesse pour les charges échues du 3ème trimestre 2017 au 2ème trimestre 2020 inclus, le montant de 1.685,15 euros ne saurait être mis à la charge de la défenderesse au titre des charges dues dans le cadre de la présente procédure.

La créance du syndicat des copropriétaire apparaît dès lors certaine, liquide et exigible à hauteur de 1.393,52 euros (3.078,67 euros – 1.685,15 euros) au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 mai 2024, appels de charges et de fonds travaux du 2ème trimestre 2024 inclus.

La SCI LA JARDAISE sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite que la condamnation de la défenderesse au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 10 mai 2024 porte aux intérêts au taux légal à compter du

3 novembre 2022, date de mise en demeure.

Compte tenu des réglements effectués par la défenderesse pour les charges échues à la date de la mise en demeure et de l’assignation, les sommes dues au titre des charges ne porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires qu’à compter du 23 mai 2024, date de signification des conclusions d’actualisation à la défenderesse.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.172,94 euros correspondant, au vu du document intitulé “relevé de compte – frais” aux frais suivants :

— “mise en demeure” en date du 3 novembre 2022 à hauteur de 40 euros,

— “envoi dossier huissier” en date du 15 mars 2023 à hauteur de 120 euros,

— “sommation de payer” en date du 30 mars 2023 à hauteur de 175 euros,

— “frais envoi dossier tribunal” en date du 9 juin 2023 à hauteur de 400 euros,

— “frais assignation 03/11/2023” en date du 6 novembre 2023 à hauteur de

61,94 euros,

— “frais postulation TJ [Localité 12]” en date du 17 avril 2024 à hauteur de

376 euros.

Les frais de mise en demeure du 3 novembre 2022, pour un montant de

40 euros, lesquels sont justifiés par la production de ladite mise en demeure et de la photocopie de l’accusé de réception d’envoi de celle-ci, sont des frais nécessaires au sens de l’article précité. De même, les frais de sommation de payer, à hauteur de 174,53 euros, soit le coût mentionné sur l’acte du

22 mars 2023, sont des frais nécessaires imputables à la défenderesse.

En revanche, les postes intitulés “envoi dossier huissier” et “frais envoi dossier tribunal” ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles extérieures aux fonctions de base du syndic et ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité.

Les frais d’assignation et de postulation, lesquels entrent dans les dépens, ne relèvent pas non plus de ces dispositions.

La SCI LA JARDAISE sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 214,53 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la défenderesse a finalement réglé son arriéré de charges par deux virements en dates des 1er août 2023 et 29 janvier 2024, les charges auxquelles elle est condamnée au paiement par la présente décision étant pour l’essentiel postérieures à ces virements. Toutefois, le non-paiement des charges à leur échéance pendant plusieurs années et alors que la défenderesse avait déjà été condamnée par jugement du 8 octobre 2020 pour non-paiement de ses charges, a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI JARDAISE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI JARDAISE sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI JARDAISE, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens. Maître [I] [W], n’étant pas avocat postulant, il convient de rejeter la demande formulée sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI LA JARDAISE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sise à NEAUPHLE LE CHATEAU (78640), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.393,52 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 mai 2024, appels de charges et de fonds travaux du 2ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024, date de signification des conclusions d’actualisation,

Condamne la SCI LA JARDAISE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sise à NEAUPHLE LE CHATEAU (78640), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 214,53 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne la SCI LA JARDAISE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sise à NEAUPHLE LE CHATEAU (78640), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 6] DU [Localité 4] sise à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI LA JARDAISE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [7] sise à NEAUPHLE LE CHATEAU (78640), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI LA JARDAISE aux dépens,

Rejette la demande formulée sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 MARS 2025 par Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY