RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00140 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCGN

NAC : 72D

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 10 Juillet 2025

DEMANDEURS

M. [F] [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [J] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

M. [O] [P]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Localité 11] DE SENTEUR » représenté par son syndic en exercice, la société CITYA [Localité 16] immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 524 247 053, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualitè audit siège

[Adresse 3]

[Localité 10]

S.A. ALLIANZ IARD, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n°542 110 291,

[Adresse 1]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Nathalie JAY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 19 Juin 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 10 Juillet 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de M^me Andréa HOARAU,

Copie exécutoire à Maître JAN, Maître HOARAU et Maître JAY délivrée le :

Copie certifiée conforme au service expertise délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Suivant acte authentique du 4 décembre 2014, Monsieur [F] [N] et Madame [J] [I] ont acquis en l’état futur d’achèvement un appartement et un emplacement de parking au sein de la résidence [Localité 11] de Senteur située [Adresse 3] à [Localité 17]. L’ouvrage a été livré le 13 mai 2016.

Depuis plusieurs années, ils subissent des infiltrations dont l’origine n’est pas déterminée.

Souhaitant connaître l’origine des fuites pour pouvoir y remédier, Monsieur [F] [N] et Madame [J] [I] ont, par acte de commissaire de justice en date des 10 et 14 avril 2025, fait assigner Monsieur [O] [P], le [Adresse 18] [Adresse 13] Senteur et la société Allianz IARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :

Juger Monsieur [N] et Madame [I] recevables et bien fondés en leur demande,Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :Se rendre sur les lieux, les parties préalablement convoquées, Se faire remettre par les parties tous documents utiles à sa mission,Entendre les parties et les conseils en leurs observations, le cas échéant tous sachants,Décrire les désordres allégués; en préciser le siège, la cause et l’étendue,Fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre de déterminer lapart imputable aux différents intervenants par référence aux causes décelées,

Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bien appartenant à Monsieur [F] [N] et à Madame [J] [I] et plus précisément quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,Décrire et chiffrer les travaux de reprise nécessaires à l’aide de devis d’entreprise fournis par les parties en précisant la durée prévisible des travaux,En cas d’urgence, décrire et évaluer dans un compte rendu les travaux indispensables à effectuer à bref délai et en autoriser la reprise le cas échéant;Evaluer les préjudices matériels, financiers et moraux subis par Monsieur LaurentPERIS et Madame [J] [M]valuer l’ensemble des frais exposés;Etablir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant undélai pour présenter leurs dires et y répondre;Fixer le délai dans lequel l’expert désigné devra déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires;Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,Dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui et qu’il pourra être remplacé par ordonnance de Madame la présidente du tribunal judiciaire de Saint Denis,Fixer le montant de la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,Condamner in solidum les requis à payer à Monsieur [N] et Madame [I] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société Allianz, par conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 16 juin 2025 sollicite que la mission de l’expert soi complétée. Les requérants ont déjà subi des infiltrations. Il est donc nécessaire de savoir si les dommages dont ils se plaignent seraient une aggravation ayant fait l’objet d’une indemnisation ou un nouveau désordre. De même, devra être posée la cause du dommage (défaut de construction, réparation défectueuse, défaut d’entretien…). Elle ne s’oppose pas au principe de l’expertise et émet les réserves et protestations d’usage. Elle sollicite qu’il soit ajouté à la mission les points suivants :

— Donner acte à Allianz de ce qu’elle ne s’oppose pas à ce que l’expertise soit ordonnée, mais sans aucune approbation des demandes susceptibles d’être formulées à son encontre, mais au contraire sous les plus expresses réserves de recevabilité, de responsabilité et de garantie,

— Constatant que les désordres visés par la demande d’expertise, sont les infiltrations décrites par l’huissier Me [S] le 27 septembre 2024, savoir :

— Des infiltrations sur les murs du logement 1 de la résidence [Adresse 12]

et au plafond et plus particulièrement à l’arrière du lavabo et au niveau du bac

à douche de la salle de bains

— Des infiltrations en partie basse des murs de la chambre à coucher

— Des infiltrations en partie basse des murs de la pièce principale

— Etendre la mission de l’expert aux ordres suivants :

— Se faire communiquer au contradictoire des parties l’ensemble des pièces contractuelles (DOC, PV de réception, marché, etc…)

— Dire si les dommages existent

— Donner la date d’apparition des dommages

— Préciser la date de réception des travaux

— Dire si les dommages étaient apparents à la réception

— Dire si les dommages ont fait l’objet de réserves à la réception

— Dire si les dommages visés par la demande d’expertise sont de nouveaux désordres ou ont été réparés

— Dire s’il s’agit de défaut d’exécution, d’achèvement, d’entretien ou de réparation

— Faire assurer la transmission aux parties des devis de réparation avant le dépôt du pré rapport

— Laisser aux parties un délai d’un mois pour la transmission de leur dire,

— Débouter Madame [J] [T] [L] [I] et Monsieur [F] [N] de

toute demande plus ample ou contraire,

— Débouter [O] [P] et le [Adresse 19] de toute demande plus ample ou contraire.

Monsieur [O] [P], par conclusions notifiées le 18 juin 2025, sollicite qu’il lui soit donner acte de ses réserves d’usage. Il sollicite que les requérants soient déboutés de leur demande fondée sur l’article 700, aucune résistance ni aucune responsabilité ne pouvant incomber à Monsieur [P].

Bien que régulièrement assigné conformément à l’article 658 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 11] de Senteur n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

La mise en œuvre de ce texte ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige et n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.

En l’espèce, les requérants verse une expertise effectuée dans le cadre de la police dommages-ouvrages le 25 août 2023 établissant la présence d’infiltrations et de remontées capillaires dans la salle de bains. Un procès-verbal de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024 confirment la présence d’infiltrations dans la salle de bains occasionnant le décollement du lavabo, la moisissure des joints de la douche et de carreaux de sol. Le procès-verbal constate encore des infiltrations dans la chambre à coucher ainsi que dans la pièce principale.

Dès lors, Monsieur [N] et Madame [I] ont bien un intérêt à voir prononcer une mesure d’expertise.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande.

De même, il conviendra de compléter les missions de l’expert conformément aux demandes de la compagnie Allianz.

Sur les mesures de fin de décision :

En l’état des éléments du litige et s’agissant d’une mesure probatoire précontentieuse ordonnée dans l’intérêt de Monsieur [N] et Madame [I], il convient de laisser provisoirement les dépens de l’instance à sa charge.

De même, il convient de dire n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 pour les mêmes raisons.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservées,

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire et désignons Monsieur [Y] [H] – [Adresse 7] – 0692 46 48 79 – [Courriel 14] lequel aura pour mission de :

Se rendre sur les lieux, les parties préalablement convoquées, Se faire remettre par les parties tous documents utiles à sa mission et se faire communiquer au contradictoire des parties l’ensemble des pièces contractuelles (DOC, PV de réception, marché, etc…)Entendre les parties et les conseils en leurs observations, le cas échéant tous sachants,Dire si les dommages existent,Décrire les désordres allégués; en préciser le siège, la cause et l’étendue, Donner la date d’apparition des dommagesPréciser la date de réception des travauxDire si les dommages étaient apparents à la réceptionDire si les dommages ont fait l’objet de réserves à la réceptionDire si les dommages visés par la demande d’expertise sont de nouveaux désordres ou ont été réparésDire s’il s’agit de défaut d’exécution, d’achèvement, d’entretien ou de réparationFournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre de déterminer lapart imputable aux différents intervenants par référence aux causes décelées,

Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bien appartenant à Monsieur [F] [N] et à Madame [J] [I] et plus précisément quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,Décrire et chiffrer les travaux de reprise nécessaires à l’aide de devis d’entreprise fournis par les parties en précisant la durée prévisible des travaux,En cas d’urgence, décrire et évaluer dans un compte rendu les travaux indispensables à effectuer à bref délai et en autoriser la reprise le cas échéant;Evaluer les préjudices matériels, financiers et moraux subis par Monsieur LaurentPERIS et Madame [J] [M]valuer l’ensemble des frais exposés;

Disons que :

l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,l’expert devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé, aux personnes les ayant fournis,l’expert ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet et en cas d’accord partiel, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord,l’expert remettra un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission en leur laissant un délai d’un mois pour présenter leurs observations et pièces complémentaires le cas échéant,l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.

Rappelons que l’expert doit notifier aux seules parties sa demande d’observations, et laisser aux parties un délai suffisant de l’ordre d’un mois pour formuler des observations ou réclamations conformément à l’article 276 du code de procédure civile,

Disons que Monsieur [F] [N] et Madame [J] [I] devront consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recette de ce Tribunal une consignation de 2.500 €, à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 1er novembre 2025,

Disons que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au magistrat chargé du contrôle des expertises et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant au besoin, la consignation d’une provision complémentaire,

Rappelons qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de Monsieur [F] [N] et Madame [J] [I],

Disons n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT