RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 24/03394 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4RG

NAC : 5AZ

JUGEMENT CIVIL

DU 25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SA SEDRE,

société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 310 863 378

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD – SAUBERT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS

M. [E] [Y] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Jean christophe MOLIERE de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [F] [K] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Jean christophe MOLIERE de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 25.11.2025

CCC délivrée le :

à Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD – SAUBERT, Maître Jean christophe MOLIERE de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 Octobre 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Novembre 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Novembre 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique dressé le 31 décembre 2015 par Maître [V] [R], notaire à [Localité 10], la société dénommée SEDRIM U13 a consenti une promesse de vente et a autorisé la Société d’Equipement du Département de la Réunion (ci-après, SEDRE), bénéficiaire d’un crédit-bail immobilier, en cas de besoin, à consentir une sous-location au profit de Monsieur [E] [Y] [N] et Madame [F] [K] [N].

Le bien immobilier concerné est le lot n°4 de la résidence [Adresse 7], situé [Adresse 6], au [Adresse 8], à [Localité 11] ([Localité 12]), soit une maison en dur sous tôle de type T5 C+V avec un jardin.

L’acte notarié de location-accession stipule le transfert à titre onéreux aux consorts [N] de la jouissance de l’immeuble pendant une durée de cinq années à compter de la remise des clés, soit du 1er mars 2016 jusqu’au moins le 1er mars 2021.

La redevance à régler dans le cadre de cette location-accession à la propriété est d’un montant mensuel de 930,18 euros qui comprend :

— Une fraction A en contrepartie du droit de jouissance transféré à l’accédant (890,18 euros) ;

— Une fraction B correspondant à un acompte sur le prix d’acquisition de 154 664,77 euros (40 euros).

L’acte notarié stipule que l’accédant qui aura satisfait à toutes ses obligations pendant la période de jouissance et notamment, qui sera à jour du paiement des redevances et des charges, pourra, à l’expiration de la période de jouissance d’une durée minimale de cinq années à compter du 1er mars 2016, demander que la propriété du bien lui soit transférée.

Les consorts [N] ont exercé cette levée d’option par courrier en date du 27 août 2021 réceptionné le 30 août 2021.

Néanmoins, le 22 juin 2022, la SEDRE a fait délivrer aux consorts [N] un commandement de payer pour un montant de 12 531,42 euros (en ce compris le coût de l’acte).

C’est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la SEDRE a fait assigner Monsieur [E] [Y] [N] et Madame [F] [K] [N] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis-de-la-Réunion afin de :

PRONONCER la résolution de la location accession à la propriété immobilière conclue entre la Société d’Equipement du Département de la Réunion (SEDRE) et Monsieur [N] [E] [Y] et [N] [F], [D] [J], le 31 décembre 2015.

CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [Y] [N] et Madame [F] [D] [J] [N] au règlement de la somme de 33 450,28€ correspondant à la redevance impayée à la date du 1er octobre 2024 ;

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [E] [Y] [N], de Madame [F] [D] [J] [N] et de tous occupants de leur chef, des locaux en cause, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [Y] [N] et Madame [F] [D] [J] [N] au paiement d’une somme de 1 011,21€ par mois, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,

JUGER que cette indemnité d’occupation sera révisable dans les mêmes conditions que la redevance et que tout mois commencé sera dû en entier,

JUGER que la SEDRE aura la charge de rembourser à Monsieur [E] [Y] [N] et ensemble Madame [F] [D] [J] [N], les versements de 40 euros correspondant à la fraction B de la redevance effectivement versés par ces derniers et ce, dans un délai maximum de trois mois après leur départ effectif des lieux occupés constatées par un état des lieux de sortie suivant les conditions fixées dans l’acte authentique du 31 décembre 2015 et relatives aux retenues effectuées sur la restitution ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [Y] [N] et Madame [F] [D] [J] [N] à payer à la SEDRE la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [Y] [N] et Madame [F] [D] [J] [N] aux entiers dépens, en ceux compris les frais du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, fondées à titre principal sur l’article 1224 du code civil, la SEDRE fait valoir que les consorts [N] ont gravement manqué à leurs obligations contractuelles en ne réglant pas la redevance mensuelle prévue au contrat, depuis plusieurs années, de sorte qu’ils n’étaient pas à jour de leurs redevances lorsqu’ils ont levé l’option, compromettant ainsi la réalisation de la location-vente conclue depuis neuf ans. Elle précise avoir saisi le juge des référés pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée à l’acte notarié mais avoir été déboutée de sa demande.

Monsieur et Madame [N] ont constitué avocat le 2 décembre 2024. Ils n’ont jamais conclu, malgré l’injonction de conclure qui leur a été adressée par le juge de la mise en état le 10 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 13 octobre 2025 le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure, fixé au 17 octobre 2025 la date de dépôt des dossiers et informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de location-accession à la propriété

Aux termes de l’article 1224 du code civil : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Aux termes de l’article 1229 du même code : « La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »

Le contrat litigieux stipule en page 26 la possibilité de résilier le contrat à tout moment par l’une ou l’autre des parties en cas d’inexécution par l’autre partie de l’une quelconque de ses obligations à laquelle il n’aurait pas été remédié dans un délai de 15 jours à compter de la mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il stipule également, dans une clause intitulée « INDIVISIBILITE », figurant en page 26, que :

« L’intégralité des droits conférés à l’ACCEDANT par le présent contrat et notamment par le droit de jouissance et le droit au transfert de propriété prévus précédemment, sont indivisibles ; en conséquence :

— la résiliation du présent contrat avant l’exercice par l’ACCEDANT de l’option prévue ci-dessus entraînera la déchéance de cette option ;

— la résiliation du présent contrat ainsi que le non-exercice par l’ACCEDANT de cette option, dans le délai ci-dessus fixé, entraîneront la perte immédiate du droit de jouissance et l’absence de droit pour l’ACCEDANT au maintien dans les lieux.

Sauf lorsque le contrat est résilié pour inexécution par le CREDIT PRENEUR et le PROPRIETAIRE de ses obligations, la perte du droit de jouissance entraîne obligation pour l’ACCEDANT de libérer immédiatement les lieux ».

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte versé aux débats (pièce 5) que les consorts [N] sont débiteurs au titre des redevances et charges locatives impayées d’une somme de 33 007,87 euros (correspondant au solde de l’extrait de compte, après déduction des frais de rejet de prélèvement, frais LRAR et factures SCP magamooto qui ne sont pas dus contractuellement) arrêtée au 1er octobre 2024. Or, le paiement de la redevance mensuelle est l’obligation principale de l’accédant, en contrepartie du transfert de la jouissance du bien immobilier.

Si le commandement de payer délivré par la SEDRE aux consorts [N] le 22 juin 2022 a permis de susciter quelques paiements (7 000 euros versés entre le 18 juillet 2022 et le 2 août 2022), plus aucun paiement n’a été réalisé depuis août 2022.

L’inexécution totale depuis plus de deux ans lors de l’assignation, plus de trois ans à ce jour, de l’obligation essentielle prévue par le contrat de location-accession constitue une inexécution suffisamment grave pour justifier le prononcé judiciaire de la résolution du contrat. Les prestations échangées (paiement de la redevance contre transfert de la jouissance) ayant trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, la résolution sera qualifiée de résiliation, conformément à l’article 1229 précité. En l’absence de demande précise de la SEDRE, la résiliation sera prononcée à la date de l’assignation. Il sera fait droit à la demande de condamner solidairement les consorts [N] à payer la somme de 33 007,87 euros.

Il sera observé qu’à la date où les consorts [N] ont notifié à la SEDRE leur intention de lever l’option d’achat, soit au 27 août 2021, leur solde était débiteur de plus de 13 000 euros. Or, le contrat de location-accession stipulait en page 24 que pour demander le transfert de la propriété du bien, l’accédant devrait avoir satisfait à toutes ses obligations pendant la période de jouissance de 5 ans et notamment être à jour du paiement des redevances et charges. Il s’en déduit que les consorts [N] n’ont jamais valablement exercé la levée d’option d’achat.

En application de la clause intitulée « INDIVISIBILITE » précitée, la résiliation ainsi prononcée, ainsi que le non-exercice par les consorts [N] de l’option prévue par le contrat entraînent la perte immédiate du droit de jouissance et privent les défendeurs du droit au maintien dans les lieux. Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion. En revanche, le prononcé d’une astreinte n’est pas justifié, la possibilité de solliciter le concours de la force publique étant suffisamment dissuasive.

Les consorts [N] seront condamnés à régler à la SEDRE une indemnité d’occupation de 1 011,21 euros par mois jusqu’à ce qu’ils libèrent les lieux ; cette condamnation ne saurait être solidaire, la solidarité ne survivant pas à la résiliation du contrat.

Enfin, il sera fait droit à la demande relative aux restitutions de la fraction B (correspondant aux acomptes sur le prix de vente), qui correspond à l’application des stipulations contractuelles et aux principes fixés par le code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les consorts [N], qui perdent leur procès, seront condamnés aux dépens (qui comprendront le coût du commandement de payer, soit 223,08 euros) ainsi qu’à verser à la SEDRE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE la résiliation du contrat de location-accession à la propriété immobilière conclu le 31 décembre 2015 entre la Société d’Equipement du Département de la Réunion (SEDRE) et Monsieur [N] [E] [Y] et [N] [F], [D] [J], à la date du 24 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] [N] et Madame [F] [D] [J] [N] au règlement de la somme de 33 007,87€ (trente-trois mille sept euros et quatre-vingt-sept centimes) correspondant aux redevances impayées à la date du 1er octobre 2024,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [E] [Y] [N] et de Madame [F] [D] [J] [N] et de tous occupants de leur chef, des locaux en cause, à compter de la signification de la décision à intervenir,

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] [N] et Madame [F] [D] [J] [N] au paiement d’une somme de 1 011,21€ (mille onze euros et vingt et un centimes) par mois, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés,

JUGE que cette indemnité d’occupation sera révisable dans les mêmes conditions que la redevance et que tout mois commencé sera dû en entier,

JUGE que la Société d’Equipement du Département de la Réunion remboursera à Monsieur [E] [Y] [N] et Madame [F] [D] [J] [N] les versements de 40 euros correspondant à la fraction B de la redevance effectivement versés par ces derniers et ce, dans un délai maximum de trois mois après leur départ effectif des lieux occupés constaté par un état des lieux de sortie suivant les conditions fixées dans l’acte authentique du 31 décembre 2015 et relatives aux retenues effectuées sur la restitution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Y] [N] et Madame [F] [D] [J] [N] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 22 juin 2022 (223,08 euros) ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [Y] [N] et Madame [F] [D] [J] [N] à payer à la Société d’Equipement du Département de la Réunion la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier ;

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,