RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/03565 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GP3H

NAC : 63B

JUGEMENT CIVIL

DU 25 MARS 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [8]

Immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro [N° SIREN/SIRET 6], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

S.A.S. [9] ([10]),

Immatriculée au RCS de [Localité 13] de [Localité 11] sous le n° [N° SIREN/SIRET 4],, représentée par Mme [G] [O] [S] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que présidente.

[Adresse 3]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Siva MOUTOUALLAGUIN de la SELARL HEMES LEGAL, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 25.03.2025

CCC délivrée le :

à M^e Alain ANTOINE, Maître Siva MOUTOUALLAGUIN de la SELARL HEMES LEGAL

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Février 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Mars 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Mars 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [8] est propriétaire du lot n° 18 ( appartement n°15 ) situé [Adresse 1].

En 2016 elle a conclu un mandat de gestion avec la société [10] pour la mise en location et la gestion locative de cet appartement.

Ce contrat de gestion était assorti de l’adhésion du bailleur, en qualité d’assuré, à un contrat d’assurance locative souscrit par le mandataire, en qualité de souscripteur du contrat conclu avec l’assureur [14] pour une garantie dite loyer impayé moyennant la majoration de 2,5 % du taux de prélèvement sur le loyer.

Le 28 septembre 2018 le mandataire a procédé pour le compte du bailleur à la location du bien à Madame [W] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 €.

Très rapidement des incidents de paiement sont apparus et le 12 septembre 2019 la SCI [8], représentée par l’agence [10], a fait délivrer un commandement de payer à Mme [W].

Par jugement rendu le 24 aout 2020 le tribunal judiciaire de Saint Denis a notamment ordonné l’expulsion de Mme [W] et l’a condamnée à payer une dette locative ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective du bien.

Par exploit délivré le 17 octobre 2023 la SCI [8] a assigné la société [10] devant ce tribunal aux fins d’indemnisation sur le fondement de la faute du mandataire.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 10 mai 2024 la SCI [8] demande au tribunal de :

— CONDAMNER la SAS [10] à lui payer la somme de 41.144,31 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens,

— DEBOUTER la SAS [10] de l’ensemble de ses demandes,

— DIRE n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 06 septembre 2024, la SAS [10] demande au tribunal de

— DÉBOUTER la SCI [8] de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER, à titre reconventionnel, la SCI [8] à lui verser la somme de 2 841,13 € en remboursement des honoraires d’avocat et des frais de procédure avancés, et la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit du conseil de la société [10].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2025 et la date de mise à disposition a été fixée au 25 mars 2025.

MOTIFS

Sur les manquements du mandataire dans l’exécution de son mandat.

Le bailleur reproche à son mandataire d’avoir commis lors de l’exécution du mandat les fautes suivantes :

l’absence de mise en jeu de la garantie des loyers impayés ; Elle soutient que [10] aurait dû l’indemniser dès le 12 novembre 2019 en application de la notice d’information du contrat de garantie loyers impayés ; qu’en dépit de ses demandes, l’agence ne s’est pas exécutée et n’a fourni aucune explication ; que le défaut d’indemnisation résulte de la négligence du mandataire qui a commis une faute de gestion n’ayant pas permis la prise en charge du sinistre au titre de la garantie loyer impayé

l’absence de vérifications nécessaires à la solvabilité de la locataire en ce que la fiche signalétique de la locataire est sommaire et que le taux d’effort est relevé à 34,84 % au-delà du taux de 33 % maximum ; que la mandataire ne peut pas se fonder sur les conditions générales du contrat d’assurance pour prétendre avoir vérifié la solvabilité de la locataire ; que le non-respect de cette obligation pourrait expliquer le refus de prise en charge par l’assureur au titre de la garantie loyer impayé

En réplique l’agence [10] fait valoir que :

sur l’absence de mise en jeu de la garantie de loyers impayés ; que le dossier sinistre était complet ; que le contrat de garantie loyers impayés, régi par le code des assurances, prévoit que la déchéance de la garantie pour tardiveté de la déclaration ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice ; qu’en l’espèce le commandement de payer visant la clause résolutoire et la procédure en résiliation du bail ont été engagés dans les délais ; qu’un mois après le jugement rendu le 24 aout 2020 il était encore possible d’activer la garantie loyers impayés que la bailleresse a décidé de ne pas activer en résiliant son mandat dès octobre 2020 ; que la bailleresse n’indique pas au tribunal les diligences qu’elle a accomplies pour faire exécuter le jugement d’expulsion et n’explique pas sur les raisons pour lesquelles la locataire demeure toujours dans les lieux avec un loyer et une dette locative qui ont fortement augmenté

sur l’absence de vérification de la solvabilité du locataire, elle réplique que le taux d’effort prévu par le contrat d’assurance était de 35 % a été respecté ;

Selon l’article 1991 du Code civil : « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure charger et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution »

L’obligation de moyens de l’agent immobilier, mandataire vis-à-vis de son mandant – le propriétaire bailleur – porte, notamment, sur les opérations de recherche d’un locataire présentant des garanties de solvabilité, sur la gestion diligente des incidents de paiement et la mise en jeu de la garantie des loyers impayés qu’il aurait fait souscrire à son mandant.

Il appartient donc mandant de démontrer le ou les manquements de son mandataire à ces obligations

Le tribunal observe à titre liminaire que le contrat d’assurance locative souscrit auprès de [14] n’est pas produit aux débats alors que les conditions générales de ce contrat constituent une pièce indispensable à l’examen de cette affaire ; que l’unique pièce produite par la bailleresse sur laquelle elle se fonde pour opposer à l’agence [10] la violation de la notice d’information du contrat Garantie loyers Impayés correspond à un bulletin individuel d’adhésion, non daté, se rapportant à un appartement distinct de celui donné en location à Madame [W].

Partant de là, l’argumentation développée par la bailleresse selon laquelle elle «  aurait se voir indemniser dans le cadre de ce contrat à compter du 12 novembre 2019  » n’est pas fondée.

Il est également établi que la SCI bailleresse a résilié le mandat de gestion immobilière dès le 2 octobre 2020 ; que ce faisant elle a mis fin au contrat d’assurance locative souscrit auprès de [14] et ne pouvait donc plus espérer l’indemnisation de l’assureur après cette date.

La SCI [8] est ainsi infondée à reprocher à la défenderesse de ne pas avoir perçu d’indemnisation due au titre des indemnités d’occupation prononcées par le tribunal judiciaire le 24 août 2020.

Elle est tout aussi mal fondée à reprocher de ne pas être indemnisée des frais engagés dans le cadre de cette procédure judiciaire puisque la société [10] soutient, sans être contestée, qu’elle a engagée ces frais sans en être remboursée, ce qui motive, d’ailleurs, sa demande reconventionnelle.

Il s’en déduit que la SCI [8] échoue à démontrer la réalité de ce manquement

S’agissant de la solvabilité du locataire, il est uniquement versé une fiche signalétique de la locataire qui laisse apparaître un revenu net mensuel de 2008 € et un revenu annuel -1 de 5786 €. Il n’est produit aucun bulletin de salaire de Mme [W] et les explications fournies par la mandataire révèlent qu’elle s’est contentée des déclarations de l’intéressée. Les diligences accomplies et les éléments recueillis se révèlent ainsi insuffisants.

La SCI [8] soutient également que le taux d’ effort maximal de 33 % a été dépassé et l’agence [10] ne peut pas opposer les conditions générales du contrat d’assurance locative, selon lequel le taux d’effort admis par l’assureur serait de 35 % , puisque ce contrat n’est pas produit aux débats.

En outre ,il résulte de l’historique de compte que dès le 19 octobre 2018 Mme [W] a rencontré des difficultés pour payer son loyer et que seuls le dépôt de garantie de 650 € et les loyers de novembre et décembre 2018 ont été réglés ; Il s’en déduit que la faute du mandataire est établie.

sur les préjudices indemnisables

La bailleresse invoque comme préjudice la somme de 41.144,31 € qui correspond une dette locative arrêtée au 06 mai 2024 en soutenant que la locataire est restée dans les lieux tout en continuant à accumuler des impayés.

La société [10] s’y oppose en opposant à la bailleresse sa propre turpitude en relevant que celle-ci volontairement laissé Mme [W] dans les lieux sans l’expulser tout en augmentant son loyer mensuel à 1000 € sans explication; Elle émet également l’hypothèse d’un échéancier consenti à la locataire .

Selon l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »

Il appartient donc au demandeur de démontrer l’existence et l’ampleur du préjudice invoqué.

Par ailleurs, lorsque la faute du débiteur de l’obligation a fait perdre à son cocontractant une probabilité de gain ou bien d’éviter une perte subie, sa responsabilité doit s’analyser en une perte de chance, laquelle entraîne nécessairement une indemnisation partielle du montant du gain espéré ou de la perte encourue.

De plus, l’article 1992 du Code civil précise que le juge apprécie avec plus de sévérité la faute d’un mandataire qui reçoit un salaire.

En l’espèce, l’erreur d’appréciation sur la solvabilité de la locataire a causé à la bailleresse une perte de chance d’avoir perçu les loyers visés par le solde comptable arrêté à la date date de résiliation du mandat, à la somme de 16.655,96 €.

Toutefois, il n’est pas certain que correctement effectuée, l’analyse de la situation financière de Madame [W] aurait conduit à évincer cette locataire car son taux d’effort n’était que très légèrement supérieur à l’usage même si l’accumulation des impayés , très rapidement après son entrée dans les lieux, révèle que cette erreur d’appréciation a eu des conséquences directes .

Toutefois il est établi que Madame [W] n’a pas été expulsée et occupe toujours l’appartement pour lequel elle règle, depuis janvier 2022, un loyer mensuel de 1.000 € .

La SCI [8] ne fournit pas d’explication à ce sujet et ne prétend pas avoir tentée d’expulser l’intéressée malgré l’augmentation constante de la dette locative.

Il s’en déduit que le bailleur s’est abstenu d’engager des poursuites qui auraient permis de réduire le montant de la dette de sorte qu’un montant de 3000 € sera retenu comme résultant de la perte de chance que le mandataire a causé au bailleur.

sur la demande reconventionnelle de la société [10]

Cette société sollicite à titre reconventionnel la somme de 2841,13 € en remboursement des honoraires d’avocats des frais de procédure avancés. La SCI bailleresse ne présente aucune observation à ce sujet et n’établit pas en avoir fait l’avance.

Bien que la société [10] ne produise aucune facture, il est établi qu’elle a engagé des frais d’avocat durant la procédure ayant donné lieu au jugement rendu le 24 août 2020 par le tribunal judiciaire qui a condamné Mme [W] à supporter le coût du commandement de payer et de l’assignation et qui a rejeté la demande de frais irrépétibles.

La société [10] dispose ainsi d’une créance à l’encontre de la SCI [8] qui sera évaluée à la somme de 1.500 € au paiement de laquelle la SCI [8] sera condamnée.

sur les autres demandes

Les dépens seront supportés par moitié par les parties qui succombent respectivement et partant, la demande de distraction au profit du conseil de la société [10] sera rejetée.

L’équité commande de rejeter les demandes présentées au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de la décision à venir et de droit il n’y a pas eu à l’écarter.

PAR CES MOTIFS

le tribunal judiciaire

CONDAMNE la SAS [10] à payer à la SCI [8] la somme de 3.000 € à titre d’indemnisation ,

CONDAMNE la SCI [8] à payer à la SAS [10] la somme de 1.500 € ,

CONDAMNE la SCI [8] et la SAS [10] aux dépens ,

REJETTE les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

RAPPELLE que le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ,

REJETTE toutes les autres demandes.

La greffière La juge