COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 06 Novembre 2025

N° RG 24/04464 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QCXG

Grosse délivrée

à M^e GALLO

M^e CHARAMNAC

M. [L]

le

DEMANDEUR:

ERILIA dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS:

Madame [F] [S]

Chez M. [V]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Léa CHARAMNAC, avocat au barreau de NICE

Monsieur [N] [L]

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 31 mai 2021, La Société LOGIREM a loué à Madame [F] [S] un logement conventionné situé [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel révisable, actualisé à 339,97 Euros charges et taxes récupérables comprises,

Par acte d’huissier en date du 19 novembre 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de l’intégralité de ses demandes et moyens, La Société LA SOCIÉTÉ ERILIA (venue aux droits de Logirem) a fait assigner Madame [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 30 janvier 2025 à 14h15.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 septembre 2025 à 14 heures.

A cette audience, La Société LA SOCIÉTÉ ERILIA, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions, sollicitant de :

Prononcer la résiliation immédiate et sans délai du bail en cours, aux torts exclusifs de Madame [F] [S] Condamner Madame [F] [S] à verser la somme de 5000 € à titre d’indemnités pour le préjudice lié à la sous-location irrégulièreConstater l’occupation illégale du logement par Madame [L], ainsi que celle de tous les occupants de son chefOrdonner l’expulsion de Madame [L] ainsi que celle de tous occupants sans droit ni titre du logement ainsi que celle de Madame [F] [S] , avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaireFaire constater l’état des lieux par huissier qui sera commis à cet effet Ordonner la suppression des délais de grâce prévus aux articles 412-1 et suivant du code des procédures civils, dès lors que Madame [F] [S] a gravement manqué à son obligation de jouissance du logement en sous louant le logement et que Mme [L] occupe le logement sans droit ni titreOrdonner la libération immédiate et sans délai des lieux occupé par Madame [L] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef du logement, le tout sous astreinte de 30 € par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieuOrdonner le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tout autre choix de la société LA SOCIÉTÉ ERILIAFixer une indemnité équivalente au montant du loyer et des charges, soit la somme mensuelle de 339,97 euros due par Mme [L] de manière rétroactive au mois de janvier 2022, à compter de la décision intervenir jusqu’à la libération effective des lieuxDébouter Madame [F] [S] de l’ensemble, de ses demandes fin et prétentions dirigées contre LA SOCIÉTÉ ERILIACondamner in solidum, Madame [F] [S] et Madame [L] à payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance en ce compris, les frais de sommation interpellative des deux constats d’huissier et ceux liés au coût de la signification de la décision intervenir.

Citée par procès-verbal de recherches infructueuses doublé d’une lettre recommandée, Madame [L] n’a pas comparu.

Madame [F] [S] a comparu représentée par son conseil. Elle sollicite de :

Débouter la société LA SOCIÉTÉ ERILIA de l’ensemble de ses demandesConstater le non-respect par le bailleur de l’obligation d’entretien du logement occupé par Madame [F] [S] À titre principal, déclarer la société LA SOCIÉTÉ ERILIA, responsable du trouble de jouissance et des dommages matériels qu’a subi Madame [F] [S] du fait de l’inaction du bailleurCondamner la société LA SOCIÉTÉ ERILIA à verser Madame [F] [S] , la somme de 5000 € titre de dommages intérêts sur la jouissance paisible de son logementDans tous les cas condamner, la société à verser la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile qui sera recouvrée directement par Maître CHARAMNAC en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 91 relative à l’aide juridictionnelle ainsi qu’aux entiers dépensCondamner LA SOCIÉTÉ ERILIA aux dépens de la procédure en application de l’article 696 du code de procédure civile

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la résiliation du bail

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil selon lesquels les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi,

Il résulte de l’application combinée de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1217, 1229, 1728, 1729 et 1741 du code civil que le preneur a pour obligation principale d’user paisiblement de la chose louée, en bon père de famille, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, le contrat de louage étant résolu par le défaut du preneur de remplir ses engagements ; l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit en outre la sous-location sans l’accord du bailleur.

Il résulte par ailleurs du contrat de bail que le locataire a l’obligation d’user paisiblement de son habitation ; que le locataire doit utiliser les lieux loués uniquement pour son habitation principale et qu’il est interdit de sous-louer le bien : « le locataire ne pourra laisser la disposition des lieux, même gratuitement et par prêt, à aucune personne étrangère à son foyer ».

En l’espèce, au soutien de sa demande, La Société LA SOCIÉTÉ ERILIA verse aux débats :

Un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, le 19 septembre 2023 et 29 novembre 2023, – Une requête devant le président du tribunal judiciaire de Nice, afin d’être autorisé à pénétrer dans le logement de Madame [F] [S] , autorisation donnée le 17 juillet 2024Un procès-verbal de constat sur ordonnance du 6 août 2024, Une Lettre de CIC Assurance, adressée à Madame [F] [S], à une adresse à Annemasse, relative au dégât des eaux du 18 juillet 2023. Un bulletin de salaire de novembre 2022, faisant état d’une adresse de Madame [F] [S] à [Localité 10] (74)

A l’appui de ses demandes, Madame [F] [S] produit aux débats :

— L’état des lieux de sortie de l’appartement du 24 février 2025,

— La Déclaration de l’occupation pour l’année 2024 de Madame [Y] [O] (mère de Madame [F] [S] )

— Un mail et un courrier de Madame [F] [S] à son bailleur

— Une photo de la dégradation de la boîte aux lettres

— Le dossier de dégât des eaux du 18 juillet 2023,

— Des mails de l’expert au bailleur

— Des relevés d’amende

— des attestations de témoins

La Société ERILIA sollicite la résiliation du bail, omettant de préciser au juge de céans que le contrat de bail a d’ores et déjà été résilié à l’initiative de la locataire !

En effet, la locataire produit aux débats l’état des lieux de sortie du 24 février 2025 et une lettre émanant de La Société ERILIA datée du 23 janvier 2025 intitulée Accusé réception de résiliation de bail.

Dès lors, la demande de résiliation du bail apparaît sans objet puisque le bail est déjà résilié depuis le 22 février 2025. La Société ERILIA sera dès lors déboutée de sa demande de voir prononcer la résiliation du bail et de ses conséquences.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société LA SOCIÉTÉ ERILIA :

LA SOCIÉTÉ ERILIA sollicite le versement de 339,57 Euros par mois depuis le 2 janvier 2023 ainsi que 5000 Euros arguant que Madame [F] [S] aurait sous-loué son logement à partir de cette date.

Or, les pièces versées au débat démontrent que Madame [F] [S] était domiciliée à [Localité 10] (74) puisqu’elle a elle-même fourni des fiches de paie à cette adresse.

Lors de la première visite du commissaire de justice le 19 septembre 2023, une femme occupait l’appartement. Elle s’est présentée (sans ouvrir la porte) comme une amie de la défenderesse. La fois suivante le 29 novembre 2023, personne n’a répondu.

Lorsque le commissaire de justice a pénétré dans les lieux le 6 août 2024, suite à l’obtention par la Société ERILIA d’une ordonnance l’y autorisant, l’appartement n’était pas habité puisque le commissaire de justice a indiqué dans son procès-verbal : « Personne n’est présent, de nombreux sacs et cartons sont stockés dans la pièce principale. Dans la chambre, il y a un lit avec un simple matelas sans linge de lit avec quelques vêtements dans la penderie, tous les courriers trouvés sur place sont au nom de Madame [N] [L], [Adresse 5] ». Il y a notamment une facture de l’opérateur orange du 17 octobre 2023 et un avis à tiers détenteur du 9 novembre 2023 et divers courriers au même nom dans la cuisine. Le réfrigérateur est vide et débranché et il y a de la moisissure. Les lieux ne sont plus occupés depuis un certain temps. »

Madame [F] [S] produit un relevé d’amendes relatif à des infraction commises à [Localité 8] avec son véhicule : ces éléments ne sauraient démontrer une quelconque occupation du logement, ces infractions ayant pû être commises par un tiers. Les voyages aller retours et les preuves des quelques voyages en avion entre [Localité 8] et [Localité 7] n’apportent rien quant à l’occupation effective du logement, le principal élément tangible étant constitué par le fait que la défenderesse travaille en Suisse et ne peut dès lors être domiciliée à [Localité 8].

Il résulte de ces éléments que Madame [F] [S] a certes commis une faute en n’occupant pas suffisamment le logement comme stipulé dans le bail. Cependant, la sous-location n’est pas prouvée, la présence de lettres au nom de Madame [N] [L] dans le logement et le témoignage ancien d’une seule voisine déclarant qu’une femme avec enfant occupait le logement, étant insuffisante à le démontrer.

En conséquence, LA SOCIÉTÉ ERILIA sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de la sous -location.

Sur la demande d’expulsion de [N] [L]

Le commissaire de justice qui a pénétré dans le logement le 6 août 2024 a constaté la présence de courriers datant de fin 2023 au nom de [N] [L]. Il a cependant précisé qu’au vu de ses constatations, les lieux ne sont plus occupés depuis un certain temps. Il n’y avait effectivement pas de draps sur le lit, peu de vêtements dans le logement et le réfrigérateur était éteint et l’intérieur moisi.

Par ailleurs, le bail a été résilié par la locataire le 22 février 2025.

Il n’y a dès lors pas lieu de penser que Madame [N] [L] occupe actuellement le logement. En tout état de cause, La Société ERILIA n’apporte aucun élément actualisé qui démontrerait une occupation du logement par [N] [L].

La Société ERILIA sera dès lors déboutée de sa demande d’expulsion dirigée à l’encontre de [N] [L], et de ses conséquences.

Sur la demande de dommages et intérêts de la locataire au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est en outre tenu, selon le paragraphe a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En l’espèce, Madame [F] [S] reproche à la bailleresse de ne pas avoir fait procéder aux réparations du plafond nécessaires suite à un dégât des eaux survenu le 18 juillet 2023, et ce malgré ses demandes répétées.

En effet les pièces produites au débat démontrent que le dégât des eaux est bien survenu le 18 juillet 2023, et que lors de l’état des lieux de sortie, subsistait un énorme trou au plafond de la salle de bain. LA SOCIÉTÉ ERILIA prétend n’avoir pû intervenir pour effectuer la réparation du fait de l’impossibilité de contacter et de trouver une date acceptée par la locataire. LA SOCIÉTÉ ERILIA n’apporte cependant aucun élément qui démontrerait qu’elle aurait sollicité la locataire afin de convenir d’une date pour effectuer les réparations.

Bien au contraire, la locataire démontre l’inertie de LA SOCIÉTÉ ERILIA qui, malgré les relances de l’expert (en avril 2024 et mai 2024) nommé dans le cadre de ce dégât des eaux, n’avait toujours pas effectué les réparations au moment de l’établissement de l’état des lieux du 24 février 2025.

En l’espèce, existait un trouble de jouissance du 18 juillet 2023 au 22 février 2025, les travaux du plafond de la salle de bain n’ayant pas été entrepris malgré ses demandes en ce sens.

Cependant, ce trouble de jouissance n’a pas causé de préjudice à la locataire puisqu’elle n’occupait pas les lieux car habitant au moins depuis novembre 2022 à [Localité 11] (74) selon sa fiche de paie de novembre 2022 produite au débat.

Il n’y a dès lors pas lieu à indemnisation et Madame [F] [S] sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de l’issue du litige, les parties seront condamnées aux dépens, chacune pour moitié.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, chacune des parties gardera à sa charge ses frais irrépétibles.

En conséquence, les parties seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation depuis le 22 février 2025 du bail conclu le 31 mai 2021 entre La Société LA SOCIÉTÉ ERILIA, d’une part, et Madame [F] [S], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 9] ;

DEBOUTE la société ERILIA de sa demande d’expulsion de Madame [N] [L], et de ses conséquences ;

DEBOUTE les parties de la totalité de leurs demandes,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE les parties au paiement des dépens chacune par moitié ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le juge,