RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00215 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GULF

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 06 MARS 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE [Localité 9](SHLMR)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Mme [Z] [T] (Chargée de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [P] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5] ([Localité 9])

représenté par M^e Caroline AMIGUES-OLIVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [W] [D] [O]

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Décembre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE [Localité 9] (SHLMR) a donné à bail à Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [N] [P], selon contrat de location du 6 janvier 2017, un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 388,04 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [O] [W] [D] le 24 février 2023 et à Monsieur [O] [N] [P] le 27 février 2023 pour la somme en principal de 1.228,29 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation délivrée respectivement les 28 et 29 février 2024, Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [N] [P] ont été cités devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [J],

— condamner solidairement Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [N] [P] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 6.349,13 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande,

— condamner solidairement Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [N] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 432,24 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [J] aux dépens.

Monsieur [O] [N] [P] a constitué avocat.

Dans ses conclusions n°1 en date du 3 juillet 2024, Maître Caroline AMIGUES-OLIVIER, avocate, assurant la défense des intérêts de Monsieur [O] [N] [P], demande au tribunal de :

— DEBOUTER la SHLMR de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement :

— DEBOUTER la SHLMR de sa demande d’expulsion formulée à l’encontre de Monsieur [O] [N] [P],

— SURSEOIR A STATUER dans l’attente du jugement de divorce à intervenir entre les époux [O]/[H] qui fixera la date des effets du divorce,

Infiniment subsidiairement :

— DEBOUTER la SHLMR de sa demande d’expulsion à l’encontre de Monsieur [O] [N] [P],

— pour les loyers impayés et l’indemnité d’occupation, DEBOUTER la SHLMR de ses demandes de condamnation solidaire formulées à l’encontre de Monsieur [O] pour les sommes réclamées à compter d’avril 2024.

A l’appui de ses demandes, le conseil de Monsieur [O] [N] [P] soutient que l’assignation est irrecevable au motif qu’elle n’a pas été dénoncée à la CCAPEX, que la demande d’expulsion formulée à l’encontre de Monsieur [O] [N] [P] est sans objet, celui-ci ayant quitté les lieux depuis le 1er janvier 2023, qu’il ne saurait être condamné solidairement au paiement de la totalité de la dette locative, au double motif, d’une part, que la SHLMR savait pertinemment qu’il avait quitté les lieux depuis le 1er janvier 2023, d’autre part, que dans son ordonnance d’orientation et de mesures provisoires en divorce rendue en date du 17 juin 2024, le juge aux affaires familiales attribuait à Madame [W] [F] [H] épouse [O], la jouissance du logement du ménage, à charge pour cette dernière de supporter le loyer et charges y afférents à compter de l’introduction de la demande en divorce, soit le 15 avril 2024.

Après des renvois successifs ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire appelée la première fois le 2 mai 2024, a été rappelée et retenue à l’audience du 5 décembre 2024.

A cette date, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à hauteur de 10.153,17 euros.

Madame [O] [W] [D], citée à personne, n’a pas comparu, ni été représentée.

Monsieur [O] [N] [P] a comparu, assisté par son conseil.

Il renonce au sursis à statuer dans l’attente du jugement de divorce, reconnaît être solidaire de la dette locative de 2.062,19 euros, arrêtée à la date de résiliation du bail, soit le 30 avril 2023, sollicite un délai de paiement pour l’apurer.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025 avec mise à disposition du jugement au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 24 février 2023 à Madame [O] [W] [D], à personne, à l’adresse du bien loué par la SHLMR, et le 27 février 2023, à Monsieur [O] [N] [P], à personne, à sa nouvelle adresse.

L’assignation a été délivrée le 28 février 2024 à Madame [O] [W] [D], à personne, à l’adresse du bien loué par la SHLMR, et le 29 février 2024 à Monsieur [O] [N] [P], à étude, à sa nouvelle adresse.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 9], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) qui en a accusé réception le 1er mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SHLMR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier du 8 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation les 28 et 29 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SHLMR est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 6 janvier 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [O] [W] [D] le 24 février 2023 et à Monsieur [O] [N] [P] le 27 février 2023.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 27 avril 2023.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [N] [P] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 27 avril 2023, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le conseil de Monsieur [O] [N] [P] a produit dans les pièces annexées à ses conclusions une attestation sur l’honneur de la mère de ce dernier certifiant qu’elle l’a hébergé depuis le mois de janvier 2023.

Il s’évince du commandement de payer qui a été délivré le 27 février 2023 à Monsieur [O] [N] [P], à sa nouvelle adresse, que la SHLMR savait à minima depuis cette date, que celui-ci ne résidait plus avec son épouse.

Cette précision étant faite, il convient de faire observer que Monsieur [O] [N] [P] n’a à aucun moment informé la SHLMR qu’il avait quitté les lieux et qu’en tout état de cause, cet état de fait est sans réelle incidence sur le jugement à intervenir.

SUR L’ARRIERE LOCATIF ET LES DELAIS DE PAIEMENT

Le relevé de compte produit par la SHLMR démontre qu’après soustraction des frais d’enquête biennale non justifiés de 68,58 euros, qui resteront à la charge du bailleur, et des frais de poursuite de 358,46 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, les époux [O] sont redevables à la SHLMR de la somme de 9.726,13 euros au titre des loyers et des charges impayés, arrêtée au 1er octobre 2024.

L’analyse dudit relevé de compte fait apparaître qu’il présentait un solde nul au 29 novembre 2022 et qu’à compter du 1er décembre 2022 aucun règlement n’a été enregistré au crédit du compte locatif au titre du loyer et des charges.

Dans son ordonnance d’orientation et de mesures provisoires en divorce rendue le 17 juin 2024, le juge aux affaires familiales statuant sur l’instance en divorce engagée par Monsieur [O] [N] [P], a attribué la jouissance du logement à Madame [W] [F] [H] épouse [O], à charge pour cette dernière de supporter le loyer et les charges y afférents.

L’article 220 du code civil dispose dans son alinéa 1 que chacun des époux a pouvoir pour passer seuls les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

La solidarité visée à l’article 220 du code civil, s’applique aux dettes de loyer du logement servant à l’habitation des deux époux.

Dans le cas d’une résidence séparée, ce qui est le cas en l’espèce, Monsieur [O] [N] [P], habitant chez sa mère depuis le mois de janvier 2023, selon l’attestation sur l’honneur produite par cette dernière, les époux restent tenus solidairement au paiement des dettes locatives.

L’ordonnance de non-conciliation n’a pas davantage d’effet sur la solidarité entre époux qui reste entière.

Jusqu’à transcription du divorce en marge des registres d’état civil, les loyers constituent des dettes ménagères et les deux conjoints sont solidairement responsables de leur paiement même si le bailleur a été averti de la résidence séparée.

Le bailleur peut donc agir indifféremment contre l’un ou l’autre des époux et réclamer à l’époux qui n’habite plus dans les lieux le paiement de la totalité de la dette locative. Il en est de même pour ce qui est du paiement d’une indemnité d’occupation postérieurement à la résiliation du bail.

S’il paye les loyers, l’époux qui est parti pourra toutefois en récupérer le montant au moment de la liquidation du régime matrimonial.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de condamner solidairement Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [N] [P] à verser à la SHLMR la somme de 9.726,13 euros, montant des loyers et charges dus au 1er octobre 2024.

A défaut de tout règlement au titre du loyer et des charges depuis le 1er décembre 2024, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement aux locataires.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion.

Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [N] [P] seront également condamnés solidairement à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 432,24 euros révisable, à compter du 2 octobre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’obligation mise à la charge de Monsieur [O] [J] cessant en tout état de cause à la date de transcription du divorce en marge des registres d’état-civil.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [N] [P] qui succombent auront à supporter solidairement la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoirecontradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 janvier 2017 entre la SHLMR, Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [N] [P], concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 4], sont réunies au 27 avril 2023,

CONSTATE que Monsieur [O] [N] [P] ne vit plus dans le domicile conjugal depuis le mois de janvier 2023,

CONSTATE que Monsieur [O] [N] [P] a engagé une procédure de divorce,

CONSTATE que le divorce n’a pas encore été prononcé,

EN CONSEQUENCE :

CONDAMNE solidairement Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [N] [P] à verser à la SHLMR la somme de 9.726,13 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [N] [P],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [N] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [J] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE solidairement Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [N] [P] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 432,24 euros révisable, à compter du 2 octobre 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT qu’en ce qui concerne Monsieur [O] [N] [P] le versement de l’indemnité d’occupation cessera dès transcription du jugement de divorce en marge des registres d’état civil,

CONDAMNE solidairement Madame [O] [W] [D] et Monsieur [O] [J] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente dcision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 6 mars 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE