Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 11 décembre 2025, n° 25/04396

TJ Marseille 11 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Existence de preuves suffisantes
La cour a estimé que les preuves fournies par les demanderesses étaient suffisantes pour établir les faits litigieux, rendant la demande d'expertise infondée.
Accepté
Inexécution des obligations du bailleur
La cour a jugé que le bailleur était responsable de l'inexécution de ses obligations, justifiant ainsi l'indemnisation pour le préjudice de jouissance.
Accepté
Inexécution des obligations du bailleur
La cour a confirmé que le bailleur n'avait pas respecté ses obligations, ce qui justifie l'indemnisation pour le préjudice de jouissance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 11 déc. 2025, n° 25/04396
Numéro(s) :	25/04396
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	22 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey CIAPPAAnne Cécile NAUDIN
Parties :	Société GRAND DELTA HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e CIAPPA Audrey

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M^e NAUDIN Anne-Cécile

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04396 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WOF

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [R] [H]

née le 06 Février 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey CIAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [H]

née le 01 Juin 1952 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey CIAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Société GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 20 janvier 2023, la société coopérative d’intérêt collectif Grand Delta Habitat a donné à bail à Mme [R] [H] et Mme [P] [H] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le [Localité 2] pour un loyer de 561,10 euros

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, Mme [R] [H] et Mme [P] [H] ont fait assigner la société Grand Delta Habitat, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa des articles 145 et 835 du Code de procédure civile, 6 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— voir ordonner une expertise judiciaire,

— voir la bailleresse condamnée à payer à Mme [R] [H] une indemnité provisionnelle de 1.000 euros au titre de son préjudice de jouissance et une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— voir la bailleresse condamnée à payer à Mme [P] [H] une indemnité provisionnelle de 1.000 euros au titre de son préjudice de jouissance et une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamnation aux dépens, en ce inclus le coût des procès-verbaux de constat.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 25 septembre 2025.

A l’audience du 11 décembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de leurs conclusions, Mme [R] [H] et Mme [P] [H] :

— concluent au débouté des demandes de la bailleresse,

— réitèrent leurs demandes initiales.

Aux termes de ses conclusions n° 2, la société Grand Delta Habitat, prise en la personne de son directeur général, au visa des articles 9, 147, 696, 700, 834 et 835 du Code de procédure civile, 1353 du Code civil :

— à titre principal, conclut au débouté des demandes de Mme [R] [H] et Mme [P] [H],

— à titre subsidiaire, demande qu’il lui soit donné acte de ses plus expresses protestations et réserve sur la mesure d’expertise sollicité, outre le débouté des demandes plus amples et contraires de Mme [R] [H] et Mme [P] [H],

— en tout état de cause, demande leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail en date du 20 janvier 2023, avec une prise d’effet au 31 janvier 2023, ayant pour objet un appartement de type 3 d’une surface habitable de 71,05 m2. L’état des lieux d’entrée contradictoire établi le 31 janvier 2023 indique la délivrance d’un logement dans un état moyen, les postes étant en bon état ou usagé/défraîchi à parts égales.

Par courrier recommandé du 13 février 2023, Mme [R] [H] et Mme [P] [H] signalent notamment à la société Grand Delta Habitat les désordres suivants : un dysfonctionnement de la sonnerie, un mauvais état de la porte d’entrée, un chauffe-eau hors service, des volets cassés dans les deux chambres. Elles la mettent en demeure de remettre les lieux en l’état.

Mme [R] [H] et Mme [P] [H] versent au débat un projet de protocole d’accord, en ce qu’il n’est pas signé, établi par la société Grand Delta Habitat, relatif aux désordres subis du 31 janvier au 21 février 2023, s’agissant des absences d’eau chaude et de chauffage, pour une indemnisation de 500 euros.

Il ressort d’un procès-verbal non contradictoire de constat de commissaire de justice mandaté par Mme [R] [H] et Mme [P] [H], établi le 15 novembre 2023, les désordres suivants :

— l’absence de fermeture complète des volets de la cuisine et de la pièce principale,

— la dégradation des volets des chambres,

— la dégradations des joints des fenêtres de la première chambre et de la cuisine,

— l’absence de fermeture complète de la fenêtre de la cuisine et la porte-fenêtre du salon,

— des traces aux plafonds de l’entrée et de la pièce principale,

— l’absence de fermeture de la porte de la première chambre,

— l’absence de portillon au-devant du tableau électrique et du disjoncteur,

— la présence d’un trou à la place d’une plinthe au niveau du passage du tuyau d’évacuation, dans la salle de bains

Dans un courrier en réponse adressé par la société Grand Delta Habitat au conseil de Mme [R] [H] et Mme [P] [H], daté du 22 avril 2024, ces désordres sont reconnus, une visite technique étant proposée.

La bailleresse avise les locataires, dans un courrier daté du 11 juin 2024, du rebouchage du trou de la salle de bains et de la pose d’une porte sur le tableau électrique. Elle ajoute qu’une intervention est prévue pour la fermeture des portes, obérée par un surplus de peinture.

Suite à un courrier de relance, la société Grand Delta Habitat informe le conseil de Mme [R] [H] et Mme [P] [H] de l’inclusion du remplacement des fenêtres des chambres et des volets dans son plan de programmation de travaux pour l’année en cours. Elle rappelle la réfection des peintures des plafonds de l’ensemble du logement au mois de janvier 2023, des imperfections de nature esthétiques persistant.

Le 20 octobre 2025, Mme [R] [H] et Mme [P] [H] font de nouveau constater par un commissaire de justice, non contradictoirement, les désordres relatifs aux volets, aux traces en plafonds, voire de cloques, l’absence de correcte fermeture des portes.

Il en résulte que la demande d’expertise est infondée dans la mesure où les désordres sont établis, leur cause étant indifférente s’agissant d’un régime de responsabilité sans faute pour la bailleresse.

Mme [R] [H] et Mme [P] [H] seront par conséquent déboutées de leur demande d’expertise.

Sur les demandes de provisions

En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile : « Le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Par ailleurs, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire (…) le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…) ».

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l’espèce, tenant les désordres étant justifiés par Mme [R] [H] et Mme [P] [H], les demandes de provisions sont bien fondées.

La société Grand Delta Habitat sera par conséquent condamnée à payer à Mme [R] [H] et Mme [P] [H] les sommes respectives de 1.000 euros chacune à titre de provisions à valoir sur leurs préjudices de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

La société Grand Delta Habitat succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, étant rappelé que les frais de constat de commissaire de justice relèvent des frais irrépétibles.

Tenant les démarches effectuées par leur conseil, La société Grand Delta Habitat sera condamnée à payer à Mme [R] [H] et Mme [P] [H] les sommes respectives de 700 euros chacune en application de l’article 700 du Code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [R] [H] et Mme [P] [H] de leur demande d’expertise ;

CONDAMNE la société coopérative d’intérêt collectif Grand Delta Habitat à payer à Mme [R] [H] la somme de mille euros (1.000 euros) à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société coopérative d’intérêt collectif Grand Delta Habitat à payer à Mme [P] [H] la somme de mille euros (1.000 euros) à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la société coopérative d’intérêt collectif Grand Delta Habitat aux dépens ;

CONDAMNE la société coopérative d’intérêt collectif Grand Delta Habitat à payer à Mme [R] [H] la somme de sept cents euros (700 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société coopérative d’intérêt collectif Grand Delta Habitat à payer à Mme [P] [H] la somme de sept cents euros (700 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION