RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00285 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGOB

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 16 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. TSENG, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 348 294 059, prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : Maître Philippe BARRE de la SELARL SELARL BARRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. HOLDING AND CO, prise en la personne de son representant legal en exercice

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 25 Septembre 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 16 Octobre 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître BARRE délivrée le :

Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, la SCI TSENG a fait assigner la société HOLDING AND CO devant la Présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

— CONSTATER que par le jeu de la clause résolutoire, le bail intervenu entre la SCI TSENG d’une part et la société HOLDING AND CO d’autre part est résilié à compter du 14 mai 2025 et que cette dernière occupe sans droit ni titre les locaux objets dudit bail depuis cette date,

— PRONONCER la résiliation du bail commercial du 31 octobre 2018

— CONDAMNER la société HOLDING AND CO à payer par provision à la SCI TSENG les sommes de :

* 18.011, 04 € au titre des loyers et charges échus,

* 1.698, 87 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective des locaux,

* 1.801 € au titre de la clause pénale de 10% contractuellement prévue

— ORDONNER l’expulsion de la société HOLDING AND CO et de tout occupant de son chef,

— CONDAMNER la société HOLDING AND CO à payer la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 2] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 31 octobre 2018 à la société HOLDING AND CO pour un loyer mensuel de 1.386, 68 € outre 15 € de charges.

Suite aux défaillances constatées, et à des relances restées vaines, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 14 avril 2025.

A l’audience du 25 septembre 2025, la défenderesse, régulièrement assignée à personne morale, n’était pas représentée. Le juge a informé la demanderesse que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de résiliation du bail

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La SCI TSENG a fait délivrer à la société HOLDING AND CO le 14 avril 2025 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 6.118, 95 € selon décompte arrêté au 1er mars, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 31 octobre 2018 prévoit en effet que «à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du présent bail, qu’il s’agisse des loyers et/ou indemnités d’occupation ou des accessoires tels que charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuites, comme à défaut de paiement de tous les arriérés dus par suite d’indexation, de révision ou de renouvellement, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit »

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

La société HOLDING AND CO n’a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.

La société HOLDING AND CO, valablement assignée, n’a pas désigner d’avocat. Il n’existe aucune contestation quant au montant ou à la nature de la dette.

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 15 mai 2025, date à partir de laquelle la société HOLDING AND CO doit être regardée comme occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués.

Sur la demande d’expulsion et la clause pénale

Il ressort des dispositions de l’article 835 al.1 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l’espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 31 octobre 2018, date de résiliation du bail.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société HOLDING AND CO des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion.

Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce la clause du bail commercial stipulant que « à défaut de paiement à leur échéance de toutes sommes dues en vertu du présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, les sommes dues seront automatiquement majorée de 10% », est manifestement excessive.

La demande, manifestement excessive, sera rejetée.

Sur la demande de provision

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire) peut accorder une provision au créancier ».

Selon l’extrait de compte en date du 18 juin 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 18.011, 04 € à la date du 1er juin 2025.

La SCI TSENG sollicite la condamnation de la société HOLDING AND CO à lui payer cette somme correspondant aux loyers impayés au moment de l’établissement de l’extrait de compte.

Il sera observé que s’il n’existe aucune contestation sérieuse quant à l’obligation du preneur de payer les arriérés locatifs, ceux-ci prennent fin à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 15 mai 2025, si bien que tout « loyer » postérieur doit être examiné au titre de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, la société HOLDING AND CO sera condamnée à payer à la SCI TSENG une provision correspondant à l’ensemble des sommes contractuellement prévues, jusqu’au 15 mai 2025, soit la somme de 15.462, 70 € [18.011 € – (1698, 87 € / 2 + 1698, 87 €)] après soustraction de la seconde moitié du mois de mai et de la totalité du mois de juin qui seront pris en considération au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

La SCI TSENG ne sollicite pas l’application de la clause contractuelle prévoyant le doublement du loyer et demande la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises.

La société HOLDING AND CO sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 15 mai 2025, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme 1.698, 87 €, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens

La société HOLDING AND CO sera condamnée aux dépens.

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner la société HOLDING AND CO à payer à la SCI TSENG une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la SCI TSENG à la société HOLDING AND CO par acquisition de la clause résolutoire en date du 15 mai 2025 ;

DISONS qu’à compter du 15 mai 2025, la société HOLDING AND CO est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 3] à [Localité 7]

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société HOLDING AND CO des lieux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS par provision la société HOLDING AND CO à payer à la SCI TSENG la somme de 15.462, 70 euros correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l’acquisition de la clause résolutoire le 15 mai 2025;

FIXONS l’indemnité d’occupation à la somme de 1.698, 87 € par mois à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire le 15 mai 2025, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ;

DISONS que l’intégralité des sommes dues portera intérêts à taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la société HOLDING AND CO au versement de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS la société HOLDING AND CO aux entiers dépens

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT