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DOSSIER : N° RG 24/00072 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TQXM

JUGEMENT DU: 25/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 25 Février 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

[Localité 31] METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 17]

représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

S.C.I. SAB2F représentée par [Z] [G] et par [E] [G], dont le siège social est sis [Adresse 9],

représentée par M^e Vincent FAIVRE-VILOTTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 496

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 17 Décembre 2024 et plaidoirie du 21 Janvier 2025

En présence de [N] [I], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 30] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 31] MÉTROPOLE poursuit la réalisation d’un projet de renouvellement urbain dans le quartier de [Adresse 22], à [Localité 31].

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

De ce fait, depuis plusieurs années, l’opérateur mène une politique d’acquisition dans le périmètre du projet de renouvellement urbain de [Adresse 22].

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées, [Localité 31] MÉTROPOLE a décidé de lancer une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 23 mai au 28 juin 2023.

L’opération a été déclarée d’utilité publique suivant arrêté préfectoral du 29 décembre 2023, rectifié le 12 janvier 2024.

L’article 3 de cet arrêté autorise [Localité 31] MÉTROPOLE, pourvu de la qualité d’expropriant, à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement urbain.

Parmi les biens à acquérir, figure un local commercial correspondant au lot 36 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 33], parcelle [Cadastre 19] BN [Cadastre 3], appartenant à la Commune de Toulouse, pour lequel la SCI SAB2F dispose de droits emphytéotiques.

L’arrêté de cessibilité a été pris, le 17 avril 2024, et l’ordonnance d’expropriation rendue, le 4 juin 2024.

À défaut d’être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d’expropriation, [Localité 31] MÉTROPOLE a saisi la juridiction de céans, selon la procédure d’urgence, suivant acte du 21 octobre 2024.

Le transport sur les lieux s’est déroulé, le 17 décembre 2024, à l’issue duquel un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 81 080 euros a été rendu, le jour même, au bénéfice de la SCI SAB2F.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 janvier 2025 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de fixer le montant de l’indemnité globale revenant à la SCI SAB2F en réparation du préjudice subi du fait de la perte de ses droits emphytéotiques sur le lot 36, à la somme de 104 484 euros, si la société justifie de la réalité des loyers et à la somme de 82 884 euros en l’absence de justification de la réalité de l’encaissement de ceux-ci, tous préjudices confondus.

Le commissaire du Gouvernement conclut à la fixation d’indemnités de dépossession, ainsi détaillée :

Indemnité principale : 74 440 euros,

Indemnité de remploi : 8 444 euros,

Indemnité pour perte de loyers : 21 600 euros.

La SCI SAB2F invite la juridiction à :

Fixer l’indemnité lui revenant à la somme globale de 330 621,344 euros, décomposée comme suit:

Indemnité principale : 111 583,04 euros,

Indemnité de remploi : 12 158,304 euros,

Indemnité au titre des travaux réalisés : 41 280 euros,

Indemnité au titre de la perte de revenus locatifs : 65 600 euros,

Condamner [Localité 31] métropole à lui payer une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner [Localité 31] Métropole aux entiers dépens.

Vu les conclusions de [Localité 31] MÉTROPOLE, régulièrement représentée,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de la SCI SAB2F, régulièrement représentée,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision, mise en délibéré au 14 février 2025, a été prorogée au 25 février suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le bien sous DUP correspond à un local commercial constituant le lot 36 de l’immeuble soumis ou régime de la copropriété, sis à [Adresse 32], parcelle [Cadastre 19] [Adresse 20] [Cadastre 3], au sein du [Adresse 24] [Localité 31].

Il se trouve dans un centre commercial au pied d’un bâtiment, anciennement centre médical, face à la sortie de métro [Adresse 25], jouxtant le lac du même nom.

Le local, d’une surface de 67,87 m², appartient à la commune de [Localité 31] en sa qualité de bailleur emphytéotique.

Le bail emphytéotique a été conclu pour une durée de 99 ans à compter du 7 août 1973.

La SCI SAB2F a acquis les droits emphytéotiques suivant acte du 7 mai 2014 pour un montant de 125 000 euros, locaux libres.

Ce dernier local bénéficie d’un accès à un patio situé à l’arrière lequel est commun avec le local occupé par la CAF.

L’intérieur est en état correct et conforme à son utilisation : sol carrelé, murs peints ou carrelés ou avec isolant vitrine simple vitrage, sauf porte coulissante PVC double vitrage, rideaux métalliques.

L’aspect extérieur est passable, faute d’entretien.

Le local ne comporte pas de terrasse privative, selon les baux produits par la SCI SAB2F.

Il ouvre directement sur le domaine public sur lequel les exploitants des deux commerces disposent des tables et des chaises sans pour autant bénéficier d’une autorisation d’occupation du domaine public.

Les locaux sont loués à Monsieur [W] [P], suivant bail du 1er mars 2014, objet d’un avenant du 1er mars 2023, pour un loyer contractuel de 1 800 euros mensuel.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure d’approbation du PLU de [Localité 31] remonte au 12 octobre 2023.

C’est cette date qui doit être retenue comme date de référence.

A ce moment là, la parcelle est située en zone UI7 du PLU de la commune de [Localité 31], soit en zone urbaine intense.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Sur la valorisation du bien exproprié,

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique n’impose pas de méthode pour fixer le niveau de l’indemnité d’expropriation et la Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des terrains expropriés (Civ. 3e, 14 nov. 1991, n° 89-70.280).

Toutefois, en pratique, la jurisprudence retient principalement la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle ledit bien est estimé, soit selon l’article L. 322-2 précité, à la date du jugement de première instance.

Ainsi, la Cour de cassation a rappelé que « pour être représentative de la valeur vénale du bien, l’évaluation de celle-ci doit se faire par comparaison avec celle des autres biens présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches » (Civ. 3e, 7 juin 2018, n° 17-13.851).

À l’égard des termes de comparaison (TC), la seule exigence requise est qu’ils présentent des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle il est estimé.

Au cas présent, les parties conviennent d’évaluer les droits du preneur à bail emphytéotique selon la méthode d’évaluation financière préconisée par le commissaire du gouvernement.

Cette méthode suppose de déterminer d’abord la valeur vénale du bien donné à bail, par la méthode d’évaluation par comparaison.

Les droits du preneur sont ensuite déterminés à partir de la valeur vénale du bien selon l’équation suivante :

Valeur vénale du bien – droits du bailleur = droits du preneur

Les droits du bailleur sont évalués en prenant en compte la valeur actualisée du bien et la valeur actualisée de la redevance due par l’emphytéote. La méthode d’évaluation prend également en compte la durée restant à courir du bail emphytéotique.

Au cas particulier, le preneur ne paie aucun loyer ni redevance puisque le paiement s’est effectué en une seule fois, lors de la conclusion du bail emphytéotique.

Il convient de déterminer la valeur actualisée en fin de bail du local commercial puis la valeur actuelle de l’immeuble qui correspond aux droits du bailleur.

Valeur actuelle = Valeur fin de bail / (1 + taux d’actualisation)n

n = nombre d’années restant à courir

Le taux d’actualisation communiqué par le commissaire du gouvernement, non contesté, est de 5,20.

Le nombre d’années restant à courir est de 49.

La valeur finale du bien est considérée comme égale à la valeur actuelle car il est supposé que les effets de l’érosion monétaire, de l’évolution du marché, de la vétusté et de l’obsolescence, se compensent.

Reste donc à déterminer la valeur vénale du local exproprié.

A l’appui de sa prétention indemnitaire, la SCI SAB2F communique plusieurs références, toutes critiquées par l’autorité expropriante.

Ils seront écartés au bénéfice des transactions faisant consensus communiquées par le commissaire du Gouvernement .

En effet, il propose plusieurs termes de comparaison (TC), tous sur la commune de [Localité 31], proches du bien litigieux ;

TC n° 1 : réf. Cadastrales : 555/842/BN/108, lot 102 – Adresse : [Adresse 18] – Date de mutation : 28/11/2022 – Surface utile totale : 160 m² – Prix total : 150 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 938 euros/m² – Observations : local à usage professionnel en rez-de-chaussée, libre,

TC n° 2 : réf. Cadastrales : 555/840/AD/543, lot 1 – Adresse : [Adresse 7] – Date de mutation : 09/02/2024 – Surface utile totale : 120 m² – Prix total : 288 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 400 euros/m² – Observations : local commercial avec WC et dégagement en rez-de-chaussée, accès depuis la [Adresse 29] ou [Adresse 27], vendu occupé (activité de courtier assurance),

TC n° 3 : réf. Cadastrales : 555/840/BL/444, [Cadastre 11] et [Cadastre 12], lot 1 – Adresse : [Adresse 4] – Date de mutation : 19/12/2022 – Surface utile totale : 174 m² – Prix total : 85 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 489 euros/m² – Observations : local commercial au rez-de-chaussée, jouissance privative du jardin attenant et place de stationnement, vendu libre,

TC n° 4 : réf. Cadastrales : 555/840/BL/452, lots 9, 10, 53, 85, 86, 93, 94 et 95 – Adresse : [Adresse 8] – Date de mutation : 06/07/2023 – Surface utile totale : 183 m² – Prix total : 183 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 1 000 euros/m² – Observations : local commercial à usage de bureaux, au 1er étage et places de stationnement,

TC n° 5 : réf. Cadastrales : 555/842/BN/107, lots 107 et 114 – Adresse : [Adresse 18] – Date de mutation : 04/05/2023 – Surface utile totale : 437 m² – Prix total : 480 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 1 098 euros/m² – Observations : local de bureaux en cours de rénovation, au 2ème étage,

TC n° 6 : réf. Cadastrales : 555/840/BR/366 – Adresse : [Adresse 2] – Date de mutation : 11/10/2023 – Surface utile totale : 94 m² – Prix total : 235 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 500 euros/m² – Observations : local a usage professionnel à aménager (cabinet de kinésithérapie),

TC n° 7 : réf. Cadastrales : 555/842/AD/20, lot 1547 – Adresse : [Adresse 26] – Date de mutation : 16/03/2023 – Surface utile totale : 167 m² – Prix total : 480 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 874 euros/m² – Observations : local commercial à usage de pharmacie,

TC n° 8 : réf. Cadastrales : 555/842/BH/101, lots 14 et 15 – Adresse : [Adresse 26] – Date de mutation : 16/03/2023 – Surface utile totale : 54 m² – Prix total : 115 000 euros – prix m²/ Surf. utile : 2 130 euros/m² – Observations : local commercial en rez-de-chaussée (activité de reprographie),

TC n° 9 : réf. Cadastrales : 555/840/AS/535, lots 1 à 5 et lots 15 à 16 – Adresse : [Adresse 21] – Date de mutation : 03/08/2022 – Surface utile totale : 338 m² – Prix total : 450 000 euros – prix m²/ Surf. Utile : 1 160 euros/m² – Observations : local commercial,

TC n° 10 : réf. Cadastrales : 555/842/BI/240, Volume 4, lot 19 – Adresse : [Adresse 14] – Date de mutation : 10/02/2022 – Surface utile totale : 89 m² – Prix total : 102 500 euros – prix m²/ Surf. utile : 1 152 euros/m² – Observations : local commercial vendu libre,

TC n° 11 : réf. Cadastrales : 555/840/AC/78, lots 7, à 9 – Adresse : [Adresse 6] – Date de mutation : 06/01/2022 – Surface utile totale : 141 m² – Prix total : 246 010 euros – prix m²/ Surf. utile : 1 745 euros/m² – Observations : local à usage professionnel avec vitrine sr la [Adresse 27].

Les parties s’accordent à considérer que les TC 3, 4, 5 et 9 sont inopérants :

La référence 3 fait ressortir un prix anormalement bas,

Les références 4 et 5 concernent des locaux situés en étage alors que le bien exproprié est un local commercial avec vitrine, situé en rez-de- chaussée,

La référence 9 concerne un bâtiment commercial (bardage) qui n’a que peu de similitude avec le local exproprié.

Elles s’accordent encore à estimer que les termes de comparaison à retenir sont donc les références 1, 2, 6, 7, 8, 10 et 11 :

TC 1 : 938 euros/m² – [Adresse 23] – libre,

TC 2 : 2 400 euros/m² – angle de la [Adresse 27] et de la [Adresse 28] – parking clientèle – occupé,

TC 6 : 2 500 euros/m² – [Adresse 1] – local professionnel (kiné) – proche du centre-ville – arrêt de [Adresse 34],

TC 7 : 2 874 euros/m² – [Adresse 15] – pharmacie – parking clientèle,

TC 8 : 2 130 euros/m² – [Adresse 16],

TC 10 : 1 152 euros/m² – [Adresse 13],

TC 11 : 1 745 euros/m² – [Adresse 5] – local professionnel.

Soit, une médiane de 2 130 euros/m², laquelle apparaît cohérente avec les affaires de même nature déjà jugés par le juge de l’expropriation de [Localité 31].

L’immeuble dont été titulaire la SCI SAB2F peut donc être évalué à la somme de 144 563 euros (2 130 euros/m² x 67,87 m²).

En retenant la méthode proposée par le commissaire du Gouvernement, admise par les parties, les droits du bailleur et du preneur s’établissent ainsi :

DROITS DU BAILLEUR

1/ Valeur libre du bien => 144 563 euros

Taux d’actualisation => 5,20

Nombre d’années restant à courir => 49

Loyers ou redevance et Taux d’actualisation => 0

Valeur actuelle de l’immeuble à l’expiration du bail = 12 058 euros

Valeur du droit réel : 12 058 euros

2/ Valeur du droit réel = 12 058 euros

DROITS DU PRENEUR

(1-2) 144 563 euros – 12 058 euros = 132 505 euros

Il s’ensuit une indemnité principale de 132 505 euros à laquelle s’ajoute une indemnité de remploi de 14 250,50 euros, détaillée comme suit :

5 000 x 20% = 1 000 euros

10 000 x 15% = 1 500 euros

117 505 x 10% = 11 750,50 euros

Sur l’indemnité pour travaux réalisés,

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation alors que l’article L. 322-1 du même code prévoit que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

La SCI SAB2F expose avoir procédé à la rénovation et à la division du lot 36 acquis en 2014 pour un montant de travaux de 41 280 euros TTC suivant facture du 1er juillet 2014 émise par l’EURL ABR CONSTRUCTION sis [Adresse 10] Toulouse.

Elle fait valoir que ces travaux auraient été engagés dans la perspective de pouvoir jouir pleinement de ce local pendant 59 années mais qu’elle n’a pu en bénéficier que durant 10 années.

Aussi, elle sollicite le remboursement intégral des sommes engagées pour ces travaux.

Or ces travaux, réalisés il y a plus de dix ans, sont désormais largement amortis puisque le Plan comptable général, lequel est un ensemble de règles, de principes et de normes comptables régissant l’établissement et la présentation des comptes annuels d’une entreprise (cf. Règlement 2014-03 de l’Autorité des Normes Comptables), prévoit une durée d’amortissement entre trois et 5 exercices comptables.

De plus, ces travaux participent directement à la valorisation du bien, de sorte qu’ils n’ouvrent pas droit, dans les circonstances de l’espèce, à une indemnisation particulière de leur seul chef.

Enfin, et de manière surabondante, une prétention indemnitaire à hauteur de 41 280 euros ne saurait être justifiée par la production unique d’une copie d’une simple facture, relativement sommaire, et d’un tableau d’amortissement bancaire d’un « prêt Habitat taux fixe », débutant en juin 2014, pour un montant emprunté de 80 000 euros (cf. pièce n° 10 en défense).

La prétention indemnitaire ne sera donc pas accueillie.

Sur l’indemnité pour perte de loyers,

Il est désormais de jurisprudence constante que lorsque le bien sous emprise est affecté à la location, le propriétaire exproprié bénéficie d’une indemnité au titre de la perte de loyers qu’il subit laquelle correspond aux revenus locatifs qu’il aurait perçu pendant la durée nécessaire pour acquérir un fonds équivalent et le donner en location.

Ce délai est actuellement fixé à une année (Cass. 3° civ., 14 janvier 2009, n° 07-21956 ; Cass. 3° civ., 19 novembre 2008, n° 07- 18615 ; Cass. civ. 3°, 7 avril 2015, n° 13-27547).

La SCI SAB2F sollicite une indemnité pour perte de loyers d’un montant de 165 600 euros représentant 92 mois de loyers, soit pour une période comprise entre juin 2024 et février 2032.

Au 4 juin 2024, date de l’ordonnance d’expropriation, le local est à bail auprès de Monsieur [W] [P], suivant contrat du 1er mars 2014, objet d’un avenant du 1er mars 2023, pour un loyer de 1 800 euros mensuel.

Pour autant, il est acquis aux débats que le locataire est tombé en arrérage de loyers à compter d’avril 2022, sans que la SCI SAB2F n’engage, durant ces années, la moindre action aux fins de recouvrer sa créance et, le cas échéant, mettre un terme au bail.

Bien au contraire, malgré sa défaillance, elle lui consent un avenant, le 1er mars 2023.

De plus, ce n’est que le 21 décembre 2024, pour les besoins de sa cause actuelle, que la défenderesse fait enregistrer auprès de l’administration fiscale un document qu’elle présente, en l’état de sa difficile lisibilité, comme une reconnaissance de dette de ce dernier.

Elle n’explique en rien cette situation d’ensemble anormale qui questionne sur l’effectivité du lien contractuel entre elle et le locataire désigné malgré les apparences alimentées.

En tout état de cause, la société bailleresse ne démontre aucune volonté de recouvrir sa créance envers le locataire depuis des années et, de surcroît, le maintien dans les lieux.

Par suite, faute d’éléments tangibles et concordants produits à l’instance sur la réalité d’un principe de créance, particulièrement par l’exercice de voies d’exécution à l’encontre du locataire défaillant et/ou de la moindre action visant à mettre fin au bail litigieux, la SCI SAB2F sera déboutée de sa demande indemnitaire pour perte de loyers.

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

TOULOUSE MÉTROPOLE versera à la SCI SAB2F la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

FIXE le montant des indemnités devant revenir à la SCI SAB2F comme suit :

Indemnité principale : 132 505 euros

Indemnité de remploi : 14 250,50 euros

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

CONDAMNE TOULOUSE MÉTROPOLE à verser à la SCI SAB2F la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 25 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION