TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 26 Mai 2025

DOSSIER N°: N° RG 25/00093 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUYG

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

PARTIES :

DEMANDEUR :

OPH LOGIS CÉVENOLS – OPH [Localité 5] AGGLOMÉRATION

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Coralie CHEVALLEY, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Madame [L] [S] épouse [T]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 1]

comparante en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 28 Avril 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’appel de [Localité 8] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt six Mai deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 avril 2024 avec prise d’effet au 1er mai 2024, OPH LOGIS CEVENOLS a donné à bail à Madame [L] [T] née [S] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 393.04 € et 64.15 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH LOGIS CEVENOLS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 novembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [L] [T] née [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] par un acte de commissaire de justice du 11 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 28 avril 2025, OPH LOGIS CEVENOLS reprend les termes de son assignation pour demander de :

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [T] née [S] ;

— de la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 718.16 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— de la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 457.19 € à compter du 28 janvier 2025,

— de la condamner au paiement à la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût des procédures civiles d’exécution à venir .

OPH LOGIS CEVENOLS précise que Madame [L] [T] née [S] a repris les paiements et qu’il ne s’oppose pas à la demande de délai sollicitée ainsi qu’au maintient dans les lieux.

Madame [L] [T] née [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande des délais de paiement et la faculté de pouvoir se maintenir dans les lieux, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle précise qu’elle se fait aider par une assistante sociale et qu’elle perçoit le minimum vieillesse.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par la voie électronique le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPH LOGIS CEVENOLS, personne morale qui n’a pas la qualité de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 30 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 février 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il sera précisé que, conformément à la loi, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il sera rappelé que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

L’action est donc recevable.

II/ SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cependant, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail conclu le 17 avril 2024 contient une clause résolutoire (article 4.5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2024, pour la somme en principal de 946.55 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, or, la clause contractuelle liant les parties et faisant office de loi entre elles, prévoit un délai de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2025.

III/ SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

OPH LOGIS CEVENOLS produit un décompte démontrant que Madame [L] [T] née [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 718.16 € à la date du 25 avril 2025.

Madame [L] [T] née [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à OPH LOGIS CEVENOLS la somme de 718.16€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 946.55€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (27 novembre 2024 ), sur la somme de 976.66€ à compter de la date de la délivrance de l’assignation (11 février 2025 ) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV/ SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, il est établi, ou non contesté par les parties, d’une part que le débiteur est en situation de régler la dette locative et d’autre part qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [L] [T] née [S] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V/ SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE POUR NON-PAIEMENT DES LOYERS :

Selon l’article 24 VII de la loi précitée « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, il est établi, que le débiteur a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Par ailleurs, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sont sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [L] [T] née [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle soit à la somme de 457.19€.

Il convient de constater que cette somme semble inférieure au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (469.64 €), mais le juge des référés ne pouvant statuer au delà des demandes formulées par les parties et aucune demande actualisée n’ayant été formulée à l’audience, il ne pourra retenir que le montant précisément quantifié dans l’assignation.

VI/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [T] née [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la Caisse d’Allocations Familiales et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît pas conforme à l’équité de les condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 avril 2024 entre OPH LOGIS CEVENOLS et Madame [L] [T] née [S] concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Madame [L] [T] née [S] à verser à OPH LOGIS CEVENOLS à titre provisionnel la somme de 718.16 € (décompte arrêté au 25 avril 2025, incluant une dernière facture datant de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 sur la somme de 946.55 €, sur la somme de 979.66 € à compter du 11 février 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus

AUTORISONS Madame [L] [T] née [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 100 € chacune et une 8ème mensualité de 18.16 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [L] [T] née [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, OPH LOGIS CEVENOLS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [L] [T] née [S] soit condamnée à verser à OPH LOGIS CEVENOLS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges soit à la somme de 457.19 € qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [L] [T] née [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la Caisse d’Allocations Familiales du GARD, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président placé,

Christine TREBIER Samuel SERRE