RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00292 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCVZ

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 08 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER GIE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [N]

[Adresse 7][Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) a donné à bail à Monsieur [O] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] selon contrat du 21 février 2006, moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 865,86 euros, charges comprises.

La société CDC HABITAT est devenue propriétaire de cet appartement aux termes d’un acte de vente du 10 juillet 2020.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 25 mars 2022, pour la somme en principal de 5.534,44 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 03 avril 2025, la société CDC HABITAT, représentée par son mandataire CDC HABITAT OUTRE MER a fait assigner Monsieur [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 mai 2022 ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [N] sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— l’autorisation de faire transporter et séquestrer les meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de Monsieur [O] [N] ;

— la condamnation de Monsieur [O] [N] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 11.264,68 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2022 sur la somme de 5.534,44 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 865,86 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (192,59 euros).

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 juin 2025. La société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 8.653,42 euros. Elle précise ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement dans la limite de 14 mois.

Monsieur [O] [N] comparait en personne. Il reconnait la dette locative. Il propose de régler la somme de 700 euros par mois en plus du loyer courant précisant qu’il règle depuis plusieurs mois la somme mensuelle de 1.700 euros pour apurer sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 07 avril 2025 soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée en date du 21 mars 2022 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 21 février 2006 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [O] [N] le 25 mars 2022, pour la somme en principal de 5.534,44 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 25 mai 2022.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [O] [N] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 25 mai 2022, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [N] est débiteur, après soustraction des frais de poursuite (415,19 euros), de la somme de 8.238,23 euros à la date du 23 juin 2025. Monsieur [O] [N] ne conteste pas la dette. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [N] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 8.238,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 juin 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.534,44 à compter du 25 mars 2022 et pour le surplus à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Monsieur [O] [N] a bénéficié de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers et notamment des délais de paiement s’agissant de la dette locative à effet au 13 septembre 2024. Ces délais n’ont toutefois pas été respectés de sorte que les mesures imposées sont à ce jour caduques et Monsieur [O] [N] ne justifie pas avoir à nouveau saisi la commission.

Il ressort du décompte produit que Monsieur [O] [N] a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience et qu’il effectue depuis plusieurs mois des versements à hauteur de 1.700 euros pour apurer l’arriéré locatif.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’accorder à Monsieur [O] [N] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles sont sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la société CDC HABITAT sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [N] et celui-ci sera condamné à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 865,86 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [N], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [O] [N] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 février 2006 entre la société Bâtipro Logements Intermédiaires et Monsieur [O] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] sont réunies au 25 mai 2022.

CONDAMNE Monsieur [O] [N] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 8.238,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 juin 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.534,44 à compter du 25 mars 2022 et pour le surplus à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Monsieur [O] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 700 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [N] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [O] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [O] [N] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 865,86 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Monsieur [O] [N] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

DEBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 08 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE