TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/56376 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAJ2Q

N° : 13

Assignation du :

23 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 février 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet CORRAZE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Rebecca HOZE SITRUK, avocat au barreau de PARIS – #E2224

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LMP 94 DENIS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS – #B0408

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Suivant acte authentique du 7 mars 2025, la société LMP 194 Denis a acquis de la société Distrikt un local commercial comprenant un magasin, un bureau et une petite pièce au rez-de-chaussée, au fond de la cour de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété, dont il constitue le lot numéro 6.

Exposant que la société LMP 194 Denis a fait réaliser des travaux affectant l’aspect extérieur et les parties communes de l’immeuble sans autorisation de la copropriété, et lui reprochant plus généralement d’exercer une activité de location saisonnière à l’origine de nuisances pour les copropriétaires, le syndicat de l’immeuble du [Adresse 1] a, par acte délivré le 23 septembre 2025, fait citer la société LMP 194 Denis devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de remise en état et de paiement de provisions.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 14 octobre 2025 a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties, celles-ci ayant été invitées à rencontrer un médiateur. Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 20 janvier 2026.

A cette audience et dans le dernier état de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires sollicite de :

— condamner la défenderesse, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance, à :

• réparer les désordres survenus dans le local commun de la cour de l’immeuble,

• supprimer les branchements irrégulièrement effectués sur les descentes d’eau en cave (sur lesquels sont raccordés des WC et installations sanitaires)

• remettre la devanture de son local dans son état d’origine, à savoir : supprimer la porte d’entrée noire, supprimer la boîte à clés, supprimer la grille d’évacuation des climatiseurs installés au droit de la devanture et supprimer les habillages noirs sur la grille métallique en allège,

— condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 756,60 euros au titre de la réparation du sinistre survenu dans la cave,

— la condamner au paiement de la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En réplique, la société LMP 194 Denis sollicite de dire n’y avoir lieu à référé et conclut au rejet de l’ensemble des demandes formées à son encontre. Elle sollicite à titre reconventionnel la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui remettre le double des clés du local des WC communs sous astreinte de 200€ par jour de retard. En tout état de cause, la défenderesse demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant les frais de constat.

Par note en délibéré sollicitée par le magistrat, le demandeur a expliqué ne pas être en mesure de communiquer le procès-verbal de l’assemblée générale ayant voté l’attribution du local comprenant les WC communs à la gardienne de l’immeuble il y a plus de quinze ans. Il a néanmoins transmis une attestation de la gardienne de l’immeuble.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur les mesures provisoires

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

Aux termes de l’article 9. I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il est constant que la réalisation, sans cette autorisation préalable, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

* Sur la demande de remise en état du local de la cour

Le demandeur expose que la société LMP 194 Denis a tenté de raccorder son WC et ses douches à la colonne d’eau se trouvant dans le local commun situé dans la cour, utilisé par la gardienne comme buanderie, le commissaire de justice ayant constaté une reprise du mur percé et la casse du socle sur lequel reposent les machines à laver.

En réponse, la société LMP 94 Denis confirme que l’entrepreneur qu’elle a mandaté a effectué un percement dans le local de la cour, sur lequel elle a un droit d’usage même s’il a été irrégulièrement annexé par la gardienne, mais qu’il a été procédé à son rebouchage. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce qui démontrerait l’état antérieur du local litigieux permettant d’établir une atteinte à l’esthétique ou à l’harmonie de l’immeuble.

Aucun développement ne sera consacré à la question de l’attribution du local commun à la gardienne d’immeuble dès lors que la défenderesse n’en tire aucune conséquence sur la question de la remise en état des lieux. Il sera toutefois souligné que l’usage d’un local commun n’autorise pas celui qui en bénéficie à y effectuer des travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale.

Le procès-verbal de constat du commissaire de justice dressé le 18 février 2025 relève que dans le local sur cour à usage de buanderie, « Sur la paroi murale à main droite contiguë au local litigieux, dans l’angle au fond, en partie basse, je constate une trace de rebouchage », qu’une « plinthe en carrelage » est manquante et que « le socle en mélaminé blanc sur lequel repose les appareils électro-ménager est endommagé au niveau de la sortie de l’évacuation en PVC des eaux usées ».

A l’exception de la trace de rebouchage grossière et de l’absence d’une plinthe en carrelage située exactement au niveau du percement, imputables à la défenderesse qui ne conteste pas avoir effectué ce percement, et qui n’allègue pas l’existence d’une autorisation des copropriétaires, il ne s’infère pas avec évidence des constatations du commissaire de justice que la dégradation du socle est imputable à la société LMP 194 Denis, le requérant ne produisant par ailleurs aucun élément qui dresserait un état des lieux antérieur de ce local commun.

En effet, l’attestation de la gardienne du 3 septembre 2025, dont se prévaut le syndicat des copropriétaires en pièce 11 du bordereau, pour affirmer que les ouvriers de la défenderesse auraient dégradé le socle des appareils électriques, ne correspond pas à la pièce 11 communiquée, qui, s’il s’agit bien d’une attestation de la gardienne, ne relate que ses plaintes relatives aux locations touristiques.

Aussi, la défenderesse sera enjointe de procéder à la reprise en partie basse du mur qui a fait l’objet du percement avec ponçage et application de peinture, et repose d’une plinthe carrelée de la même couleur que le reste des plinthes, et à défaut, à reposer l’intégralité de la plinthe afin que l’ensemble conserve son harmonie. Elle ne sera en revanche pas enjointe à réparer le socle.

Il convient d’assurer la bonne exécution de cette injonction en ordonnant une astreinte.

* Sur la demande de suppression des raccordements à la descente d’eau commune

Le syndicat des copropriétaires reproche à la société défenderesse d’avoir, sans l’autorisation préalable de la copropriété, raccordé à la descente d’eau commune, un WC et des douches qu’elle a fait installer dans son local. Il explique que ces raccordements ont occasionné un important dégât des eaux dans la cave.

En réponse aux arguments adverses, le requérant rappelle que le lot 6, tel qu’il est décrit dans l’état descriptif de division, ne disposait pas de WC privatif ; que quand bien même ces toilettes privatives auraient été créées par le précédent propriétaire, des secondes toilettes et des douches ont été ajoutées, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

En réplique, la société défenderesse rappelle que son attestation immobilière mentionne expressément que le lot 6 est muni de WC et affirme que les douches préexistaient à son acquisition. Elle explique avoir déplacé les WC à l’intérieur de son local, sans modifier les branchements déjà existants, de sorte que ces travaux ne nécessitaient aucune autorisation préalable. Elle souligne que la preuve de branchements interdits qui lui seraient imputables n’est pas rapportée et fait observer que si le plombier de l’immeuble est intervenu pour supprimer un siphon fuyard en cave, ce n’est qu’en exécution d’une résolution d’une assemblée générale de 2022, soit avant son acquisition, démontrant ainsi l’absence de lien de causalité entre ces travaux et les désordres allégués.

Il est constant qu’en application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, le raccordement de canalisations privatives sur une canalisation commune nécessite l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

En cas de vente de lot, l’action aux fins de remise en état des lieux du syndicat des copropriétaires, si les travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale, ne peut être dirigée que contre le propriétaire actuel, même s’il n’est pas l’auteur des travaux litigieux, dès lors qu’il est le seul à même de procéder à la remise en état des lieux, ayant la maîtrise du bien, sans préjudice des recours qu’il pourrait initier à l’encontre de son auteur.

Dès lors, il est inopérant, pour la défenderesse, de soutenir qu’elle n’est pas à l’origine des atteintes aux parties communes.

Aux termes de l’article 4, section 2, du règlement de copropriété, « Les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et de tout à l’égout, les conduits, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau » sont des parties communes.

Le modificatif au règlement de copropriété du 8 octobre 1986 désigne le lot n°6 de la façon suivante :

« Au rez-de-chaussée, au fond de la cour, porte en face et à droite :

UN LOCAL COMMERCIAL comprenant : magasin, bureau et petite pièce.

Droit aux water-closets et poste d’eau communs du rez-de-chaussée (…) ».

Il résulte de l’attestation de la gardienne d’immeuble établie le 27 janvier 2026 et communiquée par note en délibéré qu’en 2010, sa loge était déjà pourvue de toilettes privatives et que le local commun avait été rénové et était à usage de buanderie.

Il est donc établi qu’au moins depuis 2010, le lot 6 n’a plus d’accès aux toilettes communes. Or, l’évaluation foncière des propriétés bâties du 3 janvier 2025 classe le local n°6 dans la catégorie des hôtels et résidences hôtelières et indique qu’un changement d’utilisation du local est intervenu le 1er mars 2019, ce qui permet d’en déduire que le local est nécessairement pourvu de toilettes privatives, installées, compte tenu des éléments précités, au moins depuis l’année 2010.

Le fait qu’il ait été mis en location touristique avant l’acquisition par la société défenderesse établit également qu’une douche était déjà installée dans le lot n°6.

Il n’est pas démontré l’existence d’une autorisation de l’assemblée générale permettant à l’époque un tel raccordement.

En ce qui concerne les raccordements imputés à la société LMP 194 Denis, celle-ci affirme avoir fait « déplacer le WC », mais conteste avoir modifié les branchements existants.

Aucun élément objectif sur la réalité d’un nouveau raccordement aux canalisations communes n’est produit par le requérant, celui-ci faisant uniquement état de désordres en cave pour en déduire l’existence d’un tel raccordement.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires verse une facture n°25-F00038631 de l’entreprise [K] [J] du 24 mars 2025, portant sur des travaux de désengorgement du « siphon de parcours en cave » et annonçant un devis pour remplacer « le siphon qui est cassé ». Il est produit une facture de la société Pikem Services du 25 juillet 2025 qui est intervenue pour désinfecter la cave à la suite de « L’ECLATEMENT D’UNE CANALISATION DANS LE SOUS SOL ».

Il résulte enfin d’une attestation de l’entreprise [K] [J] du 15 avril 2025 que la société est intervenue à la suite du devis 25-D002828 pour remplacer la fonte en cave et qu’elle a « supprimé le siphon de parcours en cave pour un écoulement libre car le toilette du local au rdc du bâtiment cour est raccordé sur cette fonte ».

Toutefois, cette mention « car le toilette du local au rdc du bâtiment cour est raccordé sur cette fonte », émanant du plombier mandaté par le demandeur, ne saurait démontrer avec l’évidence requise en référé d’une part, que le défendeur a entrepris des travaux de raccordement d’un WC ou d’une douche sur le conduit litigieux, d’autre part, que les désordres allégués seraient liés à ce raccordement, l’attestation n’étant ni précise, ni circonstanciée et le devis n°25-D002828 évoqué n’étant pas versé aux débats, rendant impossible de vérifier l’exacte teneur des travaux réalisés dans la cave.

En conclusion, aucun élément technique ne permet de démontrer un lien de causalité entre ces désordres et un éventuel raccordement, étant relevé que l’assemblée générale du 17 novembre 2022 qui vote des « Travaux de remplacement du siphon en fonte fuyard en cave » établit que les problèmes d’étanchéité du tuyau en fonte commun de la cave sont anciens.

Il s’ensuit que si aucun raccordement illicite imputable à la défenderesse n’est établi, l’existence d’un raccordement antérieur à l’acquisition du lot 6 par la défenderesse, sans autorisation de l’assemblée générale, est démontrée, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant une mesure adaptée à la situation.

Sur ce point, il doit être tenu compte d’une part de l’ancienneté de ce raccordement et d’autre part, du fait que les autres lots du rez-de-chaussée, qui ont également perdu accès au water-closet du local commun, ont nécessairement du procéder au même raccordement. Ces deux éléments interdisent que soit ordonnée la suppression du raccordement, suppression qui aurait des conséquences disproportionnées sur le droit de propriété de la défenderesse au regard de l’atteinte causée aux parties communes et du fait que d’autres copropriétaires ont procédé à de tels raccordements en rez-de-chaussée. Aussi, y-a-t-il lieu d’enjoindre la défenderesse à solliciter le vote des copropriétaires sur la ratification des travaux de raccordement effectués par ses auteurs, pour la prochaine assemblée générale.

Pour les raisons évidentes précitées, aucune astreinte ne sera ordonnée.

* Sur la demande de remise en état de la devanture du lot n°6

Le syndicat des copropriétaires explique que la défenderesse a, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, installé une porte pleine de couleur noire sur la devanture du lot 6, ainsi que des habillages noirs sur la moitié de la grille métallique en allège, dont elle demande la suppression. Il estime que ces modifications affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et les parties communes.

En réponse, la société LMP 194 Denis expose que la modification de la devanture de son local ne nécessitait pas d’autorisation préalable et souligne qu’aucun élément n’est versé aux débats pour démontrer l’état antérieur de la devanture.

L’article 3, section 1, Chapitre III du règlement de copropriété décrit comme parties privatives « Les fenêtres et porte-fenêtres, les persiennes et volets, les appuis de fenêtres, les balcons particuliers, les portes palières ».

La section 1, Chapitre 1, Première partie, du règlement de copropriété stipule que « Chacun des co-propriétaires pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux, mais pour la bonne harmonie de la propriété, il ne devra rien faire qui puisse changer l’aspect extérieur de celle-ci. Les portes d’entrée, fenêtres, balcons, persiennes, garde-corps des fenêtres et balcons devront conserver leurs formes et couleurs primitives ».

Le demandeur a inséré dans ses écritures une photographie de la devanture d’un local qui correspondrait au lot n°6 avant travaux. Toutefois, l’auteur de cette photographie n’est pas identifié et aucun élément ne permet de dater la prise de vue, effectuée en gros plan et sans perspective. Elle ne peut dès lors servir de modèle de comparaison.

Deux photographies annexées à la note de l’architecte de l’immeuble du 26 novembre 2024 sont également produites.

Or, il ne résulte pas avec l’évidence requise en référé de la comparaison des photographies prises le 26 novembre 2024 et de celles annexées aux constats des commissaires de justice des 18 février 2025 et 26-29 septembre 2025, que des travaux modifiant de façon manifeste « l’aspect extérieur » du rez-de-chaussée de la cour auraient été exécutés par la société défenderesse, les photographies prises par l’architecte en noir et blanc, trop sombres, ne permettant pas d’apprécier matériellement l’état de la devanture du local à cette date.

Il est en revanche établi que la porte d’entrée noire est désormais pleine, ce qui ne semble pas avoir été le cas auparavant, à une date bien indéterminée. Toutefois, cette modification ne caractérise pas, avec évidence, un changement de l’aspect extérieur de la façade de l’immeuble.

En conséquence de tout ce qui précède, le trouble manifestement illicite n’est pas démontré et il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de remise en état de la devanture du local consistant dans la suppression des habillages noirs sur la moitié de la grille métallique en allège et de la porte d’entrée noire.

* Sur la demande de dépose de la boîte à clés

Le demandeur reproche à la défenderesse d’avoir installé sur la devanture une boîte à clés sans aucune autorisation de la copropriété, pourtant indispensable quand elle fait suite à un changement de destination.

En réponse, la société défenderesse soutient qu’il n’est pas démontré que cette boîte à clés porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à l’harmonie de l’immeuble, alors qu’elle est installée sur une partie privative ; qu’il n’est pas non plus démontré l’existence d’une quelconque modification de la destination de son lot ou des parties communes.

Il ressort du règlement de copropriété que les portes palières sont des parties privatives.

S’il n’est pas contesté, comme cela résulte du constat de commissaire de justice dressé les 26 et 29 septembre 2025, qu’une boîte à clés a été installée sur la devanture du local, à côté de la porte d’entrée, il sera relevé que le boîtier n’est pas ancré sur un mur commun mais sur l’encadrement de la porte, partie privative.

En outre, cette installation ne modifie en rien l’aspect extérieur de l’immeuble.

Enfin, contrairement à ce qui est affirmé par le syndicat des copropriétaires, il n’est pas démontré que la société LMP 194 Denis aurait procédé à l’installation de la boîte à clés à la suite d’une modification de la destination du lot, l’évaluation foncière des propriétés bâties du 3 janvier 2025 relative au lot n°6 rappelant que le changement d’utilisation du local est intervenu le 1er mars 2019, soit bien antérieurement à l’acquisition du local par la société défenderesse.

Le trouble manifestement illicite n’étant pas démontré, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de dépose du boîtier à clés.

* Sur la suppression de la grille d’évacuation des climatiseurs

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société LMP 94 Denis a fait installer une grille d’évacuation de ses climatiseurs sur la façade de l’immeuble, au droit de la devanture de son local, sans autorisation préalable ; que cette installation, qui fonctionne nuit et jour, contrairement aux autres climatiseurs installés dans l’immeuble, provoque des nuisances sonores dont témoignent la gardienne et l’occupant du premier étage. Il souligne que la défenderesse a sollicité la ratification de cette installation lors de l’assemblée générale devant se tenir le 21 janvier 2026, ce qui démontre que ces travaux, qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et les parties communes, ont été réalisés sans aucune autorisation.

En réponse, la société défenderesse conteste toute violation du règlement de copropriété, n’ayant sollicité un vote sur la climatisation mobile, qui existait déjà lors de son acquisition, que dans un souci d’apaisement et de bonne entente avec la copropriété. Elle ajoute qu’il n’est pas démontré qu’elle porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à l’aspect extérieur de l’immeuble.

L’article 4, section 2, Chapitre III du règlement de copropriété stipule que « Les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs-pignons, mitoyens ou non » sont des parties communes.

Il ressort du rapport établi le 30 juin 2025 par l’architecte de l’immeuble, qu’une « grille d’évacuation des climatiseurs installés au droit de la devanture du local commercial transformé en appartement » est masquée par « l’habillage des vantaux » du lot n°6.

Selon le procès-verbal de constat des 26 et 29 septembre 2025, un « tuyau flexible de couleur blanc, à structure spiralée à un usage technique de type ventilation ou extracteur d’air » est installé sur le mur se trouvant derrière l’une des deux grilles noires du lot n°6.

Si ces éléments établissent la présence d’une grille d’évacuation sur le mur de l’immeuble, ils ne démontrent pas l’état antérieur de ce mur permettant d’établir avec l’évidence que ce local, situé au rez-de-chaussée, était dépourvu d’une amenée d’aération.

En outre, il sera relevé qu’en vue de l’assemblée générale du 21 janvier 2026, la société LMP 94 Denis n’a pas sollicité que soit régularisée l’installation de la grille litigieuse sur le mur de l’immeuble, mais que soit régularisé le branchement de ses climatiseurs sur les grilles déjà existantes.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La section 1, Chapitre 1, Première partie du règlement de copropriété stipule que « Les co-propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit aucunement troublée par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, ni entreprendre aucun travail avec ou sans machine qui soit de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à incommoder les voisins par des odeurs ou autrement (…) ».

Si les copropriétaires et la gardienne d’immeuble attestent subir des nuisances sonores du fait du fonctionnement des climatiseurs, par l’intermédiaire de la grille de ventilation, nuisance qui pourrait caractériser le trouble manifestement illicite et justifier la remise en état du mur, cette nuisance n’est pas suffisamment étayée, dès lors qu’aucun élément objectif, extérieur aux témoins, parties prenantes à la procédure, ne vient confirmer celle-ci. En effet, l’architecte de l’immeuble ne fait que mentionner l’existence de nuisances sonores de soufflerie, sans que le degré de cette nuisance ne soit précisé ni l’importance de la soufflerie.

Il s’ensuit que le trouble manifestement illicite n’est pas établi avec évidence et il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

* Sur le remboursement de la facture de 756,60 euros

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 756,60 euros, exposée au titre des travaux qu’il a été contraint de faire réaliser en cave.

Pour les raisons précédemment invoquées qui tiennent à ce que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les désordres survenus au sous-sol sont dus au raccordement reproché à la défenderesse, la demande de remboursement se heurte à une contestation sérieuse, étant précisé que la facture relative au débarras de la cave ne présente aucun lien avec des infiltrations en cave.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

* Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur fonde sa prétention sur la théorie du trouble anormal de voisinage et sur la violation du règlement de copropriété. Il explique que l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble subit des nuisances depuis plusieurs mois, découlant des bruits de valise dans la cour pavée, des arrivées de touristes tard dans la nuit, du maintien ouvert de la porte cochère, du grincement de la porte d’entrée du local, de la pollution lumineuse, du bruit engendré par le personnel en charge du ménage dans le local, du jet de mégots dans la cour et du bruit du climatiseur dans la cour. Il indique que tous ces bruits résonnent dans la cour commune et entravent la jouissance paisible des copropriétaires.

En réponse, la société défenderesse estime que les attestations des copropriétaires sont insuffisantes pour démontrer l’existence de nuisances.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La section 1, Chapitre 1, Première partie du règlement de copropriété rappelle que « Les co-propriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de la maison ne soit aucunement troublée par leur fait, celui des membres de leur famille, de leurs invités ou des gens à leur service. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal (…) »

Cette stipulation renvoie à la théorie du trouble anormal du voisinage également invoqué par le syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 1253 du code civil, le propriétaire qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Ainsi, au cas présent, pour caractériser la violation du règlement de copropriété et/ou l’existence d’un trouble anormal du voisinage, il appartient au demandeur de démontrer, par des éléments circonstanciés et suffisants, que le bruit et les nuisances causés par l’activité de location saisonnière excède les inconvénients normaux du voisinage, par le dépassement d’un seuil de tolérance normalement admissible.

Sont versées aux débats :

— une attestation de M. [V] [L], propriétaire résidant au-dessus du lot n°6, établie le 16 juillet 2025 qui décrit des « arrivées tardives (jusqu’à 2h15 du matin) », « vociférations en tout genre », « roulement des valises », « cris d’enfants », « claquement de la porte d’entrée (cadre métallique) », « départs tôt le matin », « déplacements de meubles à toutes heures du jour ou de la nuit », « nuisances lumineuses », « climatisation nuits, dimanches et jours fériés », « nuisances olfactives », « Tabac, cuisine » « bruit de soufflerie en provenance des grilles de ventilation masquées en façade issu du climatiseur » ;

— une attestation établie le 23 juillet 2025 par Mme [B] [W] [O], gardienne de l’immeuble, qui signale des « Arrivées en permanence des touristes », des « nuisances à toute heure surtout la nuit jusqu’a 3h du matin », « Bruits de climatisation en permanence, Lumières toute la nuit Allumés », « Les dimanches et jours fériés partent très souvent à 6h du matin », « les cris d’enfants en permanence », « les portes claquent en permanence et cela est très pénible, vue que j’habite juste en face de ce logement » et affirme être « souvent réveillée par leurs nuisances, cela m’empêche de dormir très souvent » ;

— une attestation établie le 6 septembre 2025 par Mme [Q] [Z], propriétaire d’un appartement au 2ème étage, qui atteste d'« Arrivées et départ très tôt et très tard, conversations très fortes, valises qui roulent, parfois disputes tard dans la nuit, portes qui claquent, bruit de climatiseurs (…) Les personnes de l’entretien viennent très tôt le matin, en trottinette dans la cour (…), bruits aspirateur, bruits poubelles, bruits d’enfants dans la cour. La cour résonne et on entend tout. Ils fument et laissent leurs mégots par terre» ;

— une attestation établie le 8 septembre 2025 par Mme [U] [I], propriétaire, qui affirme que « Ces nuisances sont particulièrement amplifiées par l’effet de caisse de résonance de la cour, ce qui provoque une gêne sonore notable dans les appartements donnant sur celle-ci ». Elle atteste d'« arrivées et départs très tôt et très tard », « des valises qui roulent, des portes qui claquent, des bruits d’enfants dans la cour », « les personnes du ménage qui viennent très tôt le matin en trottinette dans la cour ce qui entraîne des bruits de poubelles, d’aspirateur », « des disputes tard dans la nuit », « les personnes se permettent de laisser leurs mégots par terre dans la cour » ;

— une attestation établie le 10 septembre 2025 par M. [Y] [C], propriétaire d’un appartement au 3ème étage, qui décrit « un va et vient fréquent. Les nouveaux locataires faisant souvent, à l’arrivée et au départ, du bruit qui résonne fortement et s’ajoute à celui très fastidieux des roulettes sur les pavés. De même, les gens de ménage génèrent souvent, quelque fois de très bonne heure, des bruits qui empêchent de dormir la fenêtre ouverte. Les locataires ou les entreprises de ménage fument dans la cour, les fumées montent aux étages et les fumeurs dégradent les poubelles en écrasant les mégots sur leurs bords et en les jetant dans les poubelles ou par terre. Des bruits sont aussi générés lorsque les locataires, pour ne pas fumer à l’intérieur de l’appartement, parlent dans la cour qu’ils prennent pour un parloir et un fumoir. La climatisation aussi génère beaucoup de bruit qui résonnent en empêchant de dormir fenêtre ouverte ».

Il résulte de ces attestations que le voisinage de la défenderesse, résidant côté cour, est perturbé par des allées incessantes de touristes bruyants, se comportant sans égards pour le voisinage, à toute heure du jour et de la nuit, de manière répétée, et s’accompagnant du fracas des valises dans la cour pavée. Les témoignages relatent de façon circonstanciée les nuisances causées par ces allées et venues, ainsi que les conditions d’arrivées et départs de ces touristes (parfois en pleine nuit) depuis plusieurs mois, ainsi que par le ménage des locaux (au petit matin).

Toutefois, si la probité des témoins n’est pas en cause, il doit être relevé que ces attestations ont été établies par les copropriétaires et la gardienne d’immeuble, qui sont parties prenantes à la procédure et subissent personnellement les conséquences des locations touristiques, ce qui est de nature à leur faire perdre naturellement une certaine objectivité.

Dès lors, en l’absence d’éléments objectifs, telles que des photographies, enregistrements vidéos, ou témoignages provenant de tiers, voire constat établi par commissaire de justice, ces attestations n’apparaissent pas suffisantes pour établir, avec l’évidence qui s’impose en référé, l’anormalité des nuisances et en conséquence, la réalité d’une violation du règlement de copropriété ni.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts formée à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de remise des clés du WC commun

La société LMP 194 Denis sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui fournir un double des clés du local commun de la cour.

En réponse, le syndicat des copropriétaires explique que ce local a été attribué à la gardienne lors d’une assemblée générale tenue il y a plus de 15 ans et que la défenderesse ne peut en revendiquer la jouissance.

S’il est établi par le règlement de copropriété et son modificatif que le lot n°6 bénéficie d’un « Droit aux water-closets et poste d’eau communs du rez-de-chaussée », il ressort également des débats que les water-closets et le poste d’eau ont été supprimés depuis plus de quinze ans et que cet élément était connu de la société LMP 194 Denis lors de son acquisition, l’acte de vente mentionnant que le lot 6 est muni d’un water-closet.

Il n’est pas démontré que la porte serait fermée à clés, le constatant ayant seulement indiqué, dans son procès-verbal de constat des 26 et 29 septembre 2025, que la porte était fermée, sans préciser qu’elle le serait à clé.

En conséquence, et à défaut de démontrer que la défenderesse n’a pas accès à ce local, désormais dépourvu des accessoires prévus par son droit, il n’y a pas lieu d’enjoindre le syndicat des copropriétaires à lui remettre des clés dont il n’est pas démontré qu’elles existeraient.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser au demandeur la somme de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons la société LMP 194 Denis à procéder à la réfection du mur du local commun, mitoyen du lot n°6, en procédant à une reprise de peinture en bas du mur après ponçage, et à la pose d’une plinthe carrelée de la même couleur que le reste des plinthes du local, et à défaut, à reprendre l’intégralité de la plinthe de ce mur afin que l’ensemble conserve son harmonie, et ce, dans un délai de trois semaines suivant la signification de la présente décision ;

Disons que passé ce délai, la société LMP 194 Denis sera redevable d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une durée de six mois ;

Enjoignons la société LMP 194 Denis à mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la ratification des travaux de raccordement de son lot n°6 aux canalisations communes ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état de la devanture du lot n°6, sur la demande de dépose de la boîte à clé et sur le bouchage de la grille d’évacuation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle ;

Condamnons la société LMP 194 Denis aux entiers dépens ;

Condamnons la société LMP 194 Denis à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 18 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN