RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00013 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7CJ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 01 DECEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [V] [X]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Jean Jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Valentin PAUL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Monsieur [Z] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière présente lors des débats et de Samantha EDMOND, Greffière présente lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [X] a donné à bail à Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] une maison située au [Adresse 1] selon contrat du 19 septembre 2015, moyennant un loyer mensuel de 750 euros – hors charges récupérables d’eau et d’électricité -.

Le bailleur a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 1er octobre 2024, pour la somme en principal de 4.557,92 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par des actes de commissaire de justice du 23 décembre 2024 remis à l’étude, Monsieur [V] [X] a fait assigner Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] ;

— la condamnation de Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.192,76 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

— leur condamnation au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée après plusieurs renvois à la demande d’au moins l’une des parties, Monsieur [V] [X], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes à l’exception de sa demande d’expulsion au motif que les locataires ont quitté les lieux et a actualisé sa créance à la somme de 8.382 euros. Il s’est opposé aux délais de paiement sollicités en défense en invoquant la mauvaise foi des locataires.

Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W], représentés par leur conseil, ont reconnu la dette locative à hauteur de 7.951,20 euros et ont sollicité des délais de paiement sur une période de 24 mois. Ils ont soulevé l’irréguralité de la demande d’expulsion en l’absence de saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par le bailleur.

Ils estiment ne pas être redevables de la facture d’eau et précisent avoir remis les clefs de la maison au bailleur le 1er septembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION AUX [Localité 6] DE CONSTAT DE LA RÉSILIATION DU BAIL :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 24 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En vertu du II de ce même article, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

Il résulte de la lecture combinée de ces dispositions I et II que les signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus à l’article 24 I ne sont pas prescrits à peine de nullité de l’action aux fins de constat de la résiliation du bail engagée par les bailleurs personnes physiques.

L’action de Monsieur [V] [X] est donc recevable.

Au demeurant, Monsieur [V] [X] n’a pas maintenu sa demande d’expulsion, de sorte que le moyen tiré de l’irrégularité de la demande d’expulsion soulevé par les défendeurs est totalement inopérant.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 19 septembre 2015 contient une clause résolutoire stipulant un délai de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] le 1er octobre 2024, pour la somme en principal de 4.557,92 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 1er décembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [V] [X] produit un décompte démontrant que Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] étaient débiteurs de la somme de 8.027,64 euros à la date du 1er septembre 2025, date non contestée de remise des clefs, étant précisé que les frais de consommation d’eau qui sont des charges récupérables doivent être supportés par les locataires conformément à la règlementation applicable et aux stipulations contractuelles. Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] n’apportent aucun autre élément de nature à contester la dette. En conséquence, il convient de les condamner à verser à Monsieur [V] [X] la somme de 8.027,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2025, avec les intérêts au taux légal, à compter du 23 décembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 5.192,76 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] sollicitent des délais de paiement sur 24 mois arguant de leurs difficultés financières et de leur bonne foi.

Eu égard à leurs difficultés à apurer la dette et en considération des besoins du bailleur, il convient d’accorder à Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] des délais de paiement sur une durée de 24 mois dans les termes du dispositif de la présente décision.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [V] [X], Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2015 entre Monsieur [V] [X] et Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] concernant la maison située au [Adresse 1] sont réunies au 1er décembre 2024.

CONDAMNE Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] à verser à Monsieur [V] [X] la somme de 8.027,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2025, avec les intérêts au taux légal, à compter du 23 décembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 5.192,76 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

ACCORDE à Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] la faculté d’apurer leur dette, au plus tard le 15 de chaque mois, à compter de la signification de la présente décision, en 23 mensualités de 330 euros et une 24ème de 437,64 euros correspondant au solde de la somme due.

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera l’exigibilité de la totalité de la dette.

CONDAMNE in solidum Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] à verser à Monsieur [V] [X] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [U] [T] et Monsieur [Z] [W] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 1er décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Samantha EDMOND, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE