RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00573 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HF6K

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 06 NOVEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEMADER

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Mme [U] [C] [V] (Resp. social et contentieux), munie d’un pouvoir spécial,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [Z] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5] ([Localité 8])

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT, DE DEVELOPPEMENT, D’EQUIPEMENT DE [Localité 8] (SEMADER) a donné à bail à Monsieur [N] [K] et Madame [P] [M], selon contrat de location du 22 décembre 2005, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 397,56 euros charges comprises.

Par avenant n° 1, il a été décidé que suite au décès de Monsieur [N] [K] survenu le 10 août 2007 le bail continuera à compter de cette date au profit de Madame [P] [M].

Puis par attestation en date du 22 novembre 2024, il a été précisé que depuis le 12 novembre 2024, Monsieur [N] [B] [Z] restait titulaire du contrat de location.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de location a été délivré à Monsieur [N] [B] [Z], pour la somme en principal de 1.032,19 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 30 juin 2025, la SEMADER a fait citer Monsieur [N] [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [B] [Z] sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux,

— condamner Monsieur [N] [B] [Z] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.258,17 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter des présentes,

— condamner Monsieur [N] [B] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable jusqu’au parfait délaissement des lieux,

— condamner Monsieur [N] [B] [Z] aux dépens.

A l’audience du 4 septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMADER, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 4.938,77 euros.

Monsieur [N] [B] [Z], cité à étude, n’a pas comparu, ni été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 8], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 2 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEMADER justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Monsieur [N] [B] [Z] par courrier du 19 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées.

L’action de la SEMADER est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige, énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 22 décembre 2005 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [N] [B] [Z] le 18 mars 2025 pour un montant en principal de 1.032,19 euros.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 18 mai 2025.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SEMADER est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien dans les lieux de Monsieur [N] [B] [Z] et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 18 mai 2025, jour de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SEMADER produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais de poursuite de 314,75 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Monsieur [N] [B] [Z] est débiteur de la somme de 4.624,02 euros au 31 août 2025.

Monsieur [N] [B] [Z], absent à l’audience, n’a produit aucun élément de nature à contester la dette locative dans son principe ou son quantum.

En conséquence, il convient de le condamner à payer à la SEMADER la somme de 4.624,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.258,17 euros, et à compter de la date du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Monsieur [N] [B] [Z] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Monsieur [N] [B] [Z] sera également condamné à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 513,89 euros révisable, à compter du 1er septembre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [B] [Z], partie perdante, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2005, modifié par avenant, entre la SEMADER et Monsieur [N] [B] [Z], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies au 18 mai 2025,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] [Z] à verser à la SEMADER la somme de 4.624,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.258,17 euros, et à compter de la date du présent jugement pour le surplus de la somme due,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [N] [B] [Z],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [N] [B] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SEMADER à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [B] [Z], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [N] [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] [Z] à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 513,89 euros révisable, à compter du 1er septembre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE Monsieur [N] [B] [Z] au paiement des dépens, en ce compris, le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 6 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE