TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à M^e GALLO Stéphane

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EXPEDITION :

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N° RG 23/07264 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4GFP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [I]

née le 17 Septembre 1966, demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [S] [I]

né le 27 Février 1965, demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 11 juillet 2016, la SA LOGIREM, a consenti à Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 597,94 euros charges incluses.

Le montant actualisé du loyer et des charges s’élève à 653,25 euros.

Le 6 juillet 2022, la SA LOGIREM a fait signifier à Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I], un commandement d’avoir à payer les loyers pour la somme principale de 1.688,60 euros en visant la clause résolutoire.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches du Rhône par voie électronique le 11 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2023, dénoncé le 20 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA LOGIREM a fait assigner Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 25 janvier 2024 aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré aux causes du commandement de payer,Condamner solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.155,47 euros décompte arrêté au 22 octobre 2023 et à parfaire au jour de l’audience,Dire que les époux [I] ne peuvent prétendre à la suspension du jeu de la clause résolutoire faute de reprise de paiement des loyers et qu’ils ne justifient pas être en mesure de régler leur dette locative,Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique ; le tout sous astreinte de 20 euros par jour de retard,Autoriser le bailleur à faire constater l’état des lieux par un huissier et s’il l’estime utile, par un technicien,Ordonner la suppression des délais de grâce,Ordonner et autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire aux frais, risques et périls des époux [I], et ce en garantie des sommes dues,Condamner solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer et charges à compter de l’ordonnance et jusqu’à son départ effectif des lieux,Dire et juger que si l’occupation devait se prolonger de plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice ISEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse,Condamner solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] à payer à la SA LOGIREM la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

La SA LOGIREM représentée par son conseil, demande le bénéfice de son assignation et s’oppose à tout délai.

Madame [M] [I] a été citée à personne. Monsieur [S] [I] a été cité à domicile.

Les parties défenderesses ne sont ni comparantes, ni représentées.

Un diagnostic social et financier a été remis avant l’audience dont il a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 17 novembre 2023 a été dénoncée le 20 novembre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit au moins six semaines avant l’audience du 25 janvier 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

La SA LOGIREM doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 11 juillet 2022.

La SA LOGIREM est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire ( article 7-6) qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer les loyers,resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux époux [I] le 6 juillet 2022 dont les causes n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat du bail à effet au 6 septembre 2022.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

La SA LOGIREM indique que reste due au 22 janvier 2024, la somme de 1.635,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités.

Il résulte du décompte qu’il produit que le bailleur intègre à la dette locative, les frais de pénalités d’enquête pour une somme totale de 243,84 euros (7,62 euros x 32).

Or ces frais sont manifestement non justifiés alors que la SA LOGIREM ne démontre pas avoir adressé aux locataires le formulaire d’enquête et que de plus, aucun surloyer n’a été appliqué.

Dès lors, la somme de 243,84 euros sera déduite de la dette. Il convient aussi de déduire la somme de 154,20 euros au titre des frais de procédure.

Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] restent débiteurs de la somme de 1 237,33 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges impayés arrêtés au 22 janvier 2024.

Absents des débats, ils n’élèvent de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] à payer la SA LOGIREM la somme de 1 237,33 à titre provisionnel.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] seront redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer.

Le décompte produit indique que ce montant, charges comprises, s’élève à 635,25 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, la demande d’indexation sera rejetée.

Il sera donc fixé une indemnité d’occupation provisionnelle de 635,25 euros à compter du 7 septembre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur à laquelle les époux [I] seront condamnés.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Le relevé de compte locatif démontre que Monsieur et Madame [I] ont versé la somme de 1.500 euros le 19 décembre 2023 et 600 euros le 09 janvier 2024. Par ailleurs, le versement de l’APL a manifestement repris depuis le mois de novembre 2023, puisque deux virements figurent à ce titre au décompte en fin de mois de novembre et de décembre 2023. Il donc justifié de la reprise des paiements des loyers avant l’audience par les époux [I] outre le versement de l’APL.

Il résulte du diagnostic social et financier que le couple a un enfant ouvrant droit aux prestations familiales et que le revenu global annuel s’élève à 15. 562 euros.

Les époux [I] sont donc en capacité d’apurer la dette, tenant compte également de son montant qui s’est nettement réduit depuis l’assignation.

Il leur sera ainsi accordé 24 mois de délais pour y procéder suivant les modalités prévues au dispositif de l’ordonnance.

Sur la suspension du jeu de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] n’ayant pas comparu, n’ont pas sollicité la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne propose pas davantage.

Le Tribunal ne peut l’accorder l’office.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

La demande d’expulsion sous astreinte n’étant justifiée par aucun élément, sera rejetée.

Sur la demande de d’autorisation a faire dresser un état des lieux

Aucun élément ne justifie que le bailleur soit autorisé à faire constater l’état des lieux, dès avant la reprise de son logement.

La demande sera rejetée.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande ne pas faire droit à la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS SA LOGIREM recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties, situé : [Adresse 3] sont réunies au 6 septembre 2022

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation situé [Adresse 3]

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SA LOGIREM pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] à payer à titre provisionnel à SA LOGIREM la somme de 1 237,33 euros à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 janvier 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] à se libérer de leur dette en 24 mensualités successives de 51,55 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] à payer à titre provisionnel à la SA LOGIREM une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 635,25 euros à compter du 7 septembre 2022 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [S] [I] et Madame [M] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

DEBOUTONS la SA LOGIREM de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE