RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00688 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHQZ

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 6] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 06 OCTOBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [X] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean Jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [D] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Septembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [K] a donné à bail à Monsieur [E] [D] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] selon contrat du 1er juin 2021, moyennant un loyer mensuel de 800 euros.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 2 octobre 2024, pour la somme en principal de 9.896,50 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, Madame [X] [K] a fait assigner Monsieur [E] [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, ou à défaut, le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [D] [R];

— la condamnation de Monsieur [E] [D] [R] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 13.230,42 euros arrêtée au 1er février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 989,65 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 1er septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Madame [X] [K], représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’assignation en actualisant sa demande au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de 890,44 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 20 mai 2025 à l’étude, Monsieur [E] [D] [R] ne s’est ni présenté à l’audience, ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Monsieur [E] [D] [R] étant non comparant lors de l’audience du 1er septembre 2025, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 23 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Madame [X] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 1er juin 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et mentionnant le délai légal de deux mois a été signifié à Monsieur [E] [D] [R] le 2 octobre 2024, pour la somme en principal de 9.896,50 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 2 décembre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Madame [X] [K] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [E] [D] [R] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 2 décembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [X] [K] produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [D] [R] était débiteur de la somme de 13.230,42 euros à la date du 1er février 2025 (loyer du mois de février inclus).

Monsieur [E] [D] [R], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à Madame [X] [K] la somme de 13.230,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er février 2025 (loyer du mois de février inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025, date de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Il appert à la lecture du décompte produit que le dernier versement du locataire date du mois de décembre 2024.

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Monsieur [E] [D] [R] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Monsieur [E] [D] [R] sera également condamné à verser à Madame [X] [K] une indemnité d’occupation mensuelle de 890,44 euros révisable, à compter du 1er mars 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [D] [R], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [X] [K], Monsieur [E] [D] [R] sera condamné à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2021 entre Madame [X] [K] et Monsieur [E] [D] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies au 2 décembre 2024.

CONDAMNE Monsieur [E] [D] [R] à verser à Madame [X] [K] la somme de 13.230,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er février 2025 (loyer du mois de février inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [E] [D] [R].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [E] [D] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Madame [X] [K] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [D] [R] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [E] [D] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [E] [D] [R] à verser à Madame [X] [K] une indemnité d’occupation mensuelle de 890,44 euros révisable, à compter du 1er mars 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNE Monsieur [E] [D] [R] à verser à Madame [X] [K] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [E] [D] [R] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE