Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 24 avril 2025, n° 24/08602

TJ Paris 24 avril 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
Le tribunal a constaté que la bailleresse a bien notifié l'assignation dans les délais requis, rendant la demande recevable.
Accepté
Inexécution du paiement du loyer
Le tribunal a constaté que le locataire n'a pas réglé la somme due dans le délai légal, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Montant de la dette locative
Le tribunal a constaté que le locataire n'a pas contesté le montant de la dette, le condamnant ainsi à payer la somme due.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
Le tribunal a jugé que le locataire, restant dans les lieux après la résiliation, devait verser une indemnité d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 24 avr. 2025, n° 24/08602
Numéro(s) :	24/08602
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	29 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas GUERRIER
Cabinet(s) :	SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE
Parties :	S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [ Localité 5 ] c/ D

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08602 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53PE

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 24 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] ,

[Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [T],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08602 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53PE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet le 9 décembre 2019, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à [D] [T] sur des locaux situés au 1er étage, gauche, lot n°5, [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5.535,01 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [D] [T] le 10 octobre 2023.

Par assignation du 30 août 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [D] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, outre indexation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6.154,85 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 septembre 2024, et aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Mise en délibéré au 7 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à la demande du défendeur qui a comparu tardivement à l’audience du 4 février 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 mars 2025, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Par note en délibéré autorisée, elle a indiqué que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 7.725,38 euros au 4 mars 2025, terme de février 2025 inclus. Elle s’en rapporte sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

[D] [T], qui comparait à l’audience, reconnait en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement de mensualités d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

[D] [T] expose être auto-entrepreneur, ce qui explique les retards de paiement du loyer.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[D] [T] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5.535,01 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 décembre 2023.

Cependant, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant ainsi qu’à la volonté du locataire de s’acquitter de la dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 mars 2025, [D] [T] lui devait la somme de 7.725,38 euros.

[D] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023, sur la somme de 5.535,01 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant [D] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 955,79 euros, terme de février 2025.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[D] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 décembre 2019 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d’une part, et M [D] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au 1er étage, gauche, lot n°5, [Adresse 3] est résilié depuis le 6 décembre 2023,

CONDAMNE [D] [T] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 7.725,38 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023 sur la somme de 5.535,01 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE [D] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 215 euros, la dernière échéance représentant le solde de la dette en principal, majoré des intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [D] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 décembre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [D] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

[D] [T] sera condamné à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), à compter du 7 décembre 2023, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, révisables, et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 955,79 euros en février 2025, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE [D] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 octobre 2023 et celui de l’assignation du 30 août 2024,

DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge