RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00275 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGLF

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 16 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. [G] [H] ès-qualités de Mandataire liquidateur judiciaire de BATIPRO PROMOTION, immatriculée au RCS S-Denis sous le n° 428 762 272, et ayant son siège social au [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Eric LEBIHAN de la SAS LEGALYS OI, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. [U] [W] prise en la personne de Me [U] [W], prise en sa qualité de mandataire ad hoc nommée par ordonnance du tribunal mixte de commerce de Saint Denis en date du 10 juin 2025

[Adresse 3]

[Localité 8]

S.A.R.L. DINETTE ET BUVETTE, immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n°885 267 674 Représentée par la SELARL [U] [W], prise en la personne de Maître [U] [W], nommée en cette qualité par Ordonnance du Tribunal Mixte de Commerce de Saint-Denis en date du 10 juin 2025, et sise au [Adresse 4]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 9]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 25 Septembre 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 16 Octobre 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître LEBIHAN délivrée le :

Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, la SELARL [G] [H] agissant es qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la société BATIPRO PROMOTION a fait assigner la société DINETTE ET BUVETTE et la SELARL [U] [V], es qualité de mandataire ad hoc nommée par ordonnance du Tribunal mixte de commerce en date du 10 juin 2025, devant la Présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer, signifié le 21 avril 2025,

— ORDONNER l’expulsion de la société DINETTE ET BUVETTE ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis à [Adresse 12], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement,

— CONDAMNER le défendeur à payer au demandeur la somme totale à parfaire de :

22.918, 33 € au titre des loyers dus pour la période du mois de juillet 2023 au 21 avril 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, 491, 22 € au titre du prorata de l’indemnité d’occupation du 21 au 30 avril 20251.637, 39 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du mois de mai, sauf à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux loués et restitution des clés- CONDAMNER le défendeur aux dépens qui comprendront notamment :

l’indexation du dépôt de garantie pour la somme de 59, 76 €, la régularisation du montant des charges locatives au titre de l’année 2023 pour la somme de 1.274, 53 €la taxe foncière pour l’année 2022 pour un montant de 1.280, 92 € l’indexation du dépôt de garantie pour la somme de 65, 83 € ainsi que le PV de constat du commissaire de justice pour la somme de 553, 90 €- CONDAMNER le défendeur au paiement de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ces prétentions, il est indiqué qu’un local à usage commercial situé [Adresse 2] à [Localité 11] a été donné à bail le 18 novembre 2021 à la société BUVETTE ET DINETTE pour un loyer mensuel de 817, 50 € hors charges et taxes (pièce n°1).

Suite aux défaillances constatées, une mise en demeure d’avoir à régulariser les impayés étaient délivrées mais la lettre recommandée en date du 8 janvier 2025 (pièce n°2) revenait avec la mention « inconnu à l’adresse ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 21 mars 2025 qui n’a pas eu plus d’effet que la mise en demeure.

A l’audience du 25 septembre 2025, la société DINETTE ET BUVETTE, régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu et n’était pas représentée par un conseil non plus que le Mandataire. Le juge a informé le demandeur que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de résiliation du bail

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le mandataire liquidateur judiciaire de la société BATIPRO PROMOTION a fait délivrer à la société DINETTE ET BUVETTE le 21 mars 2025 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 24.835, 26 €, selon décompte arrêté au 1er mars 2025, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 18 novembre 2021 prévoit en effet que « en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérable par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant lui être imposés par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal de régulariser sa situation ».

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

La société DINETTE ET BUVETTE n’a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.

Il n’existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 21 avril 2025, date à partir de laquelle la société DINETTE ET BUVETTE doit être regardée comme occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués.

Sur la demande d’expulsion et l’astreinte

Il ressort des dispositions de l’article 835 al.1 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l’espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 21 avril 2025, date de résiliation du bail.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société DINETTE ET BUVETTE des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Il n’apparait toutefois pas nécessaire de fixer une astreinte. S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion.

Sur la demande de provision

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire) peut accorder une provision au créancier ».

Selon le commandement de payer en date du 21 mars 2025, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 24.835, 26 euros comptant le solde des loyers et charges impayés arrêté à la date du 1er mars 2025.

A cette somme, il convient d’ajouter les trois premières semaines du mois d’avril 2025 (764, 11 €) mais de soustraire les sommes correspondantes aux indexations de dépôt de garantie et à la régularisation des charges locatives 2023 (59, 76 € + 1.274, 53 € + 65, 83 €)

Le demandeur sollicite la condamnation la société DINETTE ET BUVETTE à lui payer la somme de 22.918, 33 € au titre des loyers dus pour la période du mois de juillet 2023 au 21 avril 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire,

La société DINETTE ET BUVETTE sera condamnée à payer à la Selarl [G] [H] agissant es qualité de mandataire liquidateur de la société BATIPRO PROMOTION une provision correspondant à l’ensemble des sommes contractuellement prévues, jusqu’au 21 avril 2025, soit la somme de 22.918, 33 €

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant qu’en cas de maintien dans les lieux le preneur serait « débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent », est manifestement excessive.

Dès lors, la société DINETTE ET BUVETTE sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 21 avril 2025, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme 1.091, 59 par mois, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et les frais irrépétibles.

Il convient de condamner la société DINETTE ET BUVETTE aux entiers dépens.

L’article 695 du code de procédure civile énumère limitativement les différents frais compris dans « les dépens afférents aux instances ».

En l’espèce, le demandeur liste, au titre des dépens, l’indexation du dépôt de garantie pour la somme de 59, 76 €, la régularisation du montant des charges locatives au titre de l’année 2023 pour la somme de 1.274, 53 €, la taxe foncière pour l’année 2022 pour un montant de 1.280,92€, l’indexation du dépôt de garantie pour la somme de 65, 83 € ainsi que le PV de constat du commissaire de justice pour la somme de 553, 90 €.

Mais ces dépenses n’étant pas comprises dans la liste limitative de l’article précité, il convient rejeter les demandes s’y rapportant.

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner la société DINETTE ET BUVETTE à payer au demandeur une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la société BATIPRO PROMOTION, représentée par la Selarl [G] [H], Mandataire liquidateur à la société DINETTE ET BUVETTE par acquisition de la clause résolutoire en date du 21 avril 2025 ;

DISONS qu’à compter du 21 avril 2025, la société DINETTE ET BUVETTE est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 2] à [Localité 11]

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société DINETTE ET BUVETTE des lieux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS par provision la société DINETTE ET BUVETTE à payer à la Selarl [G] [H], Mandataire liquidateur de la société BATIPRO PROMOTION la somme de 22.918, 33 € correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l’acquisition de la clause résolutoire le 21 avril 2025 ;

FIXONS l’indemnité d’occupation à la somme de 1.091, 59 € par mois à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire le 21 avril 2025, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ;

DISONS que l’intégralité des sommes dues portera intérêts à taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la société DINETTE ET BUVETTE au versement de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS la société DINETTE ET BUVETTE aux entiers dépens.

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT