TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/06126 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZTYZ

Minute : 24/

Monsieur [Z] [J]

Représentant : M^e Dyhia CHEGRA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 281

C/

Madame [H] [W] [K] [L]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [J]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Maître Dyhia CHEGRA, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [H] [W] [K] [L]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 novembre 2021, Monsieur [Z] [J] a donné à bail à Madame [H] [W] [K] [L] un logement avec un emplacement de stationnement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 834 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 46 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, Monsieur [Z] [J] a fait signifier à Madame [H] [W] [K] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3132,16 euros en principal, au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 26 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août « sur et aux fins » d’un acte signifié le 9 juillet 2024, Monsieur [Z] [J] a fait assigner Madame [H] [W] [K] [L]aux fins de :

Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [H] [W] [K] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,condamner Madame [H] [W] [K] [L] au paiement de la somme de 5599,44 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er juin 2024,la condamner à compter du 23 mai 2024, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clefs le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,la condamner à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,la condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] par voie dématérialisée le 9 juillet 2024 et celle du 5 août le 6 août 2024.

À l’audience du 7 octobre 2024, Monsieur [Z] [J], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8076,00 euros arrêtée au 4 octobre 2024. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

Monsieur [Z] [J] soutient que Madame [H] [W] [K] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai après la délivrance du commandement de payer du 22 mars 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] [W] [K] [L], régulièrement assignée, par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 9 juillet et le 6 août 2024 en vue d’une audience prévue le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

En conséquence, les demandes de Monsieur [Z] [J] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

En outre, Monsieur [Z] [J] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat non renouvelé depuis, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 22 mars 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 mai à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 novembre 2021 à compter du 23 mai 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [W] [K] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte, d’autant qu’il est mentionné à l’audience le départ des lieux.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [H] [W] [K] [L] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 novembre 2021, du commandement de payer délivré le 22 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 octobre 2024 que Monsieur [Z] [J] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 117,73 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [W] [K] [L] à payer à Monsieur [Z] [J] la somme de 7958,27 euros, au titre des sommes dues au 4 octobre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [Z] [J] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [W] [K] [L] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [J] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [H] [W] [K] [L] à payer à Monsieur [Z] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [Z] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 novembre 2021 entre Monsieur [Z] [J] d’une part, et Madame [H] [W] [K] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [H] [W] [K] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [H] [W] [K] [L] à compter du 23 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [H] [W] [K] [L] à payer à Monsieur [Z] [J] la somme de 7958,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 octobre 2024 échéance de septembre incluse,

CONDAMNE Madame [H] [W] [K] [L] à payer à Monsieur [Z] [J] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 octobre 2024, échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [H] [W] [K] [L] à payer à Monsieur [Z] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [W] [K] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 mars 2024, et le coût

DEBOUTE Monsieur [Z] [J] de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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