Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, 1re chambre, 19 août 2025, n° 22/00020

TJ Saint-Denis de la Réunion 19 août 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Justification de la valeur locative
La cour a estimé que le montant retenu par l'expert, soit 2.402,86 euros, était pertinent et justifié, et a donc rejeté la demande de fixation à 2.970 euros.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que l'équité justifiait que la société ALU SERVICE soit condamnée à payer une somme au titre de l'article 700, en raison de sa défaite dans l'instance.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, 1re ch., 19 août 2025, n° 22/00020
Numéro(s) :	22/00020
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Elodie BOYERAlexandre ALQUIER
Parties :	Société PROLOGIA c/ Société ALU SERVICE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N°

AFFAIRE N° RG 22/00020 – N° Portalis DB3Z-W-B7G-GDTJ

NAC : 30C

LOYERS COMMERCIAUX

— ---------------------------

JUGEMENT RENDU LE 19 Août 2025

— ----------------------------

DEMANDERESSE

Société PROLOGIA, représentée par la Société BL & ASSOCIES, ès qualité d’administrateur provisoire

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

Société ALU SERVICE

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Rep/assistant : Maître Elodie BOYER de la SELARL ELODIE BOYER, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

****************

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DEBATS :

Président : Madame Nathalie DUFOURD, Juge désigné conformément aux dispositions de l’article R. 312-3 du Code de l’Organisation Judiciaire

Greffier : M^me Dévi POUNIANDY, Greffière

Audience Publique du : 17 Juin 2025

LORS DU DELIBERE

Jugement Contradictoire rendu le 19 Août 2025, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par Nathalie DUFOURD, Vice-présidente

assistée de Dévi POUNIANDY, Greffière

Copie exécutoire délivrée le 19 Août 2025 à Maître Alexandre ALQUIE, Maître Elodie [Localité 6]

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 février 2002, la SAEM SEMPRO a donné à bail commercial à la société ALU SERVICE un local situé [Adresse 5], au sein du parc d’activités économiques de [Localité 8], à [Localité 10] (974), en vue de l’exploitation d’un atelier de fabrication de menuiseries métalliques et aluminium.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction à l’échéance des neuf ans, et la société PROLOGIA est venue aux droits de la SEMPRO.

Par acte extrajudiciaire du 15 février 2022, la société PROLOGIA a notifié à la société ALU SERVICE un congé avec offre de renouvellement du bail sous réserve de porter le montant du loyer mensuel à 11 euros par m².

Les parties ont convenu du renouvellement du bail, sans s’accorder sur le montant du loyer.

Par jugement du 16 avril 2024, auquel il convient de se référer pour plus ample exposé, le tribunal a désigné un expert aux fins qu’il donne son avis sur la valeur locative des locaux et apporte tout élément utile au regard des critères fixés par l’article L. 145-33 du code de commerce.

L’expert a rendu son rapport le 29 novembre 2024. Selon l’expert, la valeur locative à la date du congé pouvait être estimée à 2.402,86 euros par mois hors charges et taxes.

L’affaire a été examinée à l’audience du 17 juin 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 août 2021.

Par conclusions après expertise en date du 10 avril 2025 régulièrement notifiées, le bailleur demande de :

JUGER que le loyer du bail conclu entre les parties et renouvelé au 31 septembre 2022 s’élève à un montant de 2.970 euros hors charges et taxes et en fixer le montant en conséquence à compter du 31 septembre 2022 ;

CONDAMNER la société ALU SERVICE à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Dans ses dernières écritures, la société ALU SERVICE demande de :

A titre principal :

JUGER que la société PROLOGIA ne justifie pas de la matérialité de la modification des éléments permettant de déterminer la valeur locative,

JUGER que la société PROLOGIA doit être déboutée de l’ensemble de ses prétentions à défaut d’éléments justificatifs relatifs à l’augmentation de loyer sollicitée,

Par voie de conséquence,

JUGER que la demande en fixation du loyer à hauteur de 2.970 euros par mois, hors taxes et hors charges doit être rejetée,

JUGER que la révision des loyers doit être plafonnée, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente soit la somme de 1.114,60 euros HT en l’espèce,

A titre subsidiaire :

JUGER le plafonnement à 8,26 euros le mètre carré soit un total en numéraire de 2.102,00 euros hors taxes hors charges.

En tout état de cause :

JUGER que le demandeur est condamné aux frais d’expertise en ce compris l’allocation provisionnelle,

CONDAMNER la société PROLOGIA à payer à la société ALU SERVICE SARL la somme de 2.387 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

SUR CE, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX :

En droit, il résulte des dispositions de l’article L145-34 du code de commerce que le loyer est en principe plafonné en fonction de l’indice des loyers commerciaux sauf si :

—  la durée du contrat était supérieure à 9 ans, la durée du contrat était de neuf années mais le contrat s’est prolongé tacitement et sa durée est de plus de douze années,

—  il y a eu une modification notable des quatre premiers critères de détermination de la valeur locative définie à l’article L 145-33 du même code.

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que : «  le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1/ Les caractéristiques du local considéré ; /2 La destination des lieux ; /3 Les obligations respectives des parties ; /4 Les facteurs locaux de commercialité ; /5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; ».

Chacun des critères mentionnés à l’article L. 145-33 du code de commerce est expressément défini aux articles R. 145-3 à R. 145-8 du même code.

En l’espèce, le bail s’est renouvelé tacitement et a duré plus de douze années, de sorte qu’il n’est pas soumis au plafonnement et que le loyer doit être fixé en fonction de la seule valeur locative telle que définie par les articles L145-33 et R145-3 à R145-8 du code de commerce.

Le principe du déplafonnement est donc acquis sans qu’il y ait lieu de démontrer l’évolution notable de l’un des quatre premiers facteurs définis par l’article L.145-33 du code de commerce.

Chacun des critères mentionnés à l’article L. 145-33 du code de commerce est expressément défini aux articles R. 145-3 à R. 145-7 du même code dans les termes suivants :

— « Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : /1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; /2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; /3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; /4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;/5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire./ Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux./ Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. »

La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6./A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence./Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

Aucun élément suffisamment probant n’est produit par le bailleur pour remettre en cause le montant retenu par l’expert.

Celui-ci indique à juste titre que « le principe de la fixation du loyer renouvelé n’est pas celui d’une valeur locative de marché, puisque celui-ci est le loyer maximum raisonnablement admissible par le jeu de l’offre et de la demande, mais un loyer qui tient compte d’autres facteurs. Si les loyers avoisinants ont été, dans une très grande majorité, négociés à la valeur de 11 euros/mètre carré sur les surfaces non métrées hors charges et taxes, il n’en demeure pas moins que les contrats souscrits prévoient dans la plupart des cas des remises en état par le bailleur et/ou des franchises de loyers. Le local concerné nécessite également une remise aux normes/état, il sera donc retenu une décote de 12 % pour tenir compte de cette vétusté sur la valeur moyenne constatée de 10,73 euros. »

L’expert a estimé la valeur en renouvellement à la somme de 9,44 euros/mètre carré hors charges et taxes. La surface retenue étant de 254,54 mètres carrés, il a en conséquence retenu une valeur locative totale mensuelle de 2.402,86 euros hors charges et taxes soit annuelle de 28.834,32 euros hors charges et taxes.

Le montant retenu par l’expert soit 2.402,86 euros est donc pertinent.

Le loyer sera par suite fixé à la somme de 2.402,86 euros par mois hors charges à compter du 31 septembre 2022 et pour une durée de 9 années.

L’équité justifie que la société ALU SERVICE, qui succombe principalement à l’instance, soit condamnée à payer à la société PROLOGIA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens, en ceux compris les frais d’expertise, nécessaires aux deux parties pour permettre de trancher le litige, seront partagés par moitié entre le bailleur et le preneur.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme mensuelle de 2.402,86 euros HT le loyer en principal dû par la société ALU SERVICE à la société PROLOGIA à compter du 31 septembre 2022 pour le renouvellement pour 9 années du bail commercial consenti pour les locaux à usage commercial situés [Adresse 5], au sein du parc d’activités économiques de [Localité 8], à [Localité 10] (974),

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la société ALU SERVICE à payer à la société PROLOGIA la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les parties pour moitié chacune aux dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire diligentée dans le cadre de la procédure.

AINSI JUGE ET PRONONCE le 19 août 2025.

La Greffière, La Présidente,