Expéditions le : Minute n° 26/00064

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00421 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F6FO

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE – HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur, [E], [S], demeurant, [Adresse 2]

comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 23 novembre 2012, l’E.P.I.C. Office Public de l’habitat de la Haute Savoie a donné en location à M., [E], [S] et Mme, [R], [S] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Mme, [R], [S] est décédée le 17 août 2022.

Par contrat du 28 novembre 2024, l’E.P.I.C. Office Public de l’habitat de la Haute Savoie a donné à bail à M., [E], [S] un garage annexe au logement loué.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à M., [E], [S] un commandement de justifier d’une assurance et de payer la somme de 1 469,04 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’habitat de la Haute Savoie a fait assigner M., [E], [S] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-6 du code civil, de :

— Constater la résiliation des baux sous seing privé en date des 23 novembre 2012 et 28 novembre 2024, conclus entre M., [E], [S] et l’E.P.I.C. Office Public de l’habitat de la Haute Savoie portant sur un logement et un garage sis, [Adresse 3] à, [Localité 1] à la date du 9 juin 2025 par l’effet de la clause résolutoire ;

— Constater que M., [E], [S] est occupant sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet des baux susvisés à compter du 10 juin 2025 et dire alors qu’il devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef ;

— Ordonner en tant que de besoin son expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la, [Localité 3] publique et d’un serrurier ;

— Condamner M., [E], [S] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’habitat de la Haute Savoie la somme de 2 062,90 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtée au 19 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 1 469,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupant au paiement de cette somme à titre provisionnel ;

— Condamner M., [E], [S] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’habitat de la Haute Savoie la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M., [E], [S] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, l’E.P.I.C. Office Public de l’habitat de la Haute Savoie, représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 3 774,70 euros. Il explique que le locataire a déposé un dossier à la Banque de France, qui a été déclaré recevable le 10 octobre 2025. Il est donc d’accord pour la mise en place de délais de paiement à hauteur de 150,00 euros par mois et pour la suspension de la clause résolutoire.

M., [E], [S] comparaît assisté de son conseil. Il explique qu’il ne travaille pas. Il perçoit 1 854,00 euros de ressources, dont 600,00 euros de la Caisse d’allocations familiales (C.A.F.), 170,00 euros de Revenu de solidarité active (R.S.A.), des Aides personnelles au logement (A.P.L.) et de la Réduction de loyer solidarité (R.L.S.). Par ailleurs, il doit assumer 1 465,00 euros de charges. Son activité de peintre est en cours de liquidation.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

Par courrier reçu le 17 février dernier, M., [S] a indiqué avoir intégralement réglé sa dette locative.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 4 avril 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 juillet 2025 pour une première audience fixée au 4 février 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 9 avril 2025, pour le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 1 469,04 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 31 janvier 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 9 avril 2025 et le 10 juin 2025, la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 10 juin 2025 et que M., [E], [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 3 774,70 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de janvier.

M., [S] a indiqué, selon courrier précité, adressé dans le cadre du délibéré, avoir réglé l’intégralité de sa dette, il n’a toutefois justifié que d’un virement de 102 euros réalisé le 11 février 2026.

Cet élément n’a toutefois pas été soumis au contradictoire et la capture d’écran produite ne permet pas de savoir à quoi correspond le paiement de cette somme. Aussi, celle-ci ne pourra être prise en compte.

Il convient donc de s’en tenir au décompte, étant précisé que si des sommes ont été réglées postérieurement au 31 janvier 2026, date à laquelle le décompte est arrêté, elles s’imputeront sur la somme à laquelle M., [S] est condamné par la présente décision.

En conséquence, M., [E], [S] sera condamné à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. Office Public de l’habitat de la Haute Savoie la somme de 3 774,70 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 31 janvier 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que M., [E], [S] a repris le paiement du loyer courant, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à M., [E], [S] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 150,00 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M., [E], [S] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M., [E], [S] sera également condamné à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’habitat de la Haute Savoie une somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de l’E.P.I.C. Office Public de l’habitat de la Haute Savoie,

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 23 novembre 2012 et le 28 novembre 2024, entre l’E.P.I.C. Office Public de l’habitat de la Haute Savoie d’une part, et M., [E], [S] d’autre part, portant sur un appartement et un garage situés, [Adresse 3] à, [Localité 1], sont réunies à la date du 10 juin 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que M., [E], [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE M., [E], [S] à verser à titre provisionnel à l’E.P.I.C. Office Public de l’habitat de la Haute Savoie, la somme de 3 774,70 euros (trois mille sept cent soixante-quatorze euros et soixante-dix centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 janvier 2026, échéance de janvier incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M., [E], [S] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 25 échéances de 150,00 euros (cent cinquante euros) chacune et une 26e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire et donc l’expulsion pendant les délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M., [E], [S] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la, [Localité 3] publique et l’assistance d’un serrurier, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M., [E], [S] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. Office Public de l’habitat de la Haute Savoie, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M., [E], [S] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE M., [E], [S] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’habitat de la Haute Savoie la somme de 100,00 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE