RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00087 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBH5

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 15 Mai 2025

DEMANDEURS

Mme [O] [T] épouse [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

M. [F] [U] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par Maître Jean christophe MOLIERE de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [Y] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 10 Avril 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 15 Mai 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître MOLIERE délivrée le :

Copie certifiée conforme délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte sous seing privé, Madame [O] [T] épouse [K] et Monsieur [F] [K] ont consenti un bail commercial d’un local situé [Adresse 3] à [Localité 5] à Monsieur [Y] [P] pour un loyer annuel de 8.400 €.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024 visant la clause résolutoire, il était fait commandement à Monsieur [P] d’avoir à payer la somme de 11.200 € au titre des loyers impayés.

En l’absence de régularisation de Monsieur [P], les époux [K] ont, par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, fait assigner Monsieur [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :

Déclarer les époux [K] recevables et bien fondés et en conséquence, Constater la résiliation de plein droit du bail commercial liant les époux [K] et Monsieur [P] par le jeu de la clause résolutoire à compter du 18 août 2024,Condamner par provision Monsieur [P] à payer aux époux [K] la somme de 11.900 € au titre des loyers impayés jusqu’au 18 août 2024 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] tant de sa personne que de tous biens et occupants de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique,Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Constater que Monsieur [P] est occupant sans droit ni titre depuis le 18 août 2024,Condamner Monsieur [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 700 € à compter du 18 août 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs, ladite indemnité d’occupation étant indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,Dire qu’à ce jour, au titre de l’indemnité d’occupation, Monsieur [P] est redevable de la somme de 4.900 € et qu’il sera condamné à payer cette somme,Dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes modalités contractuellement prévues,Condamner Monsieur [P] à verser aux époux [K] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [P] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024.

Bien que régulièrement assigné conformément à l’article 658 du code de procédure civile et ayant eu un temps suffisant pour préparer sa défense, Monsieur [P] n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, avancé au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal doit vérifier si la demande est recevable, régulière et bien fondée. L’absence du défendeur ne saurait faire présumer ces trois conditions.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule « clause résolutoire :

« à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, indemnité d’occupation (y compris charges et prestations) comme de tout complément de loyer, arriéré de loyer, dépôt de garantie ou charges découlant d’un accord amiable entre les parties ou d’une décision judiciaire ou encore en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet, sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire, nonobstant toutes offres ou consignations. Il suffira d’une simple ordonnance de référé qui constatera seulement l’acquisition de la clause résolutoire sans que les offres ultérieures puissent en arrêter l’effet pour obtenir l’expulsion des lieux loués. Dans ce cas, le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance s’il y en a, resteront définitivement acquis au bailleur sans préjudice de tous dommages et intérêts complémentaires ».

Suivant acte du commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, Monsieur et Madame [K] ont vainement fait commandement de payer Monsieur [P] la somme de 11.200 € au titre des loyers impayés au 1er juillet 2024.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. Monsieur [P] ne justifie pas avoir réglé l’arriéré des loyers et des charges. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 18 août 2024.

Monsieur [P] est occupant sans droit des locaux des époux [K] depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

L’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation.

Monsieur [P] reste à devoir la somme de 11.900 € au titre des loyers, selon décompte arrêté au 18 juillet 2024, outre 4.900 € au titre de l’indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 28 février 2025.

La clause pénale du bail prévoit une majoration de 10% sur les sommes restant dues et une indemnité d’occupation égale au double du loyer et des charges contractuelles. Ces sommes apparaissent excessives et ne sont donc pas sérieusement incontestables. Il appartiendra aux époux [K] de saisir le juge du fond concernant l’application de la clause pénale. En conséquence, l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer contractuel, sans application de la clause pénal, soit la somme mensuelle de 700 €.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 18 août 2024,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [Y] [P] et de tous occupants de son chef ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [P] à payer la somme provisionnelle de 11.900 € à Monsieur [F] [K] et Madame [O] [T] épouse [K], au titre des loyers selon décompte arrêté au 18 août 2024,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [P] à payer la somme provisionnelle de 4.900 € par mois au titre des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 28 février 2024,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [P] à payer la somme provisionnelle de 700 € par mois à titre d’indemnité d’occupation,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS Monsieur [Y] [P] à payer à Monsieur [F] [K] et Madame [O] [T] épouse [K] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT