RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00326 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HDFO

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 08 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Madame [I] [O], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de [Localité 6] (SIDR) a donné à bail à Madame [U] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] selon contrat du 25 septembre 2023, moyennant un loyer mensuel, dans son dernier état, de 555,70 euros, charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 15 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.091,58 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la SIDR a fait assigner Madame [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [V] ;

— la condamnation de Madame [U] [V] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.556,76 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 555,70 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 166,94 euros correspondant au coût du commandement de payer et des entiers dépens et frais d’expulsion, outre les frais d’assurance locative.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 juin 2025.

La SIDR, représentée par son mandataire, Madame [I] [O], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 4.995,26 euros. Elle ne s’est pas opposée aux délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire si ces délais sont respectés.

Madame [U] [V] comparaît en personne. Elle explique percevoir les indemnités France Travail et être enceinte. Elle sollicite des délais de paiement. Elle propose de régler la somme de 400 euros par mois outre le loyer courant.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 18 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée le 11 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 25 septembre 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail est résolu en l’absence de paiement passé un délai de deux mois suivant le commandement de payer. Nonobstant les dispositions réglementaires précitées, il convient d’appliquer le délai de deux mois tel que prévu au contrat, ce délai étant plus favorable au locataire et étant rappelé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public de protection.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [U] [V] le 15 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.091,58 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 15 septembre 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [U] [V] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation à compter du 15 septembre 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [U] [V] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 4.995,26 euros à la date du 23 juin 2025, cette somme comprenant l’assurance locataire.

Madame [U] [V] ne conteste pas la dette locative. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SIDR la somme de 4.995,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 juin 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 4.556,76 euros et à la date du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ».

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que la locataire a repris, déduction de l’aide au logement, le versement du loyer courant avant la date d’audience.

Dans ces circonstances, et en l’absence d’opposition de la bailleresse, il y a lieu d’accorder d’office à Madame [U] [V] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [V] et celle-ci sera condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 555,70 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’ assignation et de la notification à la préfecture. Il n’y a pas lieu de statuer à ce stade sur les frais d’expulsion qui demeurent hypothétiques.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2023 entre la SIDR et Madame [U] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 9] sont réunies au 15 septembre 2024.

CONDAMNE Madame [U] [V] à verser à la SIDR la somme de 4.995,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 juin 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 sur la somme de 4.556,76 euros et à la date du présent jugement pour le surplus de la somme due.

AUTORISE Madame [U] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 400 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [V] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [U] [V] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 555,70 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Madame [U] [V] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignations et de la notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 08 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE