TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/54408 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7643

N° : 5

Assignation du :

24 Juin 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 octobre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [O] [T] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Madame [Y] [T] épouse [I]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Monsieur [B] [T]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Madame [N] [T] épouse [D]

[Adresse 12]

[Localité 1] (SUISSE)

Monsieur [L] [T]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentés par M^e Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS – #E1432

DEFENDERESSE

L’Association ODEUM

[Adresse 4]

[Localité 8]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 08 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2015, l’indivision formée par Mme [O] [T], épouse [G], Mme [Y] [T], épouse [I], M. [B] [T], Mme [N] [T], épouse [D] et M. [L] [T], a donné à bail dérogatoire à l’Association Odeum, pour une durée de 35 mois, des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel en principal, hors charges et hors taxes de 1.100 euros.

Le locataire s’étant maintenu dans les lieux à l’expiration du bail dérogatoire, conformément aux dispositions de l’article L145-5 du code de commerce, un bail commercial a succédé au bail dérogatoire.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer au preneur les 29 avril et 12 mai 2025 un commandement de payer la somme en principal de 22.000 euros visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, les consorts [T] ont, par exploit délivré le 24 juin 2025, fait citer l’Association Odeum devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

« Dire recevables et bien fondés, Mme [O] [T], épouse [G], Mme [Y] [T] épouse [I], M. [B] [T] Mme [N] [T] épouse [D], et M. [L] [T] en l’ensemble de leurs demandes.

Y faisant droit,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er septembre 2015, avec l’association ODEUM, concernant des locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 8] et ce, à compter du 13 juin 2025.

Ordonner l’expulsion de l’association ODEUM et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la Force Publique, si besoin est, et d’un serrurier, en ordonnant la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux, dans telle resserre, au choix des bailleurs, mais aux frais de la locataire.

Condamner par provision l’association ODEUM à payer la somme de 24.400 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 sur la somme de 22.000 €, et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus.

Condamner l’association ODEUM à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation de 100 € par jour, à compter du jour de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des lieux.

Condamner l’association défenderesse au paiement de la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner l’association ODEUM aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de délivrance du commandement de payer signifié les 29 avril et 12 mai 2025. »

A l’audience du 8 septembre 2025, la requérante, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à son assignation.

L’Association Odeum, régulièrement assignée par remise de l’acte à étude, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu à l’audience du 8 septembre 2025, de sorte que la décision sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En application de l’article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

En l’espèce, le bail du 1er septembre 2015 mentionne qu’il prend effet à compter de cette date et pour une durée de trente-cinq mois, soit jusqu’au 31 juillet 2018.

En application de l’article L145-5 précité, le bail dérogatoire cesse en principe à l’arrivée de son terme sans qu’il soit besoin de délivrer congé mais si à l’issue du terme du bail, le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur dans le mois suivant l’échéance du contrat de bail, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

S’il veut éviter la naissance d’un bail soumis au statut, le bailleur doit manifester, avant la date contractuelle de fin du bail ou au plus tard dans le mois suivant l’échéance, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire. Il appartient au bailleur de prouver qu’il n’a pas voulu laisser le preneur se maintenir dans les lieux.

En l’espèce, les consorts [T] ne démontrent ni n’allèguent avoir manifesté leur refus de laisser le preneur dans les lieux dans le mois suivant l’expiration du bail.

En outre, la soumission du bail au statut des baux commerciaux est-elle établie, ce point ne faisant au demeurant l’objet d’aucune contestation.

Le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires au loyer (provisions, frais, taxes, impositions, charges), ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Au visa de cette clause, un commandement de payer a été délivré à l’association Odeum les 29 avril et 12 mai 2025 à hauteur de la somme de 22.000 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 comprise.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que le preneur ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 12 juin 2025 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion de la locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due aux bailleurs à compter du 13 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort d’un courrier recommandé adressé le 10 mars 2025 par les bailleurs à l’Association Odeum et d’un courriel en réponse du preneur du 29 avril 2025 qu’une réduction de loyer a été consentie à l’Association Odeum à compter du mois d’octobre 2021 en raison du contexte peu favorable de la pandémie de Covid-19, ce qui n’est pas contesté par les consorts [T]. Le loyer mensuel a ainsi été réduit à la somme de 700 euros, outre une provision pour charge de 100 euros.

Il résulte du décompte actualisé produit en demande que la demande provisionnelle formulée par les bailleurs comprend notamment le remboursement de la différence entre le loyer contractuel de 1.100 euros et la réduction de loyer à 700 euros accordée au preneur, et ce depuis le mois d’octobre 2021.

Toutefois, si les bailleurs font valoir que cette réduction de loyer accordée pendant la pandémie de Covid-19 devait être « de courte durée », il sera relevé que la période de pandémie de Covid-19 ne fait pas l’objet d’un consensus officiel quant à sa durée exacte, celle-ci pouvant varier selon les critères retenus et qu’il incombe alors nécessairement aux bailleurs de prouver que cet accord était limité dans le temps et sa date de fin, ce qu’ils ne font pas en l’espèce.

De plus, il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de condamner le preneur, à titre de sanction de la défaillance du paiement de ses loyers, à rembourser des sommes déduites par les bailleurs en raison d’un accord donné en cours d’exécution du bail, cette question relevant de la seule interprétation du juge du fond.

Les sommes appelées par les bailleurs au titre du remboursement des réductions de loyers depuis le mois d’octobre 2021 seront donc déduites et il sera considéré que, sur la période litigieuse, le montant non sérieusement contestable du loyer mensuel qui devait être acquitté par l’Association Odeum s’élève à la somme de 700 euros, outre une provision pour charges mensuelle de 100 euros.

Ainsi, il résulte de l’ensemble des éléments qui précèdent que le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif s’élève à la somme de 6.400 euros, somme correspondant à l’arriéré locatif impayé en juin 2024 et en novembre 2024, puis du mois de janvier 2025 au mois de juin 2025.

L’Association Odeum sera donc condamnée au paiement de la somme de la somme de 6.400 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au mois de juin 2025, échéance du mois de juin 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

L’Association Odeum, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer signifié les 29 avril et 12 mai 2025.

Elle sera également condamnée à payer aux consorts [T] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition, à la date du 12 juin 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 4], l’Association Odeum pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons l’Association Odeum à payer à Mme [O] [T], épouse [G], Mme [Y] [T], épouse [I], M. [B] [T], Mme [N] [T], épouse [D] et M. [L] [T], une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 13 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons l’Association Odeum à payer à Mme [O] [T], épouse [G], Mme [Y] [T], épouse [I], M. [B] [T], Mme [N] [T], épouse [D] et M. [L] [T] la somme provisionnelle de 6.400 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Condamnons l’Association Odeum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié les 29 avril et 12 mai 2025 ;

Condamnons l’Association Odeum à payer à Mme [O] [T], épouse [G], Mme [Y] [T], épouse [I], M. [B] [T], Mme [N] [T], épouse [D] et M. [L] [T] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons Mme [O] [T], épouse [G], Mme [Y] [T], épouse [I], M. [B] [T], Mme [N] [T], épouse [D] et M. [L] [T] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 13 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON