RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/01818 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GLNM

NAC : 74A

JUGEMENT CIVIL

DU 04 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ORIZON

Immatriculée au Rcs de [Localité 10] sous le numéro 852 548 429, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice

[Adresse 4]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Isabelle ANDRE ROBERT de la SELARL MILLANCOURT – ANDRE ROBERT – FOURCADE – SPERA ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR

M. [U] [K]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Sébastien NAVARRO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 04.07.2025

CCC délivrée le :

à Maître Isabelle [F] ROBERT de la SELARL MILLANCOURT – [F] ROBERT – FOURCADE – SPERA ET ASSOCIES, M^e Sébastien NAVARRO

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 Mai 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 04 Juillet 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 04 Juillet 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La société ORIZON a une activité relative à l’achat de terrains, la construction, la location de tous locaux à usage d’habitation et de commerce.

Aux termes d’un acte notarié en date du 19 août 2019, elle a acquis une parcelle de terrain à bâtir située au lieudit [Adresse 5], sur la commune de [Localité 12], cadastrée section CZ n°[Cadastre 2], d’une contenance de 1 730 m².

Cette parcelle bénéficie d’une servitude de réseaux sur la parcelle voisine, cadastrée CZ n° [Cadastre 1].

Monsieur [U] [K] est propriétaire de cette parcelle CZ n° [Cadastre 1] en vertu d’un acte notarié reçu le 12 novembre 2009 par Maître [C] [G].

Par ordonnance de référé du 2 décembre 2021, le président du tribunal judiciaire rejetait la demande de démolition du mur de soutènement formulée par la société ORIZON mais ordonnait une mesure d’expertise.

Monsieur [R] a remis son rapport d’expertise judiciaire définitif le 6 juillet 2022.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, la société ORIZON a assigné Monsieur [U] [K] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin d’être indemnisé des préjudices dont elle le prétend responsable.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 10 mars 2025, elle demande au tribunal de :

— Condamner M. [K] à lui payer les sommes suivantes :

—  16.000 euros correspondant au coût des travaux supplémentaires nécessaires au raccordement de la parcelle de la requérante aux réseaux d’eau et d’électricité notamment, et ce à titre de dommages intérêts, en réparation de son préjudice matériel ;

—  1.500 euros en réparation du préjudice financier subi du fait du retard des travaux de construction du fait de la procédure rendue nécessaire faute de toute tentative d’arrangement à l’amiable imputable à lui seul

—  1000 euros en réparation du préjudice esthétique subi du fait de cette procédure qui aurait pu être évitée ;

—  3.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, incluant le coût du constat d’huissier du 21.05.2021, de la sommation interpellative du 11. 06.2021, des honoraires de l’expert judiciaire et de la présente assignation ;

— Débouter M. [K] de toutes demandes fins et conclusions ;

— Dire enfin n’y avoir lieu à écarter l 'exécution provisoire de la décision à intervenir et rappeler que celle-ci est de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Monsieur [K] est responsable, en vertu de l’article 1242 alinéa 1 du code civil, au titre du mur en moellons édifié sur sa parcelle, sur l’assiette de la servitude de réseaux qui bénéficie à la parcelle de la société ORIZON. Elle considère que c’est bien la présence anormale du mur qui est à l’origine de ses divers préjudices, comme l’a retenu l’expert judiciaire. Elle lui demande donc de réparer les préjudices découlant de l’implantation de ce mur, qui empêche de raccorder les réseaux en souterrain et de bénéficier de la servitude conventionnelle. Elle invoque tout d’abord le préjudice matériel correspondant au coût des travaux supplémentaires rendus nécessaires pour raccorder sa parcelle aux réseaux par voie aérienne et non par voie souterraine. Elle invoque un préjudice financier lié au retard pris dans la construction des villas sur la parcelle [Cadastre 8] [Cadastre 2]. Elle invoque enfin un préjudice esthétique lié au raccordement aux réseaux en vertical, par voie aérienne.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 4 décembre 2024, Monsieur [K] demande au tribunal de :

— DEBOUTER la société ORIZON de l’intégralité de ses demandes

— CONDAMNER la société ORIZON à payer à Monsieur [U] [K] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En défense, il répond que le mur en moellons n’empêche nullement le raccordement aux réseaux, puisqu’un raccordement par voie aérienne est possible, ainsi que l’expert l’a retenu. Il oppose également que les préjudices dont il est demandé réparation sont purement hypothétiques et non actuels, la demanderesse ne rapportant pas la preuve qu’elle a fait réaliser les travaux de raccordement ni même que son projet de construction sur sa parcelle serait encore d’actualité. Enfin il souligne que le préjudice esthétique ne concerne pas la parcelle de la demanderesse mais seulement la sienne, dans l’hypothèse où le raccordement par voie aérienne serait réalisé.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 27 mai 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 4 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de monsieur [K] du fait du mur de soutènement

Aux termes de l’article 1242 alinéa 1 du code civil : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

S’agissant des choses inertes, il convient d’établir l’anormalité de leur position, de leur état ou de leur comportement, pour que la responsabilité de leur gardien soit engagée.

L’acte notarié de vente de la société demanderesse, reçu le 19 août 2019 par Maître [N], rappelle en page 8 que la parcelle acquise, cadastrée section CZ numéro [Cadastre 2], située sur la commune de [Localité 12], [Adresse 9] à [Localité 11], bénéficie d’une servitude conventionnelle de passage de réseaux sur la parcelle cadastrée section CZ numéro [Cadastre 1]. Un plan de cette servitude est annexé à l’acte notarié, qui montre sur un extrait de plan cadastral l’emplacement de la servitude de réseaux actée et l’emplacement actuel des réseaux. Bien que peu lisible, il montre le passage de la servitude de réseaux au coin sud-ouest de la parcelle CZ [Cadastre 2].

Initialement, aux termes d’un acte reçu par Maître [B] le 29 août 2002, rectifié le 2 octobre 2003, une servitude de passage et de réseaux a été créée au bénéfice de la parcelle CZ [Cadastre 2] sur la parcelle CZ [Cadastre 1], le long de la borne est de la parcelle CZ [Cadastre 1], se poursuivant sur la borne sud puis ouest jusqu’à la limite sud de la parcelle CZ [Cadastre 2]. En dernier lieu, il ressort de l’acte notarié reçu par Maître [X] le 30 janvier 2009, que, si la servitude de passage initiale a été annulée au profit d’une nouvelle (le tracé étant probablement modifié), néanmoins la servitude de réseaux a été maintenue, avec les mêmes modalités d’exercice définies initialement.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur [R] que sur toute la limite nord de la parcelle CZ [Cadastre 1] est implanté un mur de soutènement. Il n’est pas contesté par les parties que ce mur est implanté sur la parcelle CZ [Cadastre 1].

Il ressort encore du rapport que ce mur ne peut être détruit, en raison d’un risque d’éboulement de l’assise de la parcelle CZ [Cadastre 2] au nord, la parcelle et la construction de Monsieur [K] étant en située en-dessous de celle-ci, par rapport à la pente naturelle du terrain. La présence de ce mur de soutènement s’oppose à la réalisation de réseaux enterrés sur toute leur longueur, qui suivraient scrupuleusement l’emprise désignée dans l’acte de vente le long de la limite ouest.

Or, l’acte initial du 29 août 2002 comme l’acte rectificatif du 2 octobre 2003, qui prévoient cette servitude conventionnelle de réseaux, précisent bien qu’il s’agit de réseaux « souterrains » ; ces mêmes actes précisent encore que le propriétaire du fonds servant ne pourra rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à la rendre incommode.

Par conséquent, l’implantation actuelle du mur de soutènement sur la limite nord de la parcelle CZ [Cadastre 1] est anormale par rapport à la servitude conventionnelle de réseaux qui s’impose aux parties.

Même à considérer que, compte tenu de la modification apportée par l’acte du 30 janvier 2009 qui a déplacé le tracé de la servitude de passage, l’assiette de la servitude de réseaux aurait également été modifiée, il n’en reste pas moins que l’implantation du mur, qui est présent sur toute la largeur de la limite nord de la parcelle CZ [Cadastre 1], empêche le passage de réseaux enterrés.

Le fait que Monsieur [K] n’ait pas construit le mur de soutènement litigieux mais qu’il ait acquis la parcelle avec le mur déjà édifié ne permet nullement de l’exonérer, la responsabilité du fait des choses pesant sur le propriétaire, en tant que gardien de la chose.

Le fait que les réseaux puissent passer en aérien est un élément indifférent à la solution du litige, dans la mesure où les parties ne se sont pas entendues pour modifier les termes de la servitude conventionnelle s’appliquant à leurs parcelles respectives.

En outre, si deux regards sont présents sur la parcelle CZ [Cadastre 1], dans lequel sont présents des fourreaux de câbles électriques et un PVC destiné au réseau d’eau, aucun réseau en attente n’a pu être retrouvé sur la parcelle CZ [Cadastre 2]. Sur ce point précis, la mention « attentes réseaux au pied du mur de soutainement (sic) » ne saurait, par définition, compte tenu de la configuration des lieux, signifier que des attentes réseaux ont été implantées sur la parcelle CZ [Cadastre 2] : en effet, celle-ci étant située en amont par rapport à la parcelle CZ [Cadastre 1], si des attentes réseaux y ont été installées, ce n’est pas au pied du mur de soutènement mais à proximité du sommet du mur. Le moyen du défendeur consistant à dire qu’il existerait des réseaux d’attente et que ce n’est que le mauvais état d’entretien de la parcelle CZ [Cadastre 2] qui empêche de les identifier aujourd’hui ne saurait donc prospérer.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la responsabilité de monsieur [K] est donc engagée en raison de l’implantation du mur de soutènement en limite nord de sa parcelle.

Sur les demandes indemnitaires

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que la configuration des lieux impose le passage des réseaux en partie en voie aérienne, au niveau du mur de soutènement, en raison de la présence de ce dernier. C’est donc bien le surcoût de ces travaux qui doit être pris en charge par le propriétaire de la parcelle [Cadastre 8] [Cadastre 1]. Ce surcoût a été chiffré par l’expert, sur la base de devis et de son estimation pour la partie adduction d’eau. Il est chiffré à 16 000 euros TTC. Il y aura lieu de faire droit à la demande au titre du préjudice matériel sur cette base. La demande ne saurait être écartée au seul motif que les travaux n’ont pas encore été réalisés, la société demanderesse pouvant légitimement attendre l’issue du litige pour engager ses travaux de construction sur la parcelle. Le préjudice est certain au regard de l’objet social de la société demanderesse, même si elle ne verse pas de pièce démontrant que son projet de construction est encore d’actualité.

En revanche, en l’absence de tout permis de construire, de toute pièce comportant un planning prévisionnel des travaux envisagés sur la parcelle et/ou permettant de chiffrer le coût du retard pris dans le projet, la demande au titre du préjudice financier lié au retard de construction sur la parcelle sera rejetée.

Enfin, la demande au titre du préjudice esthétique n’est nullement justifiée, puisque, comme le soulignent tant l’expert que le défendeur, c’est seulement du côté de la parcelle CZ [Cadastre 1] que le calfeutrement des réseaux passant par voie aérienne sera visible.

Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [K], qui perd son procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser la somme de 2 500 euros à la demanderesse. Il sera précisé que les dépens n’incluront que l’assignation et les frais d’expertise judiciaire, mais non le coût du constat d’huissier du 21 mai 2021, ni celui de la sommation interpellative du 11 juin 2021, qui ont été réalisés hors de tout cadre judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [U] [K] à payer à la société ORIZON la somme de 16 000 € (seize mille euros) de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts au titre des préjudices financier et esthétique,

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE Monsieur [U] [K] aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE Monsieur [U] [K] à payer à la société ORIZON la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente,