RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 23/00135 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GJ5C

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 10 Juillet 2025

DEMANDEURS

Mme [Z] [E] [R] née [F]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [Z]-[E] [R] agissant ès-qualités de co-tutrice de Monsieur [D] [G] [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [Z] [K] [H] [W] agissant ès-qualités de tutrice de Monsieur [D] [G] [R]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [Y] [R], en tant qu’héritière de Monsieur [D] [G] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [C] [L] [R]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 19 Juin 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 10 Juillet 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de M^me Andréa HOARAU,

Copie exécutoire à Maître PAYEN délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître BUSTO délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [R] sont usufruitiers d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6]. Le local situé au rez-de-chaussée fait l’objet d’un bail précaire au profit de Monsieur [C] [L] [R] en date du 3 mars 2022. La durée du bail était fixée à un an. A l’expiration du bail, Monsieur [R] s’est maintenu dans les lieux malgré une mise en demeure de quitter le local.

Estimant que Monsieur [C] [R] occupe sans droit ni titre ce local commercial, Madame [Z] [E] [F] épouse [R], Madame [Z] [E] [R] et Madame [Z] [K] [W] agissant ès qualité de tutrice de Monsieur [D] [R], ont, par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2023, fait assigner Monsieur [C] [L] [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins d’expulsion.

Par décision du 1er février 2024, le dossier a été retiré du rôle.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, Madame [Z] [E] [F] veuve [R], Madame [Z] [E] [R], Madame [Z] [K] [W], Madame [Y] [R] sollicitent de voir :

Dire et juger recevable et bien fondée la demande réinscription au rôle sollicitée par les héritiers de [D] [R],Réinscrire l’affaire au rôle,Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6],Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clefs,Fixer l’indemnité d’occupation à 1.390 € par mois à compter du 1er avril 2023 et à 1.255,48 € pour le mois de mars 2023,Condamner Monsieur [C] [R] à payer à Madame [E] [R] à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 3 mars 2023 jusqu’à parfaite libération des locaux d’un montant de 1.390 € par mois et au paiement d’une indemnité de 1.255,48 € pour le mois de mars 2023,A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où il est décidé qu’un bail commercial a été cédé à Monsieur [C] [R] le 29 décembre 2000 et considérant que ce dernier n’a jamais versé les loyers correspondant aux usufruitiers,Condamner Monsieur [C] [R] à payer à Madame [E] [R] à titre provisionnel la somme de 83.400 € correspondant aux arriérés de loyers échus,Condamner Monsieur [C] [R] à payer à Madame [E] [R] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,*Débouter Monsieur [C] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Les requérants fondent leur demande l’existence d’un bail précaire qui a cessé de plein droit à l’expiration du terme fixé qui était d’un an. Les bailleurs ont fait connaître leur opposition à tout renouvellement du bail. L’expulsion s’impose. La valeur locative du bail s’élève à la somme de 1.390 € par mois. Ils sollicitent de voir fixer l’indemnité d’occupation à cette somme et sollicite une provision, estimant que l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la validité du bail précaire, ils indiquent que les usufruitiers et les nus-propriétaires étaient représentés par un mandataire, Premium Immobilier Océan Indien. Le bailleur est donc engagé. Par ailleurs, le mandat n’a pas à être écrit et peut être verbal. En outre la mise en demeure du 1er mars 2023 a été signifiée à Monsieur [C] [R] à la demande notamment des nus-propriétaires qui ont ainsi ratifiés ledit bail précaire, celui-ci est donc opposable aux concluants et à Monsieur [C] [R]. De plus, la conclusion d’un bail précaire de nature commercial n’est pas un acte de disposition mais un acte d’administration, de sorte que Madame [Z] [E] [R] n’avait pas à obtenir l’autorisation du juge des tutelles pour ce faire, en application de l’article 504 du code civil.

Enfin, les requérants estiment que Monsieur [C] [R] tente de créer une confusion entre le local cédé dans le cadre de la cession de fonds de commerce dont il a bénéficié par acte du 29 décembre 2000 et le local, objet du bail précaire. Les deux locaux sont distincts, le premier étant situé à [Adresse 7] à [Localité 6], distant de près de trois kilomètres du local [Adresse 1]. Par ailleurs, le bail n’a jamais été annexé à l’acte de cession du fonds de commerce comme prévu dans l’acte de cession qui contredit l’existence d’un bail oral. Dès lors, les requérants estiment le bail inexistant. Par ailleurs, le bail précaire a nécessairement opéré novation au sens de l’article 1329 du code civil. La seule demande porte sur le non-respect du bail dérogatoire que Monsieur [C] [R] a conclu et la contestation sur l’existence d’un bail commercial n’est pas l’objet du présent litige.

Subsidiairement, ils sollicitent la condamnation de Monsieur [C] [R] à leur verser l’intégralité des loyers des cinq dernières années qui ne leur a pas été versée en se fondant sur la valeur locative de 1.300 € par mois.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2025, Monsieur [C] [R] estime que le bail précaire comporte des inexactitudes.

Les parties doivent avoir la qualité et le pouvoir de conclure un tel contrat et, en présence de mandataires, ceux-ci doivent énoncer leur mandat. Or, le contrat indique que Madame [Z] [E] [R] agit en son nom personnel et au nom et pour le compte de son conjoint en vertu d’une procuration annexée à l’acte. Or, l’acte ne comporte aucune annexe. Il est donc impossible de vérifier que Madame [R] disposait bien d’un pouvoir. De même, il est encore indiqué que le bailleur est représenté par Premium Immobilier Océan Indien mais il n’est versé aucun mandat. De même, les nus-propriétaires doivent impérativement intervenir à l’acte. En l’absence de mandat annexé, les demandeurs doivent démontrer que le mandat a régulièrement été donné. Or, l’acte démontre par lui-même que les mandats ne pouvaient être verbaux puisqu’ils devaient lui être annexés. De même, l’acte ne mentionne pas que Madame [E] [R] a ratifié l’acte en qualité de tutrice de Monsieur [D] [R]. Le bail encourt ainsi la nullité.

Par ailleurs, Monsieur [C] [R] précise que l’adresse « [Adresse 7] » indiqué dans l’acte de donation partage du 3 avril 2002, postérieur à l’acte de cession du fonds de commerce, a été rebaptisée [Adresse 1], parcelle cadastrée BW [Cadastre 4]. Le fonds de commerce cédé par acte du 29 décembre 2000 est donc bien celui situé sur la parcelle BW [Cadastre 4].

Monsieur [R] ajoute encore qu’il existe bien un bail commercial comme stipulé dans l’acte de cession du fonds de commerce et conclu le même jour, soit le 29 décembre 2000 et rappelle qu’un bail commercial existe même sans écrit. Il précise exploiter le local depuis 23 ans, sans difficulté, son père ayant toujours souhaité que son fils reprenne cette activité commerciale. Il rappelle qu’en l’absence de congé, un bail commercial est tacitement prolongé, l’unique moyen pour résilier un bail commercial étant de délivrer un congé. Le bail qui n’a pas fait l’objet d’une résiliation continue à produire ses effets et le bail précaire qui encourt la nullité n’a pu opérer novation.

Enfin, il ajoute que les requérantes sollicitent le paiement des arriérés en leur qualité de nus-propriétaires alors même que les loyers ne leur sont pas dus. Au surplus, les loyers ont bien été versés.

Il sollicite que les demanderesses soient déboutées de l’ensemble de leurs demandes et qu’elles soient solidairement condamnées à lui verser la somme de 2.983,75 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur le contrat de bail précaire :

Aux termes de l’article L145-5 du code de commerce, les parties peuvent lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. Cependant, ces baux doivent respecter les conditions et le formalisme des baux commerciaux.

Le bail précaire précise que Madame [Z] [E] [R] agit en son nom personnel et au nom et pour le compte de son conjoint en vertu des pouvoirs qu’il lui a donnés aux termes d’une procuration sous signature privée en date du 14 décembre 2017 à [Localité 6] annexée au contrat. Or, le bail ne comporte aucune annexe. Monsieur [D] [R] était placé sous tutelle par ordonnance du 14 décembre 2017. Le bail manque ainsi de précision quant au pouvoir de Madame [Z] [E] [R], agissant en vertu d’une procuration ou en qualité de tutrice. Il eût été préférable d’annexer ce mandat comme précisé dans l’acte.

De même, sur la représentation par Premium Immobilier Océan Indien là encore, les demanderesses auraient pu joindre leur mandat notamment à l’égard des nues-propriétaires. Certes, le mandat peut être verbal.

Cependant, le juge des référés est le juge de l’apparence. Or, ces éléments démontrent qu’il existe une difficulté sur la nullité du contrat de bail précaire.

Sur la propriété du local commercial :

Il ressort de l’acte de donation partage que Madame [Z] [E] [R], Madame [Z] [K] [R] et Madame [Y] [R] ont reçu en donation le tiers indivis de la nue-propriété d’une parcelle cadastrée BW [Cadastre 4] [Adresse 7]. Elles ne versent aucun titre de propriété portant sur une parcelle située [Adresse 1]. Il conviendra encore de souligner, qu’avec une parfaite mauvaise foi, les demanderesses ont précisé que les deux adresses étaient distantes de trois kilomètres. Or, le plan de situation démontre que le chemin des cèdres est perpendiculaire au [Adresse 7] et que la parcelle située [Adresse 1] est celle qui jouxte le [Adresse 7].

Par ailleurs, Monsieur [C] [R] verse l’acte de cession du fonds de commerce de son père en sa faveur en date du 29 décembre 2000. De même, l’acte de cession précise que les murs dans lesquels est exploité le fonds de commerce appartiennent à Monsieur [D] [R] qui les donne à bail commercial à Monsieur [C] [R]. Certes, il est indiqué l’existence d’un bail écrit, cependant, un bail commercial peut être verbal.

Là encore, il n’est pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher ce litige qui nécessite un examen au fond.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Compte tenu des développements précédents, la demande de provision n’est pas sérieusement incontestable. Dès lors, il appartiendra aux demanderesses de saisir le juge du fond.

Sur les mesures de fin de décision :

Madame [Z] [E] [F] épouse [R], Madame [Z] [E] [R], Madame [Z] [K] [W] et Madame [Y] [R], parties perdantes, seront condamnées aux dépens.

Enfin, il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [R] les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Madame [Z] [E] [F] épouse [R], Madame [Z] [E] [R], Madame [Z] [K] [W] et Madame [Y] [R] seront condamnées solidairement à lui verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse,

DISONS n’y avoir lieu à référé,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir,

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [E] [F] épouse [R], Madame [Z] [E] [R], Madame [Z] [K] [W] et Madame [Y] [R] aux entiers dépens,

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [E] [F] épouse [R], Madame [Z] [E] [R], Madame [Z] [K] [W] et Madame [Y] [R] à verser à Monsieur [C] [R] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE