RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00692 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHR7

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 DECEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SODIAC

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M. [R] [B] (Responsable du contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Octobre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SODIAC) a donné à bail à Madame [S] [H], selon contrat de location du 8 février 2021, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 540,81 euros charges comprises.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [S] [H] pour la somme en principal de 980,82 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 13 août 2025, la SODIAC a fait citer Madame [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [H],

— autoriser la SODIAC à enlever tous les biens mobiliers laissés dans le logement par Madame [S] [H] lors de la restitution des clés et ce aux frais exclusifs de cette dernière, lesquels seront réputés abandonnés,

— autoriser la SODIAC de détruire les biens réputés abandonnés ou d’en faire don à toute association de son choix,

— condamner Madame [S] [H] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.315,65 euros,

— condamner Madame [S] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 560,93 euros jusqu’à libération complète des lieux,

— condamner Madame [S] [H] au paiement de la somme de 300 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [S] [H] aux dépens.

A l’audience du 2 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SODIAC, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 1.688,47 euros.

Madame [S] [H], citée à étude, n’a pas comparu, ni été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 6], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 14 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version alors en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SODIAC justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [S] [H] par courrier du 24 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées.

L’action de la SODIAC est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 8 février 2021 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [S] [H] le 6 juin 2025 pour la somme en principal de 980,85 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 6 août 2025.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SODIAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [S] [H] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 6 août 2025, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SODIAC produit un décompte démontrant qu’après déduction des frais d’enquête biennale de 45,72 euros non justifiés, qui resteront à la charge du bailleur, et des frais de poursuite de 315,93 euros à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [S] [H] est débitrice de la somme de 1.326,82 euros.

Madame [S] [H] n’a produit aucun élément de nature à contester la dette locative dans son principe ou son quantum.

En conséquence, il convient de la condamner à payer à la SODIAC la somme de 1.326,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2025.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par la SODIAC que le dernier règlement effectué par Madame [S] [H] au titre du loyer et des charges date du mois de mars 2025.

A défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [S] [H] des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Madame [S] [H] sera également condamnée à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 560,93 euros révisable, à compter du 1er octobre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent purement hypothétiques à ce stade.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En équité, il n’y a pas lieu de condamner Madame [S] [H] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SODIAC sera déboutée de ce chef de demande.

Madame [S] [H] qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 février 2021 entre la SODIAC et Madame [S] [H], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 6 août 2025,

CONDAMNE Madame [S] [H] à payer à la SODIAC la somme de 1.326,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2025,

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [S] [H],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Madame [S] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

AUTORISE la SODIAC à faire procéder à l’expulsion de Madame [S] [H] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [S] [H] à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 560,93 euros révisable, à compter du 1er octobre 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SODIAC de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNE Madame [S] [H] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 4 décembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE