JUGEMENT N°

ROLE N° RG 24/00370 – N° Portalis DBZA-W-B7I-EWSV

AFFAIRE : Société MAISONS PIERRE / [D] [M], [X] [M]

Nature affaire : 54Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 30 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Société MAISONS PIERRE

580, impasse de l’Épinet, Parc d’activités

77240 VERT SAINT DENIS

représentée par M^e Aurore OPYRCHAL, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, M^e David WOLFF, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [M]

115 H rue Lesage

51100 REIMS

représenté par M^e Véronique BEAUJARD, avocat au barreau de REIMS

Madame [X] [M]

115 H rue Lesage

51100 REIMS

représentée par M^e Véronique BEAUJARD, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de M^me LATINI, Greffière lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 18 Novembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 30 Janvier 2026.

— titre exécutoire à M^e Véronique BEAUJARD

— expédition à M^e Aurore OPYRCHAL

EXPOSE DU LITIGE

En date du 5 mai 2021, Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] ont signé une fiche de réservation d’un terrain dans le lotissement « Les Rives du Château » à COURCY (51220).

Par acte sous seing privé du 19 mai 2021, Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] ont régularisé avec la société SEISSIGMA un contrat de construction de maison-individuelle (CCMI) pour la construction d’une maison à COURCY portant sur le lot n°12 du lotissement « Les Rives du Château » à COURCY (51220), moyennant le prix convenu à la charge du constructeur d’un montant de 172.750€ TTC ferme et définitif, et des travaux restant à la charge des maîtres de l’ouvrage d’un montant de 20.890€ TTC.

Le CCMI stipulait dans les conditions particulières le versement d’un acompte de 8.637€ à la signature du contrat.

Par acte sous seing privé en date du 3 mai 2022, les parties ont signé un avenant prévoyant une plus-value de 25.000€ au titre des « contraintes liées à l’étude de sol », outre la prise en charge par eux du coût de ladite étude.

Suivant jugement du Tribunal de commerce de Soissons en date du 27 octobre 2022, la société SEISSIGMA a été placée en liquidation judiciaire.

Par ordonnance du 26 janvier 2023, le Juge commissaire du Tribunal de Commerce de SOISSONS a ordonné la cession des contrats en cours de la société SEISSIGMA au profit de la SAS MAISONS PIERRE.

Par lettre recommandée en date du 31 janvier 2023, le mandataire liquidateur de la société SEISSIGMA et la SAS MAISONS PIERRE ont informé Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] de la cession de leur contrat à cette dernière.

Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] ayant déclaré leur créance au passif de la société pour la somme de 8.637€, le mandataire liquidateur les a informés qu’il contestait en totalité cette créance, dès lors que la SAS MAISONS PIERRE est désormais leur nouveau contractant.

Par courrier du 23 mars 2023, Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] ont informé la SAS MAISONS PIERRE qu’ils ne pouvaient faire l’acquisition du terrain objet du CCMI, et lui ont demandé de leur confirmer qu’elle prenait acte de la fin du contrat.

Le 28 mars 2023, la SAS MAISONS PIERRE a demandé à Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] de justifier d’un refus de prêt.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 17 avril 2023, la SAS MAISONS PIERRE les a fait mettre en demeure de confirmer leur intention de poursuivre le contrat, ou à défaut, de payer l’indemnité de résiliation d’un montant de 18.059€.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, la SAS MAISONS PIERRE a fait assigner Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] devant le Tribunal judiciaire de Reims aux fins de les voir condamner à lui à lui verser diverses sommes à titre d’indemnité de résiliation.

—  2 -

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 5 mai 2025, la SAS MAISONS PIERRE demande au Tribunal de céans, de :

— Débouter Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] de l’ensemble de leur demandes à son encontre ;

— Fixer la date de la résiliation unilatérale du CCMI par l’accédant au 23 mars 2023, date de la notification au Constructeur de son souhait de le résilier unilatéralement;

— Condamner in solidum Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] au paiement de la somme de 26 859,25 € TTC, majorée de 1 point par mois de retard entamé à compter du mois de mai 2023, en indemnisation de son préjudice subi du fait de la résiliation unilatérale du Maître d’ouvrage, calculée comme suit :

— Échéance de paiement exigible à la signature du Contrat de 5 % (article 8.1 du CCMI), soit 10 619,75€ avant déduction de l’acompte versé à la société SEISSIGMA d’un montant de 5 000€, soit 5 619,75€ TTC ;

— Indemnités de résiliation unilatérale due au Constructeur de 10 % (article 17.1 du CCMI) soit 21 239,50€ TTC ;

— Condamner in solidum Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens;

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 2 juin 2025, Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] demandent au Tribunal de céans, de :

— Prononcer à titre principal la nullité du CCMI du 19 mai 2021 ;

— Débouter la SAS MAISONS PIERRE de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner à titre reconventionnel la SAS MAISONS PIERRE à leur payer la somme de 8.637,00 € au titre de l’acompte versé à la signature du contrat, assorti de l’application de l’intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2021 ;

— Constater la caducité du CCMI en date du 19 mai 2023, sans faute imputable à leur encontre ;

— Débouter la SAS MAISONS PIERRE de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la SAS MAISONS PIERRE à leur payer la somme de 8.637,00 € au titre de l’acompte versé à la signature du contrat, outre intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2021 ;

— Débouter à titre infiniment subsidiaire la SAS MAISONS PIERRE de sa demande en paiement de 5.619,75 € au titre de complément de l’acompte dû à la signature ;

— Ramener le montant de l’indemnité de résiliation à l’euro symbolique ;

— Limiter encore plus subsidiairement sur ce point l’indemnité de résiliation à la somme de 18.059 € ;

— Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner en tout état de cause la SAS MAISONS PIERRE à leur payer la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 18 novembre 2025. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La société MAISONS PIERRE soutient que Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] ont résilié unilatéralement, et à leurs torts exclusifs, le CCMI, de sorte qu’ils sont redevables d’une indemnité de résiliation calculée en application des stipulations du CCMI.

1. Sur la nullité du contrat de CCMI et ses conséquences

Pour s’opposer à cette demande, Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] concluent en défense à la nullité du CCMI, au motif qu’ils n’étaient pas propriétaires du terrain, ni bénéficiaires d’une promesse de vente sur celui-ci lors de sa signature.

Il ressort de l’article L.231-2 du Code de la construction et de l’habitation que le CCMI doit obligatoirement mentionner la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire.

En outre, l’article L.231-4 dispose quant à lui que le contrat défini à l’article L. 231-1 peut être conclu sous la condition suspensive d’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente.

Par application de ces textes combinés, il est de droit constant qu’au jour de la conclusion du CCMI, le maître de l’ouvrage doit bénéficier sur le terrain visé d’un titre de propriété, de droits réels lui permettant de construire, ou à tout le moins d’une promesse de vente.

Il est par ailleurs rappelé que ces dispositions sont d’ordre public selon l’article L. 230-1 du même code, de sorte que leur violation est sanctionnée par la nullité relative du contrat.

Au cas d’espèce, le contrat de construction de maison individuelle du 19 mai 2021 fait référence à une promesse de vente consentie par TERRES A VIVRE signée le 5 mai 2021 par les maîtres de l’ouvrage, portant sur un terrain de 475 m² situé lotissement « Les Rives du Château », lot n°12, à COURCY (51220).

Or, force est de constater que Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] n’avaient nullement signé une promesse de vente lors de la signature du CCMI ; qu’ils avaient en effet uniquement signé une fiche de réservation leur permettant de préréserver le terrain de leur choix sans aucune contrepartie pendant le délai nécessaire à la délivrance des autorisations d’urbanisme au profit du lotisseur ; qu’en effet, à l’issue de l’option, il leur était laissé la possibilité de confirmer leur choix par la signature d’une promesse de vente.

De ce fait, il est incontestable que la fiche de pré-réservation ne pouvait être considérée, à elle-seule, comme une promesse de vente, de sorte que le contrat de construction de maison individuelle était effectivement atteint de nullité.

La SAS MAISONS PIERRE s’oppose à la nullité du CCMI en se prévalant d’un dol de ses cocontractants. Elle fait valoir à ce titre que Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] ont été l’auteur de fausses déclarations quant à la réalité des droits qu’ils détenaient sur le terrain litigieux, alors qu’ils en avaient la parfaite connaissance.

Néanmoins, force est de constater que même à supposer l’existence d’un dol, la seule sanction qui pourrait en découler constitue la nullité du CCMI et l’allocation de dommages et intérêts ; de sorte que le moyen soulevé par la SAS MAISONS PIERRE est inopérant.

De surcroît, il est clair qu’une simple analyse juridique élémentaire par la société SEISSIGMA de la fiche de pré-réservation dont elle était détentrice, lui aurait permis de connaître avec précision la teneur des droits de ses cocontractants sur le terrain à bâtir, et la cause de nullité du CCMI qui en découlait ; de sorte qu’elle est mal fondée à se prévaloir d’un dol des défendeurs en sa qualité de professionnelle détentrice de la totalité des informations relatives aux droits de ses cocontractants.

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de prononcer la nullité du contrat de construction de maisons individuelle conclu entre la société SEISSIGMA d’une part, et Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] d’autre part en date du 5 mai 2021, ainsi que son avenant du 19 mai 2021.

Tenant compte de la nullité du contrat de construction de maisons individuelle, il est clair que les prétentions de la SAS MAISONS PIERRE au titre des indemnités de résiliation sont vouées au rejet, de sorte qu’elle en sera déboutée.

2. Sur la demande reconventionnelle en restitution de l’acompte

Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] sollicitent reconventionnellement la condamnation de la SAS MAISONS PIERRE à leur verser la somme de 8.637€ au titre de l’acompte versé à la signature du contrat, assorti des intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2021.

L’article 1178 du Code civil dispose que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prétentions exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 du Code civil.

La nullité du contrat pour violation de dispositions d’ordre public implique la remise des parties dans l’état antérieur et donc la restitution de l’acompte versé à la signature selon les termes mêmes du contrat de construction de maison individuelle.

En défense, la SAS MAISONS PIERRE s’oppose néanmoins à cette demande, au motif que la liquidation judiciaire n’opère pas de plein droit résiliation des contrats en cours, mais ouvre uniquement droit à déclaration de créance en cas de défaut d’exécution ; qu’en outre, elle s’est uniquement vu céder des actifs isolés, ce qui ne confond pas avec une cession d’entreprise, de sorte qu’elle n’est pas tenue au passif de la société SEISSIGMA.

Or, il est effectivement de droit constant que lorsque l’annulation d’un contrat est prononcée postérieurement à la liquidation judiciaire d’une société, la créance de restitution ne peut être qualifiée de créance postérieure au sens des articles L. 641-3 et L. 641-13 du Code de commerce, en ce qu’elle n’est ni née pour les besoins du déroulement de la procédure collective, ni en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant la période d’observation ou la liquidation.

Pour autant, il ressort de l’ordonnance du juge commissaire que la SAS MAISONS PIERRE ne s’est pas vu céder uniquement une créance à l’encontre de Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M], mais qu’elle est cessionnaire du contrat en cours ; qu’à ce titre, elle a purement et simplement pris la place de cocontractant de la société SEISSIGMA vis-à-vis des défendeurs, qui sont donc fondés à lui opposer toutes les exceptions tenant à la nullité ou à la caducité du contrat.

Par ailleurs, l’examen des motifs de l’ordonnance mentionne que « la société MAISONS PIERRE justifie le prix proposé par les incertitudes pesant tant sur la nature exacte des travaux qu’elle aura à achever que sur l’existence de malfaçons dont elle aura à faire son affaire si la cession devait être autorisée » ; d’où il résulte que contrairement à ce qui est affirmé, il est clair que la SAS MAISONS PIERRE, en se portant acquéreurs des contrats de CCMI en cours incluant celui conclu avec Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M], a nécessairement accepté l’idée qu’elle devait répondre des événements ayant trait à la vie antérieure du contrat, qu’il s’agisse de sa formation ou de sa période d’exécution antérieure.

Par suite, la SAS MAISONS PIERRE ne peut désormais, sans se contredire, soutenir que la créance de restitution dont sont titulaires les défendeurs à raison de la nullité du CCMI, ne peut faire l’objet que d’une demande de fixation au passif de la société SEISSIGMA ; ce alors même que le mandataire liquidateur a proposé le rejet de la créance de Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] à raison de la cession du contrat, au motif que la SAS MAISONS PIERRE était devenue leurs cocontractant.

Par suite, il y a lieu de condamner la SAS MAISONS PIERRE à verser à Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] la somme de 8.637,00 € au titre de l’acompte versé à la signature du contrat, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il est équitable de condamner la SAS MAISONS PIERRE à verser à Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] la somme de 5.000€ au titre des frais irrépétibles ; étant précisé que cette somme n’est nullement excessive, dès lors que la SAS MAISON PIERRE sollicitait elle-même leur condamnation à cette même somme, et qu’elle se trouve, de surcroît, à l’initiative de la présente instance, à laquelle elle succombe largement.

Pour les mêmes motifs, la SAS MAISONS PIERRE sera condamnée aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Par application de l’article 514 du Code de procédure civile, il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu entre la société SEISSIGMA d’une part et Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] d’autre part ;

DEBOUTE la SAS MAISONS PIERRE de l’intégralité de ses prétentions ;

CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE à verser à Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] la somme de 8.637,00 € au titre de l’acompte versé à la signature du contrat, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE à verser à Madame [X] [M] et Monsieur [D] [M] la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 30 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par M^me LATINI, Greffière, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,