TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/51963 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7GOI

N° : 6

Assignation du :

04 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 juin 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE SEH

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Arnaud DUQUESNOY de la SELARL MILLENIUM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #J0143

DEFENDERESSE

S.A.S. SEYMEN

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Layachi BOUDER de l’ASSOCIATION BOUDER HASSANE, avocats au barreau de PARIS – #R0082

DÉBATS

A l’audience du 20 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er avril 2015, Monsieur et Madame [S] ont donné à bail commercial à la société Nilou des locaux situés [Adresse 3], correspondant au [Adresse 2], lot n°2.

Par acte séparé du même jour, Monsieur [U] [E] a consenti à la société Nilou un contrat de bail commercial portant sur le lot n°4 du même immeuble.

Le 3 mai 2016, la société Nilou a cédé le fonds de commerce portant sur les lots 2 et 4, dont le droit au bail, à la SAS Seymen.

Suivant acte notarié établi le 7 novembre 2024,la SCI Foncière SEH a acquis la propriété des lots n°2 et n°4.

Le 21 novembre 2024, la société Foncière SEH a notifié à la société Seymen que les loyers et charges devaient lui être désormais versés et qu’elle était subrogée dans les droits et actions des anciens propriétaires.

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a délivré à la société Seymen, le 20 janvier 2025, deux commandements de payer : l’un portant sur la somme de 27 800 euros au titre du lot n°2 et le second portant sur la somme de 9935€ au titre du lot n°4.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI Foncière SEH a, par exploit délivré le 4 mars 2025, fait citer la SAS Seymen devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux, ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef comme sans droit ni titre avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à défaut de libération spontanée 15 jours après commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamner la partie défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 33 340 euros au titre de la dette locative échue au mois de mars 2025, 1er trimestre 2025, sous réserve de parfait encaissement de la somme de 4606€ à défaut 37 946€, outre celle de 4710 euros au titre des clauses pénales, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale équivalente à une fois et demi le montant du loyer en cours, outre les charges, jusqu’à complète libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 3000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût des deux commandements de payer (412,93€).

A l’audience, le requérant actualise la dette locative due au titre du lot n°2 à la somme de 28 496 € et au titre du lot 4 à la somme de 10 440€, terme de mai 2025 inclus. Sur le lot 2, la requérante estime que la preuve du paiement invoqué en défense n’est pas établie, le grand livre ne faisant pas preuve de la réalité d’un paiement libératoire. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en l’absence de justificatifs financiers.

En réponse, la défenderesse ne conteste pas la dette locative au titre du lot n°4 mais indique avoir versé, en février 2024, la somme de 1781€ qui réduit la dette locative du lot 2 à la somme de 26 715 euros. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement sur 24 mois faisant état de travaux de voirie qui ont affecté la fréquentation de son commerce.

Il est remis un chèque de 4600€ à la barre.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Il appartient à celui qui se prétend libéré d’une obligation de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation en vertu de l’article 1353 du code civil.

En l’espèce, s’agissant du lot n°2, le décompte locatif fait état d’une dette de 28 496 € échue au mois de mai 2025. La défenderesse se prévaut d’un paiement non pris en compte par le bailleur au mois de février 2024 qui figure sur les Grands-Livres des comptes fournisseurs, qui toutefois, ne fait qu’effectuer des reports comptables sans établir la réalité des opérations mentionnées. Dès lors, à défaut de communiquer un relevé bancaire ainsi que l’antériorité de la dette, la preuve du paiement dont se prévaut la défenderesse n’est pas établie et la dette locative sera fixée à la somme de 28 496 euros au titre du lot n°2, terme de mai 2025 inclus.

En ce qui concerne le lot n°4, les parties s’accordent sur une dette locative de 10 440€, terme de mai 2025, somme à laquelle la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, les deux contrats de bail stipulent qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou accessoire, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux et contenant mention de la clause résolutoire.

Il n’est opposé aucune contestation sur la régularité des deux commandements de payer ainsi que sur les causes y mentionnées, et il n’est pas contesté qu’elles n’ont pas été régularisées dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des paiements effectués par le preneur qui, s’ils ne sont pas suffisants, ont toutefois permis de contenir la dette, ainsi que des difficultés réelles dont fait part le preneur quant aux travaux de voirie qui ont nécessairement affecté le caractère attrayant de son commerce, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, lesquels auront pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, sans gravement préjudicier aux droits du bailleur qui retrouvera sa liberté d’agir en expulsion s’ils ne sont pas respectés.

En effet, à défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse expulsée.

La défenderesse sera également redevable, dans cette hypothèse, d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et taxes en cours, et ce, jusqu’à libération des lieux.

En effet, si chaque contrat de bail prévoit l’application soit d’une majoration de l’indemnité d’occupation, soit une clause pénale, le cumul des sanctions prévues est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil et d’être soumis au pouvoir modérateur du juge, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur ces deux demandes, dont le bien fondé n’apparaît pas établi avec l’évidence requise en référé.

Sur le surplus des demandes

Aucune raison d’équité ne justifie de faire droit à la demande formée par la requérante au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l’article 696 du même code, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des deux contrats de bail sont réunies ;

Condamnons la SAS Seymen à verser à la SCI Foncière SEH d’une part, la somme de 28 496 euros au titre du lot n°2, terme de mai 2025 inclus, d’autre part, la somme de 10 440 euros au titre du lot n°4, terme de mai 2025 inclus;

Autorisons la société Seymen à se libérer de ces deux sommes en vingt-quatre mensualités égales et consécutives, en sus du loyer et des charges courants, d’une part en mensualités de 1187,33 € s’agissant du lot n°2 et d’autre part, en mensualités de 435€ s’agissant du lot n°4, le premier versement devant être effectué au plus tard le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire de chaque bail, qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire de chaque bail reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la SAS Seymen portant sur des locaux situés [Adresse 3], correspondant au [Adresse 2], lot n°2 d’une part, et lot n°4 d’autre part ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la SAS Seymen et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire dans le délai de quinze jours suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas la SAS Seymen à payer à la SCI Foncière SEH une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer majoré des charges et taxes, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation et sur la pénalité forfaitaire ;

Rejetons la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Seymen au paiement des dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 juin 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN