TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09704 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CXS

Minute :

S.C.I. PHH2

Représentant : M^e Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J133

C/

Monsieur [R] [I]

Madame [D] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e VIGNY

Copie délivrée à :

M.[I] et Mme [H]

Le 27 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

PHH2, SCI, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Florence ANTONY, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [I], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [D] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 3 avril 2023, la société civile immobilière PHH2 a donné à bail à M. [R] [I] et Mme [D] [H] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 1 575,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 25,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière PHH2 a fait signifier à M. [R] [I] et Mme [D] [H], par exploit de commissaire de justice du 29 avril 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 723,87 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 août 2024, la société civile immobilière PHH2 a fait assigner M. [R] [I] et Mme [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 9 décembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2025.

La société civile immobilière PHH2, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de faire droit à la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

o ordonner l’expulsion de M. [R] [I] et Mme [D] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 30 € par jour de retard ;

o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [R] [U] et Mme [D] [H] ;

o ordonner que les biens inventoriés par le commissaire de justice dans le procès verbal d’expulsion ayant une valeur marchande seront mis en vente aux enchères et que les biens n’ayant aucune valeur marchande seront déclarés abandonnés ;

o autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1575 € ;

o condamner solidairement M. [R] [I] et Mme [D] [H] à payer :

? la somme de 19 274,67 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 5 février 2025, échéance de février 2025 incluse ainsi que la somme de 868,911 € au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal capitalisés sur ces sommes à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au double du montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et tous les frais engagés jusqu’à leur expulsion ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 3 avril 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [R] [I] et Mme [D] [H] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’ils doivent dès lors être expulsés.

M. [R] [I], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il propose d’effectuer un premier règlement de 8 689,11 euros dans le délai d’un mois suivant le jugement de régler le solde de la dette sur 24 mois. Il actualise leur situation personnelle et financière.

Mme [D] [H], assignée à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [D] [H] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 3 avril 2023 que M. [R] [I] et Mme [D] [H] doivent payer un loyer d’un montant de 1 575,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 25,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 655,08 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [R] [I] et Mme [D] [H] restaient devoir la somme de 19 274,67 € euros à la date du 05 février 2025, terme de février 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [I] et Mme [D] [H] au paiement d’une somme de 19 274,67 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 723,87 € à compter du 29 avril 2024, sur la somme de 5 965,24 € à compter du 26 août 2024 et sur le surplus à compter du 27 mars 2025, date du jugement.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail conclu le 3 avril 2023 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 29 avril 2024 pour la somme en principal de 4 723,87 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 juillet 2024.

Toutefois, M. [R] [I] propose de régler 8 689,11 euros dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement puis le solde de la dette du 24 mois. Le demandeur donne son accord à cette demande.

Compte tenu de ces éléments, M. [R] [I] et Mme [D] [H] sont autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [R] [I] et Mme [D] [H] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [R] [I] et Mme [D] [H] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la société civile immobilière PHH2 pourra faire procéder à l’expulsion de M. [R] [I] et Mme [D] [H]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [R] [I] et Mme [D] [H], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à la société civile immobilière PHH2 une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux. Il n’y a pas lieu de doubler cette somme en vertu du principe de réparation intégrale du dommage.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [R] [I] et Mme [D] [H] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur la clause pénale

La majoration contractuelle prévue au bail en cas de défaut de paiement du loyer s’analyse en une clause pénale.

Or, l’article 4, i, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 3 avril 2023 contient une telle clause.

En conséquence, il y a lieu de condamner de réputer non écrite ladite clause et de débouter le bailleur de sa demande formée à ce titre.

o Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

o Sur la demande de retenue de la garantie

L’article 22 de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie prévu au contrat de bail vise à garantir l’exécution de ses obligations par le locataire. Il peut faire l’objet d’une retenue à la fin du contrat de bail si des sommes restes dues par celui-ci au bailleur.

En l’espèce, le bail n’ayant pas pris fin il convient de rejeter la demande de retenue de la garantie.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 29 avril 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 avril 2023 entre la société civile immobilière PHH2 et M. [R] [I] et Mme [D] [H] concernant la maison à usage d’habitation situé [Adresse 4]) sont réunies à la date du 2 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [I] et Mme [D] [H] à verser à la société civile immobilière PHH2 la somme de 19 274,67 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 05 février 2025, terme de février 2025 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 723,87 € à compter du 29 avril 2024, sur la somme de 5 965,24 € à compter du 26 août 2024 et sur le surplus à compter du 27 mars 2025, date du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

AUTORISE M. [R] [I] et Mme [D] [H] à s’acquitter de leur dette, à savoir la somme de 19 274,67 euros, outre le loyer et les charges courants de la façon suivante :

o le paiement d’une somme de 8 689,11 euros dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement ;

o le paiement d’une somme de 442 euros par mois pendant 23 mois à compter du 2e mois suivant la signification du jugement ;

o le paiement du solde de la dette à la 24ème échéance ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE solidairement M. [R] [I] et Mme [D] [H] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 3 avril 2023 entre la société civile immobilière PHH2 et M. [R] [I] et Mme [D] [H] concernant la maison à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la période courant du 1er mars 2025, terme de mars 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [I] et Mme [D] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

REJETTE la demande de retenue du dépôt de garantie ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [R] [I] et Mme [D] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [I] et Mme [D] [H] à payer à la société civile immobilière PHH2 l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la société civile immobilière PHH2 de sa demande en paiement d’une somme au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE la société civile immobilière PHH2 une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [I] et Mme [D] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION