TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 2]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 13 37 92

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/08542 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5SK

Minute : 25/00110

Monsieur [L] [F]

Représentant : M^e Anne-lise HERRY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : D1205

C/

Madame [Y] [U]

Monsieur [N] [D]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

Le

JUGEMENT DU 12 Février 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Février 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [L] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

né le 04 Mars 1947 à [Localité 7]

représenté par M^e Anne-lise HERRY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : D1205

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [U]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [N] [D]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 mai 2018 et à effet du même jour, Monsieur [L] [F] a donné à bail à Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] un appartement à usage d’habitation meublé constitué de trois pièces situé au [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 900 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] ont fait assigner Monsieur [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins, notamment, de requalification du bail meublé en bail non meublé, de condamnation à effectuer des travaux, de condamnation au paiement de dommages et intérêts, outre le paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Postérieurement à cette assignation, par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, Monsieur [L] [F] a fait délivrer un congé pour vendre aux locataires, à effet du 15 mai 2024.

Par une décision du 29 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a notamment :

— Déclaré Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] irrecevables en leur demande de requalification du bail et de restitution des loyers ;

— Débouté Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] de leur demande en nullité du congé pour vente ;

— Déclaré Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] irrecevables en leur demande indemnitaire au titre de l’absence de communication du diagnostic technique lors de la conclusion du bail ;

— Débouté Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] de leur demande de travaux sous astreinte ;

— Condamné Monsieur [L] [F] à verser à Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] la somme de 345 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— Débouté Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] de leur demande de condamnation de Monsieur [L] [F] à leur verser la somme de 1 200 euros.

— Débouté Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] de leur demande au titre de leur préjudice moral ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné Monsieur [L] [F] à verser à Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné Monsieur [L] [F] aux dépens.

C’est dans ces conditions que par acte du 10 septembre 2024, Monsieur [L] [F] a fait assigner Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir ordonner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— leur expulsion pour occupation sans droit ni titre à la suite au congé valablement délivré et à titre subsidiaire pour acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, avec séquestration des meubles au besoin aux frais des défendeurs,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ des lieux,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4 253,28 euros, échéance de septembre 2024 incluse,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

A l’audience du 12 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, un renvoi a été ordonné pour l’audience du 13 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [L] [F], assisté de son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elles reprennent ses prétentions figurant dans l’assignation sauf à actualiser sa créance à la somme de 6 250,24 arrêtée à l’échéance de décembre 2024. Oralement il a sollicité le rejet des prétentions formées en défense.

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir qu’il a respecté les dispositions relatives à la délivrance d’un congé pour vente d’un logement meublé, avec préavis de trois mois et motivation du refus de renouvellement, alors au surplus que la décision du 29 avril 2024 a déjà statué sur la régularité du congé. Il soutient que la clause résolutoire est en tout état de cause acquise, faute pour les locataires d’avoir apuré la dette dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Il ajoute que la procédure d’insalubrité engagée par les locataires est injustifiée et que le préfet a abrogé l’arrêté préfectoral pris sur les seules déclarations des occupants des lieux et donc sans débat contradictoire.

Monsieur [N] [D], comparant en personne, conteste la régularité du congé pour vente, indiquant avoir proposé au propriétaire d’acquérir le bien. Il souligne que l’appartement est insalubre et qu’il a proposé un prix moindre que celui fixé. Il estime que le bailleur s’est vengé de sa saisine des services d’hygiène de la ville en lui délivrant ledit congé.

Il reconnaît la dette locative, précisant que le demandeur ne lui a pas réglé les sommes dues dans la précédente décision et demande ainsi la compensation. Il soutient qu’il va honorer le paiement de la dette au 1er avril, tout en procédant à un paiement de loyer le 25 janvier. Il souligne que ses ressources sont aléatoires compte tenu de son métier et qu’il a deux enfants à charge. Il demande ainsi à rester dans les lieux.

S’il n’était pas fait droit à sa demande de maintien dans les lieux, il sollicite un délai jusqu’au 30 novembre 2025 pour quitter les lieux.

Si Monsieur [N] [D] a fait état au cours de l’audience de conclusions et de pièces, force est de constater qu’il ne les a pas remises au juge, de sorte qu’il ne sera tenu compte que de ses déclarations et demandes formées oralement à l’audience.

Madame [Y] [U], bien que régulièrement citée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera statuer par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion

En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, trois mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

L’article 125 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, le bail consenti aux locataires pour une durée d’un an, a été tacitement reconduit 16 mai 2019, par périodes d’un an et pour la dernière fois le 16 mai 2023, pour expirer le 15 mai 2024 conformément à l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 23 octobre 2023, signifié à l’étude du commissaire de justice pour les deux locataires, a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est régulier. Par ailleurs, par une décision du 29 avril 2024, le juge a tranché les prétentions de Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] au titre de la régularité du congé. Les mêmes demandes formées dans le cadre de cette instance à ce titre sont donc irrecevables compte tenu de l’autorité de la chose jugée attachée à cette décision.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 15 mai 2024.

Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 16 mai 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [N] [D] sollicite un délai jusqu’au 30 novembre 2025 pour quitter les lieux. Il fait état de la charge de deux enfants scolarisés, et de ses difficultés de relogement compte tenu de son métier d’acteur dont les cachets sont aléatoires.

Au delà du fait que Monsieur [N] [D] ne justifie aucunement d’une quelconque démarche de relogement ou de sa situation financière, il convient de relever d’une part qu’il ne procède pas au paiement régulier de l’indemnité d’occupation et que d’autre part il occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 16 mai 2024, soit depuis près de 9 mois.

De fait, il a déjà bénéficié de larges délais pour quitter les lieux, alors au surplus qu’il bénéficiera de la trêve hivernale, ainsi que du délai légal de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux.

En ces conditions, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de fin du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [L] [F] produit un décompte démontrant que Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] restent lui devoir la somme de 6 250,24 euros à la date du 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, échéance de décembre 2024 incluse.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [D] reconnaît devoir cette somme et sollicite la compensation avec les sommes dues par le bailleur dans le cadre de la précédente décision. Madame [Y] [U], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Sur la demande de compensation, l’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

La décision du 29 avril 2024 a condamné Monsieur [L] [F] à payer à Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] la somme de 345 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles, soit la somme de 845 euros. Cette somme étant certaine, liquide et exigible, il sera fait droit à la demande de compensation avec la dette locative.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 5 405,24 euros. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail.

Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] seront aussi condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce Monsieur [N] [D] sollicite un délai jusqu’au 1er avril pour payer la dette, précisant qu’il procèdera à un paiement de loyer avant le 25 janvier 2025. Outre le fait qu’il ne justifie pas de sa situation financière, il convient de relever qu’il n’a procédé, depuis le mois d’août 2024, qu’à un seul paiement de la somme de 1 300 euros en novembre 2024, alors que la dette a substantiellement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer.

En ces conditions il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D], qui succombent, seront condamnés aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [F] la charge de ses frais irrépétibles. Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] seront in solidum condamnés à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort

Constate que les conditions de délivrance à Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] par Monsieur [L] [F] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 16 mai 2018 et concernant l’appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 15 mai 2024 ;

Ordonne en conséquence à Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Déboute Monsieur [N] [D] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Dit qu’à défaut pour Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Condamne solidairement Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] à verser à Monsieur [L] [F] la somme de 5 405,24 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2024, échéance de décembre incluse), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, causes de la décision du 29 avril 2024 déduites ;

Condamne solidairement Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] à verser à Monsieur [L] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour de 1 043,32 euros), à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum Madame [Y] [U] et Monsieur [N] [D] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection