TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Ghislaine CHAUVET LECA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09804 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EE7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 22 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [X] veuve [V] [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [E],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09804 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EE7

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 31 janvier 2020 avec effet au 1er février 2020, Madame [Y] [W] [F] veuve [V] [M] a donné à bail à Monsieur [N] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 2 100 euros outre une provision sur charges de 350 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [W] [F] veuve [V] [M] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 15 686,62 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 23 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, Madame [G] [W] [F] veuve [V] [M] a fait assigner Monsieur [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [N] [E] à lui payer les loyers et charges impayés octobre 2024 inclus, soit la somme de 28 887,77 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majorée de 20% ;

— condamner Monsieur [N] [E] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] [X] veuve [V] [M] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 mai 2024.

A l’audience du 11 mars 2025, Madame [G] [W] [F] veuve [V] [M], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 42 172,10 euros, selon décompte en date du 26 février 2025. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office, précisant que le locataire ne s’acquitte plus de ses loyers depuis janvier 2024.

Bien que régulièrement assigné à sa personne à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [N] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 21 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [G] [W] [F] veuve [V] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 ii de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au cas d’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 31 janvier 2020 avec effet au 1er février 2020, reconduit tacitement le 31 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2024, pour la somme en principal de 15 686,62 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, le défaut par Monsieur [N] [E] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, en l’espèce depuis septembre 2023, empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [N] [E] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [N] [E] étant sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [Y] [X] veuve [V] [M] produit un décompte actualisé à l’audience démontrant que Monsieur [N] [E] reste lui devoir la somme de 42 172,10 euros à la date du 26 février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [E], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 42 172,10 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 15 686,62 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [N] [E] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Y] [W] [F] veuve [V] [M] les frais exposés par lui/elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09804 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EE7

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2020 avec effet au 1er février 2020 entre Madame [Y] [W] [F] veuve [V] [M] et Monsieur [N] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE Madame [Y] [W] [F] veuve [V] [M] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [W] [F] veuve [V] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à verser à Madame [G] [W] [F] veuve [V] [M] la somme de 42 172,10 euros (décompte arrêté au 26 février 2025, incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 sur la somme de 15 686,62 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à verser à Madame [G] [W] [F] veuve [V] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 2 681,82 euros), à compter du 27 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DÉBOUTE Madame [Y] [W] [F] veuve [V] [M] de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à verser à Madame [G] [W] [F] veuve [V] [M] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection