RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00293 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCV2

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 04 SEPTEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SEMADER

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Mme [D] [R] (Resp. social et contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [O] [I] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fontion de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT, DE DEVELOPPEMENT, D’EQUIPEMENT DE LA REUNION (SEMADER) a donné à bail à Madame [K] [M] [O] [I], selon contrat de location en date du 15 mars 2017, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 689,21 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [K] [M] [O] [I] pour la somme en principal de 2.885,54 euros, correspondant aux loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 27 mars 2025, la SEMADER a fait citer Madame [K] [M] [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [M] [O] [I] sous astreinte de 30 euros par jour de retard dès le prononcé du jugement à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner Madame [K] [M] [O] [I] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.818,75 euros, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes,

— condamner Madame [K] [M] [O] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle révisable, de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [K] [M] [O] [I] aux dépens.

A l’audience du 5 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SEMADER, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 3.282,53 euros.

Madame [K] [M] [O] [I], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.

Elle déclare quatre enfants à charge, 1.600 euros de ressources mensuelles, 900 euros de charges mensuelles (hors loyer) et propose de consacrer 250 euros par mois à l’apurement de son arriéré locatif.

Les parties ont été avisées que le jugement sera rendu le 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de La Réunion, par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SEMADER justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [K] [M] [O] [I] par courrier du 2 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées.

L’action de la SEMADER est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 15 mars 2017 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [K] [M] [O] [I] le 1er septembre 2022, pour un montant en principal de 2.885,54 euros.

Ce commandement étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 1er novembre 2022.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SEMADER est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien dans les lieux de Madame [K] [M] [O] [I] et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 1er novembre 2022, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SEMADER produit un décompte démontrant qu’après soustraction des pénalités pour enquête biennale de 167,64 euros non justifiés qui resteront à la charge du bailleur et des frais de contentieux de 174,39 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [K] [M] [O] [I] est débitrice de la somme de 2.940,50 euros au 31 mai 2025.

Madame [K] [M] [O] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette locative et a reconnu son montant à l’audience.

En conséquence, il convient de la condamner à payer à la SEMADER la somme de 2.940,50 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1.818,75 euros, et à compter de la date du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par la SEMADER que Madame [K] [M] [O] [I] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience

En conséquence, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SEMADER sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [M] [O] [I] et celle-ci sera condamnée à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 752,13 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le bailleur disposant en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [K] [M] [O] [I] qui succombe aura à supporter la charge intégrale des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2017 entre la SEMADER et Madame [K] [M] [O] [I], concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], [Localité 4], sont réunies au 1er novembre 2022,

CONDAMNE Madame [K] [M] [O] [I] à verser à la SEMADER la somme de 2.940,50 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 1.818,75 euros, et à compter de la date du présent jugement pour le surplus de la somme due,

AUTORISE Madame [K] [M] [O] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 35 mensualités de 82 euros chacune et une 36ème mensualité de régularisation qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :

AUTORISE la SEMADER à faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [M] [O] [I], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [K] [M] [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [K] [M] [O] [I] à verser à la SEMADER une indemnité d’occupation mensuelle de 752,13 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNE Madame [K] [M] [O] [I] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 4 septembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE