TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 25/00051 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G6JK

NAC : 5AF

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION

le 18 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [R] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne assisté de M^e Caroline AMIGUES-OLIVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [X] [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne,

*****************

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Le juge de l’exécution : Audrey AGNEL,

Greffier : Dévi POUNIANDY

Audience publique du 05 juin 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Jugement contradictoire du 18 septembre 2025, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition par Audrey AGNEL, Vice-présidente, assistée de M^me Dévi POUNIANDY, Greffière

Copie exécutoire délivrée le 18 septembre 2025 à M^e Caroline AMIGUES-OLIVIER, M. [N]

Expédition délivrée le 18 septembre 2025 M. [U]

EXPOSE DU LITIGE:

Monsieur [K] [X] [N] a donné à bail à Monsieur [R] [U] une maison individuelle située au [Adresse 3] selon contrat du 24 juillet 2017 prenant effet au 1er août 2017, moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

Après avoir ordonné une expertise judiciaire et par un jugement du 5 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a :

— enjoint à Monsieur [K] [X] [N] d’effectuer, dans le délai maximum de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants :

Couverture et accessoires :

— traitement des zones corrodées par peinture de type Topcoat anti-corrosion ou similaire (selon fiches techniques du fournisseur) ;

— remplacement des fixations des toitures (vis de réparation) ;

— pose de sous rive de protection en égout des toitures (tôles prélaquées façonnées en atelier) ;

— dépose des sous rives panneaux contreplaqués et remplacement par panneaux CTBX ou fibre ciment et peinture ;

— pose des gouttières et descentes EP (PVC ou similaires) ;

— réparation de la panne de rive (sablière) arrière atteint de pourriture ;

—  3 plaques à replacer en plafond de la varangue ;

— traitement des arêtes de la toiture (faîtage et rives) par entoilage produit d’étanchéité adapté (type Topcoat ou similaire) ;

— traitement des conséquences intérieures (remplacement de deux panneaux contreplaqués en plafond intérieur du salon séjour – ensemble du plafond du WC et peinture acrylique deux couches après préparation des supports sur ensemble des plafonds intérieurs) ;

Bardages des longs pans et pignons et soubassements :

— dégager les pieds de bardages en partie arrière ;

— traitement des soubassements maçonnés par revêtement bitumineux (après reprise des fissures en soubassement latéral côté cour avec forme de pente) ;

— reprises des jonctions des tôles planes par masticage adapté ;

— fournitures et pose des tôles d’encadrements des ouvertures (portes et fenêtres) et accessoires de finition aux jonctions horizontales et verticales ;

— traitement des surfaces avec un revêtement anti-corrosion (après préparation des supports et respect des fiches techniques du fournisseur) ;

Menuiseries extérieures :

— dépose des volets des ouvertures extérieures et des encadrements ;

— fourniture et pose d’encadrements conformes (appuis, montants…) ;

— fourniture et pose de fenêtres (4 unités de 83 cm x 98 cm) ;

— fourniture et pose d’une porte d’entrée sous varangue deux vantaux ;

— reprise du bâti de la porte de service arrière ;

— repose des volets après réparations (ou remplacement si nécessaire) ;

Traitement anti-termites :

— diagnostic termite par diagnostiqueur agréé patenté et assuré ;

— traitement curatif pour élimination des termites présents dans les bâtis et bois intérieurs;

— traitement préventif pour empêcher toute ré-infestation possible ;

Menuiseries intérieures :

— remplacement des portes isoplanes et des bâtis atteints par les termites de bois secs ;

— contrôler les cloisons intérieures en contreplaqué (diagnostic sondage par poinçonnement) ;

Réseau électrique :

— remise en conformité du tableau électrique selon la norme C15-100 en vigueur et des câbles d’alimentation ;

— passage du Consensuel après travaux ;

Assainissement – eau chaude et AEP réseau intérieur :

— mise sous pression du réseau AEP intérieur ;

— mise en pression du réseau AEP extérieur ;

Garde corps sur la varangue :

— garde corps conforme en débord de dalle de la varangue pour éviter le risque de chute;

Réseau AEP extérieur :

— entretien et bon fonctionnement du réseau AEP extérieur ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

— dit que les travaux suivants resteront à la charge de Monsieur [R] [U] :

Menuiseries extérieures :

— remise en état des châssis naco 03 unités (graissage et reprise des éléments corrodés);

— reprise des peintures des menuiseries (fenêtres et volets) ;

Réseau électrique :

— vérification des positionnements et fonctionnement des prises, interrupteurs et éclairage dans les pièces de la maison ;

— vérification de la prise de terre et des liaisons équipotentielles ;

Assainissement – eau chaude et AEP réseau intérieur :

— prévoir un contrôle de la fosse septique ;

— fixation par plaques bois ou métal du cumulus électrique présent dans la cuisine ;

— réparation de la fuite relevée au niveau de la robinetterie de la douche (fuite à la pomme de douche) ;

Elagage des arbres et entretien des espaces verts :

Réseau AEP extérieur :

— entretenir le réseau intérieur de la maison ;

— contrôler fréquemment le réseau et signaler toute fuite (en contrôlant l’activité du compteur) et prévenir le propriétaire de toute anomalie relevée ;

— dit que Monsieur [R] [U] devra permettre aux entreprises chargées d’effectuer les travaux d’accéder à la maison pour la bonne exécution de la présente décision ;

— autorisé Monsieur [R] [U] à consigner sous séquestre les loyers dans l’attente de la réalisation de l’intégralité des travaux de mise en conformité à la charge de Monsieur [K] [X] [N] et énoncés ci-dessus ;

— enjoint à Monsieur [K] [X] [N] de délivrer à Monsieur [R] [U] des quittances de loyer pour l’intégralité des loyers perçus depuis la signature du contrat de bail ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

— condamné Monsieur [K] [X] [N] à payer à Monsieur [R] [U] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamné Monsieur [K] [X] [N] à payer à Monsieur [R] [U] la somme de 1.752,99 euros au titre de la surconsommation d’eau ;

— débouté Monsieur [R] [U] de ses demandes indemnitaires pour le surplus;

— débouté Monsieur [R] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande ;

— condamné Monsieur [K] [X] [N] au paiement des entiers dépens – en ce compris les frais d’expertise -, étant précisé que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle ;

— constaté l’exécution provisoire de plein droit la décision.

Ce jugement a été signifié à Monsieur [K] [X] [N] en personne le 29 avril 2024.

Par un acte du commissaire de justice du 6 janvier 2025, Monsieur [R] [U] a fait citer Monsieur [K] [X] [N] devant le juge de l’exécution de ce tribunal aux fins de voir assortir l’injonction faite à Monsieur [K] [X] [N] de réaliser les travaux listés dans le jugement du 5 février 2024 d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir et de le faire condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l’audience du 5 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [R] [U], assisté de son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation.

Il fait valoir que les travaux ont été réalisés seulement pour partie. Il indique que les travaux sur le réseau AEP extérieur sont désormais achevés. Il précise que certains travaux ont été mal exécutés, à savoir les travaux de plomberie – le chauffe-eau n’étant pas correctement fixé -, les travaux de peinture et d’étanchéité de la toiture, les travaux de menuiserie – celles-ci ayant été repeintes mais non remplacées -. Il ajoute que les travaux de rénovation de la cuisine et des toilettes ont été réalisés mais sans le traitement anti-termites préconisé par l’expert. Il soutient avoir laissé l’accès au logement et indique que Monsieur [K] [X] [N] se présentait à son domicile de manière aléatoire sans avoir préalablement communiqué un planning des travaux. Il affirme qu’il n’entend pas rester dans le logement, qu’il se venge à sa façon et qu’il partira lorsque les travaux seront terminés.

Monsieur [K] [X] [N], comparant en personne, s’oppose à l’intégralité des demandes adverses. Il met en exergue les difficultés relationnelles avec son locataire et soutient que les travaux ont été retardés compte tenu de leur mauvaise entente. Il précise que Monsieur [R] [U] ne répondait pas à ses demandes de rendez-vous ou qu’il laissait le portail fermé entravant ainsi la réalisation des travaux. Il estime que le locataire ne sera jamais satisfait quelque soit la qualité du travail effectué. Il affirme avoir fabriqué lui-même les menuiseries. Il reconnaît que les travaux de toiture ne sont pas terminés, que le traitement anti-termites est en cours et qu’il reste des travaux d’amélioration pouvant être réalisés dans un délai supplémentaire de deux mois.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

Aux termes de l’article L. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Il ressort des pièces versées aux débats et des déclarations non contestées des parties que les travaux prévus dans le jugement du juge des contentieux de la protection du 5 février 2024 ont été pour une large part réalisés par Monsieur [K] [X] [N].

Selon le document en date du 3 juin 2025 produit par Monsieur [R] [U] et intitulé “contrôle des travaux”, les travaux mal ou non réalisés sont les suivants :

En toiture tôle :

— traitement anti-rouille non réalisé ;

— tête de vis et jonction tôle, non-entoilage avant peinture ;

— peinture toiture tôle non étanche ;

— étanchéité non effectuée ;

— manque tôle de rive ;

— angle tôle manque corniche étanche ;

— aucun traitement anticapillaire bas des tôles ;

Intérieur :

— toutes les portes intérieures peintes avec peinture acrylique ;

— rafistolage en collant contre-plaqué par dessus sans traitement anti-termites ;

— contre-plaqué mural non retiré /posage lame parquet par dessus sans traitement anti-termites;

— porte WC manque serrure condamnation ;

— salle de bains manque serrure condamnation ;

— plafond WC remplacé par du contre-plaqué sans traitement anti-termites ;

— peinture porte intérieure mal réalisée ;

— fenêtre non peinte avec peinture spéciale pour bois ;

— fenêtre bascule non remplacée et infiltration d’eau par dessus.

Il s’ensuit que Monsieur [K] [X] [N] doit reprendre les peintures des boiseries avec de la peinture spéciale pour bois, reprendre et terminer les travaux d’étanchéité de la toiture et effectuer le traitement anti-termites de toutes les surfaces concernées.

Il estime à deux mois le délai nécessaire à l’achèvement des travaux.

L’examen de l’entier dossier confirme l’existence de relations délétères entre Monsieur [R] [U] et Monsieur [K] [X] [N] et leur incapacité à communiquer pouvant expliquer le retard pris dans la réalisation des travaux.

Monsieur [R] [U] a été autorisé à consigner le montant des loyers pendant toute la durée des travaux. Il a précisé lors de l’audience qu’il n’entendait pas se maintenir dans le logement mais qu’il attendait que les travaux soient terminés pour partir dans un esprit de “vengeance”.

Si Monsieur [K] [X] [N] a réalisé certains travaux lui-même sans recourir à des entreprises ou à des professionnels qualifiés pour des raisons évidentes de coût, il n’apparaît pas pour autant de mauvaise foi dans l’exécution des travaux prescrits par le jugement du 5 février 2024.

Dans ces circonstances, il n’est ni nécessaire, ni opportun de prononcer une astreinte et Monsieur [R] [U] doit être débouté de ce chef de demande.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Monsieur [K] [X] [N] n’étant pas tenu au paiement des dépens, il convient de débouter Monsieur [R] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [K] [R] [U] de sa demande de prononcé d’une astreinte.

DÉBOUTE Monsieur [K] [R] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [K] [R] [U] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION