Tribunal Judiciaire de Paris, Expropriations, 16 avril 2026, n° 25/00010

TJ Paris 16 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

La Société des grands projets demandait la fixation d'une indemnité d'expropriation pour le tréfonds d'une parcelle à 71.962 euros. Le syndicat des copropriétaires réclamait quant à lui 133.351,66 euros, plus 4.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La question juridique principale était de déterminer la juste indemnité due pour l'expropriation du tréfonds, en tenant compte de la valeur du terrain et de la profondeur de l'emprise. Le tribunal a examiné plusieurs termes de référence pour évaluer la valeur du mètre carré de terrain.

Finalement, le juge de l'expropriation a fixé l'indemnité de dépossession à 76.537 euros, condamnant la Société des grands projets à payer cette somme au syndicat des copropriétaires. La Société des grands projets a également été condamnée à verser 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, expropriations, 16 avr. 2026, n° 25/00010
Numéro(s) :	25/00010
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benoît JORIONFrançois DAUCHY
Cabinet(s) :	ARKEN AVOCATS
Parties :	SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Expropriations

N° RG 25/00010

N° Portalis 352J-W-B7J-DBF2D

[1]

MINUTE N° 1

JUGEMENT

rendu le 16 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître François DAUCHY de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R225

DÉFENDERESSE

SYDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] à [Localité 3]

pris en la personne de son syndic ASA GESTION

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Benoît JORION, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1758

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DES HAUTS DE SEINE

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,

représenté par Monsieur [Q] [S]

Copies exécutoires et certifiées conforme à

Copie simple à :

Délivrées le :

Décision du 16 Avril 2026

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 25/00010 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBF2D

OPÉRATION :SGP [Adresse 5]

[Adresse 6])

* * * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L211-1 et R211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

DÉBATS

À l’audience publique du 10 mars 2026 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026 ;

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 29 octobre 2025, la Société des grands projets a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de fixer l’indemnité due au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Courbevoie (92400), au titre de l’expropriation du tréfonds de la parcelle cadastrée section S n°[Cadastre 1], située [Adresse 3] à Courbevoie (92400), à la somme de 71.962 euros tous chefs de préjudices confondus.

Par ordonnance du 17 décembre 2025, le transport a été fixé au 14 janvier 2026 et effectué à cette date en présence de l’expropriant, du commissaire du gouvernement et de l’exproprié, dûment convoqués.

Par conclusions reçues au greffe le 15 janvier 2026, le commissaire du gouvernement a retenu une indemnité totale de 74.700 euros.

Par mémoire en défense notifié par voie électronique le 02 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] a demandé au juge de l’expropriation de fixer la valeur du bien exproprié à la somme de 133.351,66 euros et de condamner la Société des grands projets au paiement d’une somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions complémentaires et récapitulatives reçues au greffe le 10 mars 2026, le commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession de 76.537 euros.

Décision du 16 Avril 2026

22ème Chambre civile- Expropriations

N° RG 25/00010 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBF2D

Par mémoire en réplique notifié par voie électronique le 04 mars 2026, la Société des grands projets a maintenu sa demande de fixation de l’indemnité de dépossession à la somme totale de 71.962 euros.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience tenue le 10 mars 2026, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952 à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

1- Sur la date de référence

Selon l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

«  Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 5] [Localité 1], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat."

Décision du 16 Avril 2026

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L’article L. 213-6 du code précité dispose que :

« Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

Or l’article L. 213-4 a) du même code précise que :

«  a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…)

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. ".

Le bien objet de la présente procédure étant soumis au droit de préemption urbain, il convient de fixer la date de référence au 07 octobre 2020, date à laquelle le dernier document d’urbanisme applicable à la zone a été approuvé et affiché par la commune de [Localité 3].

2- Sur la description du bien exproprié

Le tréfonds de la parcelle cadastrée section S n°[Cadastre 1] et située [Adresse 3] sur la commune de [Localité 6] est inclus dans le périmètre des expropriations.

La surface totale de cette parcelle, située en zone UE et dont le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] est propriétaire, est de 495 m².

L’emprise de la société du [Localité 5] [Localité 1] sous la parcelle sera d’une surface en tréfonds de 109 m² et l’emprise se situe, par rapport au niveau du sol, à une profondeur de 8,50 mètres.

Lors du transport sur les lieux, il a été constaté que la parcelle était située dans un quartier d’immeubles d’habitation, en face d’un centre commercial, à proximité du centre ville, de la gare de [Localité 3] (ligne L) et des lignes de bus n°275, 277 et 278 menant à la Défense.

3- Sur la fixation de l’indemnité :

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose :

« Le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

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Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

S’agissant de l’évaluation d’une emprise en tréfonds, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode “Guillermain-Demanche” selon le calcul suivant:

Valeur du tréfonds = Vu x S x Cp x Cn x Cc

V étant la valeur de l’emprise en tréfonds,

Vu la valeur du mètre carré du terrain de surface considéré nu et libre

S la superficie de l’emprise en tréfonds

Tr le coefficient de profondeur

Kp le coefficient d’exploitation du sol

Ks le coefficient de sol

Ke le coefficient de nappe.

La valeur du tréfonds est calculée par rapport à la valeur du sol, donc, en secteur urbain, par rapport à la valeur du terrain à bâtir.

Cette valeur est dégressive en fonction de la profondeur de l’emprise et dégage une valeur du tréfonds jusqu’à 90 mètres de profondeur.

Le sous-sol superficiel, jusqu’à moins 3,50 mètres, est assimilé au sol.

Ainsi, la valorisation d’une emprise en tréfonds en pourcentage de la valeur du sol de surface, située à une profondeur de moins H mètres, sera de : 90 / (H – 3,5) .

Ce calcul de base est susceptible de recevoir des pondérations, qui conditionnent la capacité du terrain à recevoir des constructions, selon la qualité de la construction de surface (coefficient d’exploitabilité, KP, variant de 0,8 à 1,2), selon la qualité du sol (coefficient de sol, KS, variant de 0,8 à 1,2) et selon la profondeur des nappes phréatiques (coefficient de nappe, KE, tenant compte de la présence d’eau souterraine et qui varie en fonction de la profondeur de l’ouvrage par rapport à celle de la nappe, dont les valeurs peuvent être de 0,5 ou 1).

En l’espèce, la Société des grands projets retient les valeurs suivantes:

— coefficient d’exploitabilité : 1 correspondant à un coefficient neutre

— coefficient de sol :1 correspondant à un coefficient neutre

— coefficient de nappe : 1 compte tenu de la situation de l’ouvrage au-dessous du niveau d’étiage.

Elle calcule de la manière suivante la valeur de l’emprise en tréfonds (Tr) en pourcentage de la valeur du sol : Tr = K /H – 3,5 mètres

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K étant le coefficient numérique égal à 90

H étant la profondeur moyenne de l’emprise par rapport au terrain de surface (H représente la profondeur de l’emprise diminuée de 3,50 mètres du fait que, jusqu’à cette profondeur, le propriétaire d’un immeuble construit conserve 100% de la valeur de son terrain).

soit en l’espèce : 90/(8,50 – 3,5)= 18 %.

La Société des grands projets indique ainsi qu’à 8,50 mètres de profondeur moyenne, le tréfonds vaut 18 % de la valeur du sol.

S’agissant de la valeur du terrain, elle retient un montant de 3.288 euros/m² en se fondant sur trois cessions réalisées à [Localité 3] les 16 décembre 2025, 18 décembre 2025 et 12 avril 2024, ainsi que sur un jugement rendu par la présente juridiction le 19 février 2026. Elle propose de ne retenir aucun abattement pour encombrement.

S’agissant de la parcelle en cause, elle formule ainsi une offre de 64.510,56 euros en indemnité principale (3.288 euros x 109 m² x 18 % x 1 x 1 x 1) et 7.451,06 euros en indemnité de remploi (20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, 15% sur celle comprise entre 5001 et 15 000 euros et 10% pour le surplus),

soit une offre totale de : 64.510,56 euros + 7.451,06 euros euros = 71.961,62 euros arrondie à la somme de 71.962 euros.

— Le commissaire du gouvernement propose le même calcul que l’expropriant mais en tenant compte d’une valeur de terrain de 3.500 euros au vu de trois références relatives à la cession de terrains sur la commune de [Localité 3] en date des 06 mai 2019, 16 décembre 2025 et 18 décembre 2025.

Il retient également :

— un coefficient de sol de 1,

— un coefficient d’exploitation du sous-sol de 1,

— un coefficient de nappe phréatique de 1

— aucun abattement au titre de l’encombrement.

Le commissaire du gouvernement retient ainsi une valeur pour cette emprise en tréfonds, d’une superficie de 109 m², de 68.670 euros (109 x 3.500 x 18% x 1 x 1 x 1) et une indemnité de remploi de 5.367 euros, soit une indemnisation totale de 76.537 euros.

— Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] conteste la pertinence des termes de référence retenus par l’expropriant et le commissaire du gouvernement et demande que soient retenus trois termes de référence relatifs à des ventes intervenues les 17 novembre 2023, 26 septembre 2022 et 06 septembre 2023.

Il retient une valeur moyenne de terrain de 6.063 euros/m² et sollicite l’octroi d’une indemnité principale de 118.956,09 euros (soit 6.063 euros x 109 m² x 18%) outre une indemnité de remploi de 14.395,60 euros, soit 133.351,66 euros au total.

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Sur ce,

Il convient de rechercher la valeur du terrain de surface au moyen de la méthode par comparaison avec des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone.

S’agissant des termes de comparaison produits par la Société des grands projets :

1- jugement du 19 février 2026 indemnisant la dépossession d’une emprise en tréfonds de 34m² sur une parcelle située [Adresse 7] à [Localité 3], en zone UE, cadastrée section S n°[Cadastre 2], sur la base d’une valeur de terrain de surface de 3.000 euros/m².

Comme l’indique le commissaire du gouvernement, cette parcelle est située en zone UE du PLU, avec des prix de terrain au linéaire inférieur à ceux de la zone UA.

Les règles de constructibilité des terrains en zone UE sont en effet inférieures à celles de la zone UA de sorte qu’il convient d’écarter cette référence.

2- vente du 16 décembre 2025, au prix de 3.288 euros/m², d’un terrain sis [Adresse 8] d’une superficie de 246 m², zone UA, parcelle cadastrée section S n°[Cadastre 3].

Cette cession intervenue entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la Société des grands projets porte sur un volume de tréfonds encombré au sol d’un immeuble en R+2 d’habitation pour une emprise de 194 m², dotée d’un coefficient de profondeur de 18,75% et d’un coefficient d’exploitabilité de 1,20.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ce terme de référence qui est également repris par le commissaire du gouvernement et sera par conséquent retenu.

3- vente du 18 décembre 2025, au prix de 3.288 euros/m², entre la SCI Maneclot et la Société des grands projets portant sur deux volumes de tréfonds encombrés au sol de deux immeubles d’habitation situés [Adresse 9] et [Adresse 10], zone UA, parcelles cadastrées section S n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], d’une superficie globale de 556 m² pour une emprise de 280 m² dotée de coefficients de profondeur de 18% et 19,15%.

Le syndicat des copropriétaires et le commissaire du gouvernement ne contestent pas ce terme de référence, qui sera également retenu.

4- vente du 12 avril 2024 d’une parcelle de 360 m² sise [Adresse 11] à [Localité 3], zone UE cadastrée section S n°[Cadastre 6] au prix de 3.056 euros /m².

Ce terme de référence sera également écarté, la parcelle étant située en zone UE.

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S’agissant des termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement :

1 – cession du 06 mai 2019 au prix de 3.922 euros/m² d’un terrain situé [Adresse 12], d’une superficie de 306 mètres carrés, parcelle cadastrée section F n°[Cadastre 7], encombré de bâtis pavillonnaire et commercial à démolir pour la construction d’un immeuble collectif d’habitation.

Le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à ce qu’il soit retenu tout en précisant que le bâti était en mauvais état.

La société des grands projets conteste ce terme de référence en ce qu’il est trop ancien.

L’ancienneté relative de cette vente (sept ans) ne suffit toutefois pas à en supprimer la pertinence alors que le terrain concerné est situé à 850 mètres de la parcelle objet du litige. Elle sera par conséquent retenue.

2- cession du 16 décembre 2025 au prix de 3.288 euros/m² d’un terrain sis [Adresse 8] d’une superficie de 246 m², parcelle cadastrée section S n°[Cadastre 3].

Ce terme, invoqué par l’expropriant, a été retenu.

3- cession du 18 décembre 2025 au prix de 3.288 euros/m² entre la SCI Maneclot et la Société des grands projets portant sur deux volumes de tréfonds situés [Adresse 9] et [Adresse 10], parcelles cadastrées section S n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], d’une superficie globale de 556 m².

Ce terme, invoqué par l’expropriant, a été retenu.

S’agissant des termes de comparaison produits par le syndicat des copropriétaires :

1- cession du 17 novembre 2023 au [Adresse 13] d’une parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 8], zone UA d’une surface de 322 m² pour une valeur de 8.518,63 euros/m².

La Société des grands projets oppose que la vente ne porte pas sur un terrain nu mais sur cinq logements et deux locaux industriels ; que la surface de 322 m² avancée par l’exproprié ne correspond ni à la surface de la parcelle ni à celle des locaux cédés.

Le commissaire du gouvernement soutient pour sa part qu’il ne s’agit que de lots de copropriété ne permettant pas l’acquisition dans sa totalité du foncier de la copropriété. Il ajoute que les valeurs par m² indiquées ne sont pas fondées puisque la superficie de la parcelle n’est pas précisée.

L’examen de l’acte de vente versé en procédure démontre que la cession a porté uniquement sur un des trois bâtiments de l’ensemble immobilier, d’une superficie loi carrez de 445 m² au prix de 2.743.000 euros, et non sur la totalité du terrain de la copropriété.

Ce terme n’apparaît dès lors pas pertinent et sera écarté.

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2- cession du 26 septembre 2022 au [Adresse 14] portant sur une parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 9], zone UA, d’une surface de 108 m² pour une valeur de 6.976,85 euros/m².

La société des grands projets oppose que la vente porte sur trois logements et une dépendance et que la surface de 108 m² avancée par l’exproprié correspond à celle des locaux cédés.

Le commissaire du gouvernement indique qu’il s’agit de lots de copropriété ne permettant pas l’acquisition dans sa totalité du foncier de la copropriété et que les valeurs par m² indiquées ne sont pas fondées puisque la superficie de la parcelle n’est pas précisée.

La vente intervenue le 26 septembre 2022 porte effectivement sur six lots de copropriété d’une superficie de 128,90 m² pour les lots 1, 6, 7, 8, 9 et 39 réunis, au prix de 760.000 euros.

Ce terme n’apparaît dès lors pas pertinent et sera écarté.

3- cession du 06 septembre 2023 au [Adresse 15] portant sur une parcelle cadastrée section S n°[Cadastre 10] d’une surface de 174 m² pour une valeur de 4.831,61 euros/m².

Ainsi que l’indiquent à juste titre la Société des grands projets et le commissaire du gouvernement, cette vente de dix lots de copropriété constitués d’un garage, deux caves, deux débarras, deux appartements, une partie de garage/cave et la jouissance privative d’une cour au prix de 854.000 euros n’est pas davantage pertinente puisqu’elle ne porte pas sur la totalité du foncier de la copropriété.

Au vu des caractéristiques des biens cédés, apparaissent donc pertinentes les ventes du 16 décembre 2025 au prix de 3.288 euros/m², du 18 décembre 2025 au prix de 3.288 euros/m² et celle du 06 mai 2019 au prix de 3.922 euros/m², soit un prix moyen de vente de 3.500 euros /m².

Au regard de ces éléments et du fait que la parcelle objet du présent litige est située à proximité immédiate d’une gare, des commerces et de l’hôtel de ville, cette valeur moyenne sera retenue.

La valeur de l’emprise est donc fixée à la somme de 630 euros par mètre carrés [3.500 euros x 18%].

En l’absence de contestation du coefficient de sol (1), d’exploitation du sous-sol (1), de nappe phréatique (1) et de l’abattement au titre de l’encombrement (0), l’indemnité principale est par conséquent fixée à la somme de 68.670 euros [(109 m² x 630 euros) x 1 x 1 x 1).

L’indemnité de remploi est quant à elle fixée à la somme de 7.867 euros (20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 euros soit 1.000 euros, 15% pour la fraction comprise entre 5.001 euros et 15.000 euros soit 1.500 euros et 10% pour le surplus soit 5.367 euros).

Le montant de l’indemnité de dépossession, tous chefs de préjudices confondus, est donc fixé à la somme de 76.537 euros (68.670 + 7.867).

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4- Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dépens sont de droit supportés par l’expropriant.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge de ses frais de procédure. La Société des grands projets sera par conséquent condamnée à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 76.537 euros, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité de dépossession, à revenir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] pour la dépossession en tréfonds de la parcelle cadastrée section S n°[Cadastre 1], située [Adresse 3] à [Localité 6].

Condamne la Société des grands projets à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la Société des grands projets aux dépens.

Fait à [Localité 1], le 16 Avril 2026

La greffière Le juge de l’expropriation

Fabienne CLODINE-FLORENT Frédérique MAREC