RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00095 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBGE

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. L’ATELIER, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°497 824 730, ayant pour gestionnaire immobilier la SARL ALTER IMMOBILIER (à l’enseigne ALTER IMMO) immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°498 145 861

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SO.NO.CO. immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°447 515 420

[Adresse 1]

[Localité 4]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 10 Avril 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 15 Mai 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître MALET délivrée le :

Copie certifiée conforme à délivrée le :

FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2003, Monsieur [Y] [I] aux droits duquel vient la SCI l’Atelier, a donné à bail à la SARL SO.NO.CO un local commercial situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1.067,14 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025 visant la clause résolutoire, il était fait commandement à la SARL SO.NO.CO d’avoir à payer la somme de 4.277,32 € au titre des loyers impayés.

En l’absence de régularisation de la SARL SO.NO.CO, la SCI l’Atelier a, par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, fait assigner le preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir :

Déclarer la requérante recevable et bien fondée en son action, Constater la résiliation du bail à la date du 16 février 2025 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 1er juin 2003 aux torts exclusifs de la locataire pour défaut de paiement des loyers et des charges dans le délai mentionné dans le commandement de payer, Ordonner la libération des lieux loués par la SARL SO.NO.CO et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de la décision, et à défaut de libération spontanée, l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,Condamner la SARL SO.NO.CO à payer à la SCI L’Atelier la somme provisionnelle de 5.386,84 € au titre des loyers et charges échus et impayés à la date du 16 février 2025, date de résiliation du bail,Condamner la SARL SO.NO.CO à payer à titre provisionnel à la SCI L’Atelier une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.109,52 € à compter du 18 août 16 février 2025, date de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs, Juger que ces sommes porteront intérêts au taux contractuel de 10% à compter des échéances contractuellement prévues, et à défaut, au taux d’intérêt légal,Condamner la SARL SO.NO.CO à payer à la SCI L’Atelier la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 15 janvier 2025.

Bien que régulièrement assignée conformément à l’article 658 du code de procédure civile et ayant eu un temps suffisant pour préparer sa défense, la SARL SO.NO.CO n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, avancé au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal doit vérifier si la demande est recevable, régulière et bien fondée. L’absence du défendeur ne saurait faire présumer ces trois conditions.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bail commercial versé aux débats stipule « clause résolutoire :

« à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou de ses accessoires ou d’exécution d’une autre clause du présent bail et un mois après une simple sommation restée sans effet, ledit bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il ait à remplir aucune formalité judiciaire, sans préjudice de tous dépens et dommages et intérêts. Si le locataire refusait de quitter les lieux immédiatement et sans délai, il suffirait, pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le président du tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble.

Sans qu’il soit dérogé à la présente clause résolutoire, le locataire s’engage, en cas de non- paiement, à régler au bailleur, en plus des loyers, charges et frais réclamés, une pénalité de 10% du montant de la somme due pour couvrir celui-ci des frais exposés par lui pour obtenir le règlement des sommes impayées, et ce non compris les frais taxables légalement à la charge du locataire.

Cette clause pénale sera applicable dans un délai de 8 jours de la notification d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En aucune circonstance et pour quelque cause que ce soit, ces clauses ne pourront être considérées comme simplement comminatoire ou de style. Elles contiennent une dérogation expresse, voulue et acceptée au dernier paragraphe de l’article 1184 du code civil (la résolution doit être demandée en justice : un délai peut être accordé au défendeur selon les circonstances) ; elles devront donc être exécutées rigoureusement par les parties dont elles forment la loi aux termes des articles 1134 et 1135 du code civil, sans qu’aucune offre ou consignation ultérieure puisse en arrêter les effets ».

Suivant acte du commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, la SCI l’Atelier a vainement fait commandement de payer à la SARL SO.NO.CO la somme de 4.277,32 € au titre des loyers impayés au 1er janvier 2025.

La charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. A défaut pour le débiteur de rapporter cette preuve, le paiement est réputé être dû et la clause résolutoire doit donc produire ses effets. La SARL SO.NO.CO ne justifie pas avoir réglé l’arriéré des loyers et des charges. Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail au 16 février 2025.

La SARL SO.NO.CO est occupante sans droit des locaux de la SCI l’Atelier depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, au besoin avec le concours de la force publique.

En revanche, l’astreinte ne s’impose pas, l’expulsion avec si besoin le concours de la force publique étant ordonnée.

Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

L’obligation du défendeur de payer les arrérages de loyer et une indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Une provision peut donc être allouée au demandeur au titre des loyers échus ainsi qu’une provision mensuelle équivalant au loyer convenu au titre de l’indemnité d’occupation au-delà de la date de résiliation.

La SARL SO.NO.CO reste à devoir la somme de 5.386,84 € au titre des loyers, selon décompte arrêté au 1er février 2025. La SARL SO.NO.CO sera condamnée à payer à compter du 1er mars 2025 une indemnité d’occupation d’un montant de 1.109,52 € jusqu’à parfaite libération des lieux.

La clause pénale du bail prévoit une majoration de 10% sur les sommes restant dues. Ces sommes apparaissent excessives et ne sont donc pas sérieusement incontestables. Il appartiendra à la SCI l’Atelier de saisir le juge du fond concernant l’application de la clause pénale.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens seront supportés par le défendeur qui succombe.

Enfin, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire à compter du 16 février 2025,

ORDONNONS l’expulsion de la SARL SO.NO.CO et de tous occupants de son chef ainsi que l’ensemble des biens des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique, et la séquestration des objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

CONDAMNONS la SARL SO.NO.CO à payer la somme provisionnelle de 5.386,84 € à la SCI l’Atelier, au titre des loyers selon décompte arrêté au 1er février 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 15 janvier 2025,

CONDAMNONS la SARL SO.NO.CO à payer la somme provisionnelle de 1.109,52 € par mois à titre d’indemnités d’occupation à compter du 1er mars 2025,

CONDAMNONS la SARL SO.NO.CO aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS la SARL SO.NO.CO à payer à la SCI l’Atelier la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT