Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, Civil tp saint denis, 21 août 2025, n° 24/00970

TJ Saint-Denis de la Réunion 21 août 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la locataire était redevable d'une somme au titre des loyers impayés, après avoir analysé les paiements effectués et les montants dus.
Accepté
Non-paiement des TEOM
La cour a jugé que la locataire devait régler les taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les exercices concernés.
Accepté
Restitution du dépôt de garantie
La cour a ordonné la restitution du dépôt de garantie, précisant que celui-ci viendrait en déduction des sommes dues par la locataire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Denis de la Réunion, civil tp saint denis, 21 août 2025, n° 24/00970
Numéro(s) :	24/00970
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aaéza CADJEE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00970 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4VU

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 21 AOUT 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [W], [L], [G] [H] épouse [B]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 5] (RÉUNION)

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X], [R], [U] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6] ([Localité 9])

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Juin 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2011, Madame [H] [W] [L] [G] épouse [B] a donné à bail à Monsieur [P] [C] et Madame [M] [X], un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 850 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 850 euros.

Madame [M] [X] s’étant séparée de Monsieur [P] [C] un nouveau contrat de location a été établi le 1er février 2013, au profit de Madame [M] [X] seule.

Madame [M] [X] a quitté les lieux le 31 janvier 2025.

Par requête enregistrée le 17 octobre 2024, Madame [H] [W] [L] [G] épouse [B] a sollicité la comparution de Madame [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 579 euros au titre des loyers impayés outre les taxes d’enlèvement des ordures ménagères non réglées.

Elle expose que Madame [M] [X] n’a pas respecté scrupuleusement les révisions de loyer effectuées.

La tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice s’est soldée par un constat d’échec établi le 10 octobre 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 12 décembre 2024.

A cette date, Madame [H] [W] [L] [G] épouse [B], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 651 euros.

En défense, Madame [M] [X], comparant en personne, a produit un courrier en date du 26 avril 2024 de Maître Aaéza CADJEE, avocate, conseil de Madame [H] [W] [L] [G] épouse [B], faisant état d’un solde locatif de 296 euros, et fait valoir qu’en l’absence de toute clause de révision dans le contrat de location, le loyer n’était pas révisable.

L’affaire mise en délibéré au 13 février 2025, a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 13 mars 2025.

Après deux autres renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, l’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025.

A cette date, Madame [H] [W] [L] [G] épouse [B], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 727 euros.

Madame [M] [X], comparant en personne, a sollicité la restitution de son dépôt de garantie, soutenu que le bailleur lors de la signature du deuxième bail s’était engagé à ne pas réviser le montant du loyer, et précisé qu’elle n’avait réglé un complément de loyer que pour garder de bonnes relations avec le bailleur.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 21 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du CPC.

Madame [M] [X] a été autorisée à produire, par note en délibéré, un état des règlements effectués de février 2013 à janvier 2025, ce qui fut fait le 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révision du loyer

L’article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celui-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat (…) A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location (…) A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulé.

En l’espèce, le contrat de location signé par les parties le 1er février 2013 ne contient pas de clause de révision du loyer.

Pour autant, il n’y a pas lieu d’en déduire qu’aucune révision de loyer n’est recevable au double motif, d’une part, que le contrat de location signé le 1er février 2013 n’était que le prolongement de celui signé le 3 novembre 2011 qui prévoyait la révision automatique du loyer au 1er décembre de chaque année, d’autre part, que Madame [M] [X], sur la base des dispositions contenues dans le contrat signé le 3 novembre 2011, a elle-même proposé une révision du loyer au 1er décembre 2014, alors qu’elle aurait pu s’abstenir de le faire puisque selon ses dires le bailleur s’était engagé à ne pas réviser le loyer, Madame [M] [X], ce faisant, ayant sans équivoque et aucune ambiguïté, accepté de régler un loyer révisé.

La révision du loyer n’étant plus automatique depuis la loi ALUR qui est d’application immédiate, il résulte des dispositions de l’article 17-1 susvisé que le bailleur doit manifester chaque année sa volonté de réviser le loyer, aucune forme particulière n’étant imposée au bailleur pour exprimer son intention de bénéficier du jeu de l’indexation, qu’à défaut, le bailleur sera réputé avoir renoncé à sa demande de révision pour l’année écoulée.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [H] [W] [L] [G] épouse [B] n’a manifesté sa volonté de procéder à une révision du loyer que par deux fois, la première dans un courrier en date du 23 avril 2022 avec effet au 1er mai 2022, la seconde dans un courrier en date du 6 avril 2024 avec effet à la date de la demande, la première révision du loyer ayant été effective à compter du mois de décembre 2014 suite au courrier de Madame [M] [X] en date du 6 décembre 2014.

Sur les loyers

Il y a donc lieu de distinguer quatre périodes : de février 2013 à novembre 2014, de décembre 2014 à avril 2022, de mai 2022 à mars 2024 et d’avril 2024 à janvier 2025, de déterminer le montant du loyer applicable à chaque période de référence après application du dernier indice publié à la date de signature du bail, soit pour le contrat signé le 1er février 2013, l’indice du 4ème trimestre 2012 publié le 12 janvier 2013.

Pour la période allant de février 2013 au mois de novembre 2014 le loyer fixé à 850 euros a été intégralement payé.

Pour la période allant de décembre 2014 à avril 2022, le montant du loyer révisé aurait dû être fixé à 855,89 euros calculé comme suit à compter du 1er février 2014 date anniversaire du contrat : 850 X 124,83 / 123,97.

Pour la période allant de décembre 2014 à avril 2022, le montant total des loyers dus par Madame [M] [X] était donc de 76.174,21 euros (855,89 X 89 mois).

Madame [M] [X] ayant payé 77.185 euros pour la période de référence, il y a lieu de constater un trop-versé de 1.000,79 euros (77.175 – 76.174,21)

Pour la période allant de mai 2022 à mars 2024, le montant du loyer révisé aurait dû être de 909,27 euros, montant déterminé après application des IRL applicables à chaque date anniversaire du contrat à compter du 1er février 2015.

Pour la période allant de mai 2022 à mars 2024, le montant total des loyers dus par Madame [M] [X] était donc de 20.913,21 euros (909,[Immatriculation 3] mois)

Madame [M] [X] ayant payé 20.177 euros pour la période de référence, il y a lieu de constater un moins-versé de 736,21 euros (20.913,21 – 20.177)

Pour la période allant d’avril 2024 à janvier 2025, le montant du loyer révisé aurait dû être de 955,20 euros, montant déterminé après application des IRL applicables à chaque date anniversaire du contrat à compter du 1er février 2015.

Pour la période allant d’avril 2024 à janvier 2025, le montant total des loyers dus par Madame [M] [X] était donc de 9.552 euros (955,20 X 10 mois)

Madame [M] [X] ayant payé 8.754 euros pour la période de référence, il y a lieu de constater un moins-versé de 798 euros (9.552 – 8.754)

Au total, Madame [M] [X] est redevable à Madame [H] [W] [L] [G] épouse [B] de la somme de 533,42 euros (+1.000,79 – 736,21 – 798) au paiement de laquelle elle sera condamnée.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Au regard des avis d’imposition produits, il est dû à Madame [H] [W] [L] [G] épouse [B], au titre des charges récupérables, les taxes d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) relatives aux exercices 2023 et 2024 non réglées par Madame [M] [X].

Pour 2023, le montant de la TEOM due par Madame [M] [X] est de 68 euros, calculé ainsi : 52/1000 de 1.313 = 68,276, arrondi à 68 euros.

Pour 2024, le montant de la TEOM due par Madame [M] [X] est de 71 euros, calculé ainsi : 52/1000 de 1.363 = 70.876, arrondi à 71 euros.

Madame [M] [X] sera condamnée à verser à Madame [H] [W] [L] [G] épouse [B] la somme totale de 139 euros au titre des TEOM relatives aux années 2023 et 2024.

Sur le dépôt de garantie

Madame [H] [W] [L] [G] épouse [B] n’a pas restitué à Madame [M] [X] son dépôt de garantie suite à l’état des lieux de sortie contradictoire réalisé le 31 janvier 2025 et la remise des clés au bailleur effectuée le même jour.

Madame [H] [W] [L] [G] épouse [B] sera condamnée à restituer à Madame [M] [X] son dépôt de garantie de 850 euros, étant précisé que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes restant dues au bailleur.

Sur le dépens

Chaque partie succombant partiellement, elles auront à supporter à parts égales la charge des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [M] [X] à payer à Madame [H] [W] [L] [G] épouse [B] la somme de 533,42 euros au titre des loyers impayés, outre celle de 139 euros au titre des TEOM impayées, soit une somme totale de 672,42 euros,

CONDAMNE Madame [H] [W] [L] [G] épouse [B] à restituer le dépôt de garantie de 850 euros,

ORDONNE la compensation entre ces deux sommes,

DIT que chaque partie succombant partiellement, les dépens de l’instance seront supportés à parts égales par chacune d’elles.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal le 21 août 2025, la minute ayant été signée par Monsieur Alain SOREL, Magistrat exerçant à titre temporaire et Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE