Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES,

[Adresse 1] – tél :, [XXXXXXXX01]

23 Mars 2026

1re chambre civile

54G

N° RG 23/03556 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KKTB

AFFAIRE :

,

[R], [S]

C/

S.A.S., MOREAU CONSTRUCTIONS VILLADEALE devenue LAVAL CONSTRUCTION

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Louise MIEL, vice-présidente

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Décembre 2025

Léo GAUTRON assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Louise MIEL, Vice présidente ,

par sa mise à disposition au greffe le 23 Mars 2026,

après prorogation du délibéré;

Jugement rédigé par Léo GAUTRON.

-2-

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur, [R], [S],

[Adresse 2],

[Localité 1]

représenté par M^e Jean-marie ALEXANDRE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S., MOREAU CONSTRUCTIONS VILLADEALE devenue LAVAL CONSTRUCTION,

[Adresse 3],

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

Exposé du litige

Suivant contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan conclu le 20 décembre 2018, M., [R], [S] a confié à la SAS, [K] Constructions, exerçant sous l’enseigne commerciale « Villadéale », devenue la SAS Laval Constructions, la construction d’une maison sur un terrain situé, [Adresse 4] à, [Localité 3] (35), moyennant un prix forfaitaire et définitif de 120 098,00 euros TTC.

M., [S] s’était par ailleurs réservé la réalisation de travaux dont le coût s’élevait à la somme de 18 400 euros TTC.

La durée d’exécution des travaux à compter de l’ouverture du chantier était par ailleurs fixée à douze mois.

Les travaux ont commencé en novembre 2019 (le 19 novembre 2019 selon M., [S] et le 21 novembre 2019 selon la SAS Laval Constructions).

Par courriers datés des 19 novembre 2020 et 13 avril 2021, M., [S] a vainement sollicité de la SAS, [K] Constructions le versement de pénalités de retard.

Par lettre recommandée de son conseil datée du 28 janvier 2022, avisée le 31 janvier 2022, M., [S] a adressé à la SAS, [K] Constructions une convocation d’avoir à se présenter le jeudi 10 février 2022 à l’adresse du chantier afin qu’il soit procédé à la réception de l’ouvrage, et ce notamment afin de pouvoir « apurer les comptes entre les parties notamment du point de vue des pénalités de retard et du préjudice subséquent de l’impossibilité de louer cette maison ».

Suivant procès-verbal d’huissier de justice dressé le 10 février 2022 à la demande de M., [S], il a été constaté que la SAS, [K] Constructions n’a pas déféré à cette convocation et que l’extérieur de l’immeuble présentait plusieurs défauts.

Par acte d’huissier délivré le 4 avril 2022, M., [S] a assigné la SAS, [K] Constructions devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire en vue de procéder à la réception judiciaire de l’ouvrage.

Suivant ordonnance rendue le 24 juin 2022, le juge des référés a fait droit à cette demande et désigné M., [H], [T] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 1er février 2023.

Suivant exploit délivré le 5 mai 2023, M., [S] a fait assigner la SAS, [K] Constructions devant le tribunal judiciaire de Rennes, statuant au fond, aux fins de voir :

« Vu les articles 1104 et suivants du Code Civil, et 1231 et suivants du Code Civil,

Recevoir Monsieur, [S], [R] en son exploit introductif d’instance,

Lui en allouer le plein et entier bénéfice,

Prononcer la réception de l’ouvrage sis, [Adresse 5] à, [Localité 4],

Condamner la SAS, MOREAU CONSTRUCTIONS à lever les réserves dans le délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à venir,

Condamner la SAS, MOREAU CONSTRUCTIONS à procéder à ces travaux sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant une période de 3 mois,

Autoriser à l’issue de ce nouveau délai de 3 mois Monsieur, [S] à faire procéder aux travaux permettant la levée des réserves aux frais avancés de la SAS, MOREAU CONSTRUCTIONS ct condamner à cet effet la SAS, MOREAU CONSTRUCTIONS à verser à Monsieur, [S] la somme de 30 000 € à titre d’avance sur le coût de ces travaux,

Condamner la SAS, MOREAU CONSTRUCTIONS à verser à Monsieur, [S] la somme de 34 508 € au titre des pénalités de retard au 31 mars 2023 sauf à parfaire à la date du prononcé du jugement ordonnant la réception judiciaire,

Condamner la SAS, MOREAU CONSTRUCTIONS à verser à Monsieur, [S] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de préjudice de jouissance,

Condamner la SAS, MOREAU CONSTRUCTIONS å verser à Monsieur, [S] la somme de 750 € à titre de dommages et intérêts au titre des marchandises périmées (colle, peintures…) en raison des délais de livraison,

Condamner la SAS, [K] CONSTRUCTIONS à verser à Monsieur, [K] la somme de 23 800 € au titre de la perte de loyers au 31 mars 2023 sauf à parfaire à la date de la livraison de la maison consistant en la remise effective des clefs de celle-ci à Monsieur, [S],

Condamner la SAS, MOREAU CONSTRUCTIONS à verser à Monsieur, [S] la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens qui incluront outre les frais du constat de la SCP EUGENE QUERO SALLABER du 10 février 2022 pour un montant de 325 € les frais d’expertise de Monsieur, [T] tels que taxés à la somme de 3 457,38 €.

Constater l’exécution provisoire de plein droit dudit jugement. »

Par ordonnance rendue le 19 octobre 2023, le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

Par lettre recommandée datée du 20 novembre 2023, distribuée le 22 novembre 2023, la SAS Laval Constructions a adressé à M., [S] une convocation afin de procéder à la réception de sa maison le 28 novembre 2023.

Par courrier officiel en date du 23 novembre 2023, le conseil de M., [S] a décliné cette proposition, arguant de l’existence d’une procédure contentieuse et d’une médiation en cours.

Les parties ne sont pas parvenues à résoudre amiablement le litige les opposant.

*****

M., [S] n’a pas conclu malgré l’injonction qui lui a été faite en ce sens par le juge de la mise en état le 26 septembre 2004. Il sera statué sur les demandes formulées aux termes de son assignation délivrée le 5 mai 2023, telles qu’exposées ci-dessus.

Par conclusions (en défense n°1) notifiées par RPVA le 19 avril 2024, la SAS Laval Constructions (anciennement dénommée, [K] Constructions) demande au tribunal de :

« Vu notamment les articles L. 231-2 et R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu notamment l’article 1231-1 du code civil ;

Vu le contrat de construction de maison individuelle conclu le 20 décembre 2018 ;

Vu l’assignation délivrée le 5 mai 2023 à l’initiative de Monsieur, [S] ;

— PRONONCER la réception judiciaire de l’ouvrage à la date du 27 juillet 2021, à défaut à celle du 1°' février 2023, et à tout le moins à celle du 28 novembre 2023 ;

— JUGER que les pénalités contractuelles de retard susceptibles d’être allouées à Monsieur, [S] ne sauraient excéder un montant de 32.384,27 € ;

— JUGER que toute condamnation de la société LAVAL CONSTRUCTIONS ne pourrait être prononcée que dans cette limite ;

EN CONSEQUENCE,

— DEBOUTER Monsieur, [S] de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires ;

— DEBOUTER Monsieur, [S] de sa demande au titre des frais irrépétibles. »

*****

La clôture était ordonnée par ordonnance du juge de la mise en état du 6 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience virtuelle « de relais » du 3 juillet 2025, à laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 8 décembre 2025.

Motifs de la décision

Le présent jugement est contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes tendant à la réception judiciaire de l’ouvrage et à la levée des réserves relevées par l’expert judiciaire :

M., [S] soutient qu’il est bien fondé à solliciter, au visa de l’article 2.7 du CCMI et de l’article 1792-6 alinéa 1 du code civil, le prononcé de la réception judiciaire de l’ouvrage compter de la date du prononcé du jugement à intervenir, au vu des conclusions de l’expert judiciaire, lequel relève qu’aucun obstacle ne s’oppose à la réception de l’immeuble.

Il sollicite par ailleurs la condamnation de la défenderesse à exécuter, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, les travaux nécessaires à la levée des réserves relevées par l’expert judiciaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, « dans la mesure où la SAS, MOREAU CONSTRUCTIONS s’est montrée particulièrement défaillante depuis le début de la relation contractuelle ».

Il demande encore à être autorisé, à l’issue de ce nouveau délai de trois mois, à faire procéder à ces travaux aux frais avancés de la défenderesse et sollicite la condamnation à cet effet de cette dernière à lui verser la somme de 3 000 euros à titre d’avance sur le coût de ces travaux.

La SAS Laval Constructions rappelle que, de jurisprudence constante, la réception judiciaire d’un ouvrage est susceptible d’intervenir dès lors que ce dernier est en état d’être reçu ou peut être regardé comme habitable, le cas échéant au jour du rapport de l’expert judiciaire ou à la date résultant de ses constatations.

Elle ne s’oppose pas au principe de la réception judiciaire de l’ouvrage litigieux, qu’elle demande cependant à voir prononcer dès le 27 juillet 2021, date de la première réunion de réception à laquelle la maison était en état d’être reçue, refusée par le maître d’ouvrage à défaut de réponse positive à sa demande tendant à l’allocation de pénalités contractuelles de retard. Elle demande à défaut à voir cette réception prononcée au 1er février 2023, soit la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire, ou à tout le moins au 28 novembre 2023, soit la date à laquelle elle a, une fois le rapport de l’expert déposé, vainement convoqué M., [S] à une réunion en vue de procéder à la réception de l’ouvrage.

Elle conclut au rejet des demandes tendant à voir ordonner la levée des réserves sous astreinte ainsi que sa condamnation d’une somme de 30 000 euros à défaut d’exécution des travaux afférents, faisant valoir que M., [S] ne sollicite pas le prononcé de la réception judiciaire avec réserves, qu’il ne fournit aucun fondement à l’appui de sa demande et que, à considérer que les constatations opérées par l’expert puissent être considérées comme des désordres relevant de la garantie de parfait achèvement, elle a fait savoir à M., [S] par courriel du 27 novembre 2023 qu’elle avait fait reprendre l’ensemble de ces points, à l’exception de la prise TV du salon et du ravalement du pignon gauche nécessitant une servitude de tour d’échelle à défaut d’accord exprès du voisin. Elle soutient qu’un constat établi par commissaire de justice le 22 décembre 2023 permet de vérifier la réalisation de ces travaux de reprise. Elle ajoute que, concernant le ravalement du pignon gauche, elle ne dispose d’aucun retour du demandeur concernant l’engagement d’une action judiciaire en vue de la mise en place d’une servitude de tour d’échelle. Elle fait encore que la somme de 30 000 euros sollicitée n’est aucunement justifiée dans son quantum.

L’article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil :

« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage. »

Sur la réception judiciaire :

La réception judiciaire suppose un refus de l’une des parties de réceptionner ou un abandon du chantier par l’entrepreneur.

Elle est prononcée à la date à laquelle l’ouvrage était en état d’être reçu. Ainsi, s’il s’agit d’un immeuble d’habitation, la réception peut être prononcée même s’il n’est pas totalement achevée, mais habitable. Ainsi, la réception est possible en présence de malfaçons ou non conformités ne présentant pas de caractère de gravité et ne portant pas atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Il est permis au juge de prononcer la réception avec des réserves.

En l’espèce, il convient de rappeler que les travaux litigieux portaient sur la construction d’une maison individuelle à usage d’habitation, le maître d’ouvrage ayant conclu dans ce cadre le 20 décembre 2018 un CCMI avec la SAS, [K] Constructions (devenue la SAS Laval Constructions).

Il est constant qu’aucune réception de l’ouvrage litigieux n’est intervenue d’un commun accord entre les parties, le maître d’ouvrage et le constructeur ayant successivement tenté, en vain, de provoquer la réception expresse de l’ouvrage.

L’expert judiciaire indique, en page 12 de son rapport déposé le 1er février 2023, que « sous réserves du bon de fonctionnement de l’appareillage électrique [qu’il n’a] pu constater et de la prise en compte des reprises stipulées dans le présent document, aucun obstacle ne s’oppose à la réception de l’immeuble situé au, [Adresse 6] à, [Localité 3] ».

A la suite d’une visite sur site en date du 27 octobre 2022, il liste par ailleurs les réserves suivantes, s’agissant des prestations prévues au marché de la SAS Laval Constructions (non réservées par le maître d’ouvrage) :

En rez-de-chaussée :

«, [Localité 5] : Baie façade sud : légère fissure seuil. A ce jour ces fissures ne sont que d’ordre esthétique » (p. 5 du rapport d’expertise judiciaire).

« Cuisine : Absence de prise téléphonique (présente sur la notice descriptive de Monsieur, [S]). » (p. 5)

« Chambre : Le volet roulant manuel tourne dans le vide. » (p. 6)

« WC : Le joint de la robinetterie est défaillant. » (p. 6)

En niveau R+1 :

« Garage : La porte donnant sur jardin : absence de clé, barillet à changer.

La porte pivotante du garage : Absence de clé, Changer le système de fermeture ou fournir les clés.

Plaque du vide-sanitaire à fixer. » (p. 8)

En extérieur :

« Côté sud : fissure d’enduit à la liaison avec la maison mitoyenne ainsi qu’au niveau de la gouttière. » (p.9)

« Côté nord : Baguette profil abîmé au niveau de la porte du garage.

Choc visible sur la gouttière.

Fissure d’enduit entre le garage et la maison.

Eclairage à poser au-dessus de la porte d’entrée (matériel dans le garage). » (p. 10 et 11)

« Façade EST : L’enduit de la façade Est n’a pas été réalisé. Selon Monsieur, [K] les propriétaires de l’immeuble voisin refusant l’accès à leur terrain, il nous informe avoir fait parvenir des courriers recommandés, merci à Monsieur, [K] de nous les fournir. » (p. 12)

*****

L’expert judiciaire indique par ailleurs ne pas avoir pu vérifier le bon fonctionnement du volet électrique du salon et de l’installation de chauffage, compte tenu de l’absence de courant électrique lors de ses constatations.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’immeuble était en état d’être reçu, avec réserves, lors de l’accédit du 20 novembre 2022, les malfaçons et non-façons constatées par l’expert ne remettant pas en cause le caractère habitable des lieux.

La SAS Laval Constructions ne justifie en revanche aucunement, ainsi qu’elle le prétend, avoir convoqué M., [S] à une réunion fixée le 27 juillet 2021 en vue de provoquer la réception de l’ouvrage ; elle produit simplement un courrier portant la mention « remis en main propre », daté du 27 juillet 2021, indiquant qu’à cette date l’ouvrage a finalement été livré et que le montant des pénalités de retard s’élevait à 1 361,02 euros. Ce courrier, ne comportant pas la signature de M., [S], ne saurait suffire à démontrer que l’ouvrage était en état d’être reçu à la date du 27 juillet 2021.

Il convient en conséquence de prononcer la réception judiciaire au 20 novembre 2022, date des constatations opérées par l’expert. Elle sera toutefois assortie des réserves mentionnées dans le rapport d’expertise judiciaire (la demande de M., [S] devant nécessairement s’entendre comme tendant à voir assortir la réception judiciaire de ces réserves, puisqu’il sollicite par ailleurs la levée de ces dernières sous astreinte).

1.2. Sur la levée des réserves et les demandes afférentes :

La SAS Laval Constructions verse aux débats un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 22 décembre 2023, duquel il ressort notamment qu’à cette date :

le seuil de la baie vitrée du salon présentait une légère fissuration,le volet roulant de la chambre au rez-de-chaussée fonctionnait,la porte basculante du garage fonctionnait correctement (des clés étant par ailleurs présentes sur cette porte) ; la porte de service et la porte entre le garage et la cuisine disposaient également de trois clés, un choc était présent sur la gouttière devant la porte du garage, l’arrivée pour l’éclairage extérieur est présente (la photographie jointe révélant cependant que l’éclairage n’avait toujours pas été posé),le pignon à l’est n’était pas enduit.

S’il apparaît ainsi que certaines des réserves relevées par l’expert judiciaire ont fait l’objet de reprises (s’agissant par exemple du volet roulant de la chambre ou des portes du garage), d’autres persistaient (s’agissant notamment de la fissure présente sur le seuil de la baie vitrée du salon, du choc présent sur la gouttière, de l’absence de pose de l’éclairage extérieur et de l’absence d’enduit en pignon est).

La SAS Laval Constructions, sur laquelle pèse la charge de la preuve de la levée des réserves, ne démontre par ailleurs pas que le reste des réserves listées par l’expert ont été levées.

L’assignation au fond délivrée le 5 mai 2023 à la SAS Laval Constructions étant intervenue dans le délai de parfait achèvement (soit dans l’année suivant la réception judicaire prononcée à compter du 20 novembre 2022), il y a lieu d’ordonner à cette dernière de procéder, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, à compter de l’expiration de ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, à la levée des réserves suivantes :

En rez-de-chaussée :

«, [Localité 5] : Baie façade sud : légère fissure seuil. »

« Cuisine : Absence de prise téléphonique. »

« WC : Le joint de la robinetterie est défaillant. »

En niveau R+1 :

« Garage : Plaque du vide-sanitaire à fixer. »

En extérieur :

« Côté sud : fissure d’enduit à la liaison avec la maison mitoyenne ainsi qu’au niveau de la gouttière. »

« Côté nord : Baguette profil abîmé au niveau de la porte du garage.

Choc visible sur la gouttière.

Fissure d’enduit entre le garage et la maison.

Eclairage à poser au-dessus de la porte d’entrée. »

A défaut de levée de ces réserves dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, M., [S] sera autorisé à faire procéder aux travaux permettant cette levée aux frais avancés de la SAS Laval Constructions.

Il n’y a en revanche pas lieu de lui allouer une somme « à titre d’avance » à cette fin, M., [S] ne produisant aucun élément permettant de chiffrer le coût de ces travaux.

S’agissant enfin de l’absence d’enduit en pignon est, force est de constater que M., [S] ne justifie avoir entrepris aucune démarche judiciaire en vue de pouvoir bénéficier d’une servitude de tour d’échelle afin de pouvoir procéder à ces travaux, alors même que le conseil de la SAS Laval Constructions avait informé son conseil, par un courriel officiel du 27 novembre 2023, de la nécessité d’obtenir une telle servitude à défaut d’accord exprès du voisin.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner à la SAS Laval Constructions de procéder à la levée de cette réserve.

Sur les pénalités de retard :

M., [S] soutient que, compte tenu du retard pris dans la livraison de l’ouvrage, il est fondé à solliciter l’allocation de pénalités de retard conformément aux dispositions de l’article 2.6 du CCMI.

Il sollicite en conséquence la condamnation de la SAS Laval Constructions à lui payer la somme de 34 508 euros au titre des pénalités de retard échues au 31 mars 2023 (soit 120 098 euros TTC x 1/3 000e x 862 jours), outre les pénalités de retard dues du 1er avril 2023 jusqu’à la remise effective des clés.

La SAS Laval Constructions demande à voir la somme allouée à M., [S] au titre des pénalités de retard limitée à 32 384,27 euros (soit 809 jours x 40,03 euros), arguant que :

la demande de M., [S] s’affranchit du point de départ réel d’application des pénalités de retard, lequel doit, de jurisprudence constante, être déterminé à partir de la date butoir indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier (soit en l’espèce à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la réalisation des conditions suspensives) et non à partir de la date du démarrage effectif des travaux : elle fait ainsi valoir que le délai contractuel de douze mois pour exécuter les travaux a en l’espèce expiré le 8 février 2021 (3 + 12 mois après la levée de la dernière condition suspensive) et non le 19 novembre 2020 ; la demande de M., [S] ne tient pas compte des causes légitimes ayant prorogé le délai d’exécution des travaux : elle fait valoir qu’en l’espèce, en raison de la période d’urgence sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 et conformément aux dispositions des ordonnances des 25 mars 2020 et 13 mai 2020, la date de prise d’effet des pénalités de retard a été reportée d’une durée égale à 104 jours (ainsi qu’il ressort d’une communication officielle de la Fédération française du bâtiment) et que cette date de prise d’effet a été retardée d’une durée supplémentaire de 110 jours en raison des intempéries conformément à l’article 2-6 des conditions générales du CCMI et au relevé météorologique qu’elle verse aux débats, soit jusqu’au 10 septembre 2021 ;la demande de M., [S] méconnaît enfin le terme réel d’application des pénalités de retard, lesquelles ne sauraient courir jusqu’à la remise effective des clés de la maison mais doivent être au plus tard arrêtées au 28 novembre 2023, date à laquelle elle a organisé un rendez-vous de réception auquel M., [S] a été dûment convoqué mais ne s’est pas présenté sans raison valable, dès lors qu’il est constant que les pénalités de retard ne sont pas dues lorsque le retard de livraison est imputable au maître d’ouvrage.

2.1. Sur le point de départ des pénalités de retard :

L’article 2-6 des conditions générales du CCMI dispose que :

« Les travaux commenceront dans le délai fixé aux conditions particulières à compter de la réalisation des conditions suspensives et formalités définies à l’article précédent.

La durée de construction à compter du commencement des travaux sera celle fixée aux conditions particulières.

(…)

En cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l’ouvrage une indemnité égale à 1/3000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard. »

Les conditions particulières du CCMI disposent par ailleurs que :

« Les parties conviennent que les conditions suspensives seront réalisées dans un délai de 12 mois après la signature du contrat.

(…)

Les travaux commenceront dans le délai de 3 mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de l’article 2-5 des conditions générales.

La durée d’exécution des travaux sera de 12 mois à compter de l’ouverture du chantier. »

Il ressort expressément de cette dernière stipulation contractuelle que le constructeur s’est engagé à exécuter les travaux dans un délai maximal de douze mois à compter de l’ouverture du chantier.

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 octobre 2017 (n°16-21.238, publié au bulletin) dont se prévaut la défenderesse n’est pas transposable au présent cas d’espèce puisqu’il concernait une situation dans laquelle le chantier avait démarré après le délai prévu suivant la levée des conditions suspensives. En l’espèce, le chantier a démarré avant l’expiration de ce délai et rien ne justifie de différer le point de départ du délai d’exécution contractuellement fixé.

Les pièces versées aux débats ne permettent pas de déterminer avec certitude la date d’ouverture du chantier. M., [S] évoque un démarrage des travaux en date du 19 novembre 2019 tandis que la SAS Laval Constructions affirme que le chantier a été ouvert le 21 novembre 2019. Cette dernière doit être retenue à défaut de production d’éléments attestant d’un démarrage des travaux dès le 19 novembre 2019.

Il s’ensuit que le point de départ des pénalités de retard doit être fixé au 21 novembre 2020, soit à l’expiration d’un délai de douze mois à compter de l’ouverture du chantier.

2.2. Sur le terme des pénalités de retard :

Les pénalités de retard prennent fin à la date de livraison de l’immeuble et non à la date de la réception. La livraison s’entend en principe de la remise des clés au maître d’ouvrage.

En l’espèce, il est constant qu’à la date de la réception judiciaire de l’ouvrage (soit le 20 novembre 2022), M., [S] n’était pas en possession des clés.

Par courrier recommandé du 20 novembre 2023, la SAS Laval Constructions lui a adressé une convocation à une réunion fixée le 28 novembre 2023 à 15h en vue de procéder à la réception de sa maison.

Elle ne justifie toutefois pas du respect du délai de préavis de huit jours prévu par l’article 2-8 des conditions générales du CCMI, ce courrier recommandé n’ayant été présenté à M., [S] que le 22 novembre 2023, soit six jours avant la date prévue pour la visite de réception.

Si par courrier recommandé du 13 décembre 2023, la SAS Laval Constructions adressait à M., [S] une nouvelle convocation pour un rendez-vous de réception fixé au 20 décembre 2023, elle ne justifie pas de la date de présentation de ce courrier et ne démontre ainsi pas davantage avoir respecté le délai de préavis de huit jours imparti par le contrat.

Toutefois, par courrier recommandé du 20 décembre 2023, dont l’envoi n’est pas contesté, la SAS Laval Constructions, faisant suite « au rendez-vous qui s'[était] tenu ce jour en vue de procéder à la réception, valant livraison de la maison », rappelait à M., [S] que l’ouvrage était en parfait état d’être reçu et l’informait « [tenir] les clefs de la maison à [sa] disposition, sans préjudice des conséquences qui pourront être tirée de [son] refus.

M., [S] ne justifiant d’aucun motif légitime de nature à justifier son refus de prendre possession de l’ouvrage, il y a lieu de considérer qu’à compter du 20 décembre 2023, le retard dans la livraison lui est exclusivement imputable.

Le terme des pénalités contractuelles de retard doit ainsi être fixé au 20 décembre 2023.

2.3. Sur les causes de prorogation du délai de livraison :

2.3.1. Sur la période d’urgence sanitaire :

Conformément à l’article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-306 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période :

« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.

La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l’article 1er, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de cette période.

Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er. »

Il résulte de l’article 1er de la même ordonnance que la période définie à laquelle l’article 4 fait référence et celle comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020.

Il ressort ainsi de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 que la clause applicable aux pénalités de retard de livraison prévues par le CCMI conclu entre les parties le 20 décembre 2018 a été suspendue du 12 mars au 23 juin 2020 dans le cadre de l’état d’urgence lié à la pandémie de Covid-19, soit pendant 104 jours, prorogeant le délai de livraison et le point de départ des pénalités de retard au 5 mars 2021 (soit le 21 novembre 2020 + 104 jours).

2.3.2. Sur les intempéries :

L’article 2-6 des conditions générales du CCMI dispose que :

« Le délai de construction et la date de fin du délai contractuel de construction seront prorogés :

(…)

de la durée des intempéries définies à l’article L.5424-8 du Code du travail pendant lesquelles le travail est arrêté, signalées par lettre recommandée avec accusé de réception au maître de l’ouvrage ou par lettre remise en main propre contre décharge. »

En l’espèce, si la SAS Laval Constructions produit un relevé météorologique faisant état d’un nombre total de 123 jours d’intempéries sur la commune de, [Localité 3] entre le 20 novembre 2019 et le 16 mai 2021, elle ne justifie aucunement avoir notifié le retard qui s’en est suivi au maître de l’ouvrage, par lettre recommandée ou remise en main propre, la défenderesse ne versant aux débats qu’un courrier simple daté du 27 juillet 2021, dont l’envoi n’est au demeurant pas justifié, aux termes elle indique à M., [S] que « [le] pavillon aurait dû être livré le 23/06/2021 (arrêt de chantier pour covid+intempéries) » sans préciser le nombre de jours d’intempéries retenu.

Faute pour la SAS Laval Constructions d’avoir notifié ce retard conformément aux prévisions du contrat, aucune prorogation du délai de livraison ne saurait être retenue à ce titre.

2.4. Sur le montant des pénalités de retard :

Conformément aux développements qui précèdent, le calcul de pénalités est le suivant :

montant journalier : 40,03 euros (120 098 €/3000),nombre de jours écoulés entre le 5 mars 2021 et le 20 décembre 2023 : 1 020 jours,Soit une somme totale de 40 830,60 euros (40,03 € x 1 020 jours) au paiement de laquelle la SAS Laval Constructions doit être condamnée.

3. Sur les demandes de dommages et intérêts :

M., [S] fait valoir qu’il a subi différents préjudices en raison du comportement fautif de la SAS Laval Constructions, soulignant que cette dernière ne s’est pas présentée à la première réunion de réception en date du 27 octobre 2022 à laquelle elle avait été régulièrement convoquée. Il sollicite en conséquence la condamnation de cette dernière à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance lié à la gêne provoquée par l’encombrement de son garage, au sein duquel sont entreposés depuis le mois de septembre 2020 les éléments de la cuisine dont il s’est réservé la pose ;750 euros correspondant au coût de la peinture et de la colle dont il a fait l’acquisition en septembre 2020 pour la pose du carrelage, ceux-ci étant désormais périmés et devant être rachetés ;23 800 euros au 31 mars 2023 (soit 850 € x 28 mois) au titre de son préjudice résultant des loyers non perçus, sauf à parfaire à la date de la livraison de l’immeuble par remise des clés.Il expose, s’agissant de ce dernier point, que cette maison avait vocation à être louée, s’agissant d’un investissement locatif, soulignant d’une part qu’il a dû, pour financer ce projet, contracter un prêt auprès du CMB moyennant le remboursement de mensualités de 750 euros, et d’autre part que, compte tenu du marché de l’immobilier de, [Localité 3], cette maison pourrait être louée pour un loyer mensuel de 850 euros.

La SAS Laval Constructions conclut au rejet de ces demandes, faisant valoir que les pénalités contractuelles de retard ont vocation à couvrir l’ensemble des préjudices de toute nature découlant du retard de livraison. Elle soutient que, si ce principe a pu être tempéré par la jurisprudence dans l’hypothèse très spécifique où le maître d’ouvrage est en mesure de démontrer l’existence de dommages distincts, tel n’est pas le cas en l’espèce s’agissant des préjudices allégués qui résultent de l’impossibilité de jouir de son bien, d’ores-et-déjà forfaitairement indemnisée au travers de ces pénalités.

Elle fait plus précisément valoir :

s’agissant du prétendu préjudice de jouissance lié au stockage de la cuisine dans son garage, que l’éventuelle gêne occasionnée n’est pas démontrée puisque les photographies produites révèlent que d’autres éléments (vélos, congélateur volumineux) y sont entreposés de sorte qu’il n’est pas démontré que M., [S] jouissait auparavant de cette pièce conformément à son usage de garage,aucun justificatif n’est produit à l’appui de sa demande concernant la peinture et la colle pour le carrelage prétendument périmés, s’agissant des loyers non perçus, M., [S] ne démontre aucunement avoir fait construire le pavillon en vue de sa mise en location, puisque les conditions particulières du CCMI indiquent que cette construction intervenait pour son propre usage (étant observé qu’il aurait, dans le cas contraire, dû se conformer au respect des règles d’accessibilités aux personnes à mobilité réduite).

Les pénalités de retard prévues au contrat n’interdisent pas au maître de l’ouvrage de solliciter la condamnation du constructeur au paiement de dommages et intérêts réparant des dommages distincts de ceux indemnisés forfaitairement par les pénalités de retard, qui ne sont destinés qu’à réparer le préjudice afférent à la seule privation de jouissance de la maison individuelle (en ce sens, Cass. civ. 3e, 28 mars 2007, n°06-11313).

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

3.1. Sur le préjudice de jouissance :

En l’espèce, M., [S] produit plusieurs clichés photographiques, non datés et portant des annotations manuscrites (« chambre condamnée par meuble et sol chez nous », « photo n°2 garage chez nous », « photo n°3 garage chez nous », « peinture stockée aussi dans salle de jeux chez nous », « chambre chez nous », « photo garage chez nous – cuisine meuble peinture carrelage »), faisant apparaître des meubles et cartons entreposés au sein d’un garage et de pièces habitables.

Ces seuls clichés, qui n’attestent aucunement de la période ni du lieu du stockage de ces éléments, ne sauraient suffire à démontrer la réalité du préjudice de jouissance allégué.

La demande formée de ce chef doit en conséquence être rejetée.

3.2. Sur la peinture et la colle prétendument périmés :

M., [S], qui ne produit aucun justificatif à l’appui de cette demande et ne démontre ainsi pas la réalité du préjudice qu’il allègue, doit également être débouté de cette demande.

3.3. Sur les loyers non-perçus :

Aux termes des conditions particulière du CCMI litigieux, M., [S] a déclaré sur l’honneur que la construction était destinée à son propre usage et non à la location (ce qui aurait alors eu pour effet de faire entre la réalisation de cette maison dans le champ d’application des dispositions des articles L. 111-7 et suivants et R. 111-18-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’accessibilité des bâtiments d’habitation aux personnes handicapées).

M., [S] ne produit en outre aucun élément de nature à établir qu’il destinait en réalité cette maison à la location.

Il ne saurait dans ces conditions valablement se prévaloir d’un préjudice résultant de l’impossibilité de percevoir des loyers.

Cette demande est rejetée en conséquence.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

La SAS Laval Constructions, qui succombe à l’instance, est condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les dépens de l’instance en référé et le coût de l’expertise judiciaire.

Il n’y a en revanche pas lieu d’inclure dans les dépens le coût du constat d’huissier établi le 10 février 2022 par la SCP EUGENE QUERO SALLABER du pour un montant de 325 euros, ces frais ne pouvant être indemnisés, en raison de la nature, qu’au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de condamner la SAS Laval Constructions à payer à M., [S], sur le fondement de ce dernier article, la somme de 2 325 euros, incluant les frais de constat susmentionnés.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Prononce la réception judiciaire à la date du 20 novembre 2022 de l’ouvrage situé, [Adresse 4] à, [Localité 3] (35), objet du contrat de construction de maison individuelle conclu le 20 décembre 2018 entre la SAS Laval Constructions et M., [R], [S] ;

Dit que cette réception est assortie des réserves listées par M., [H], [T] au sein de son rapport d’expertise judiciaire déposé le 1er février 2023 ;

*****

Ordonne à la SAS Laval Constructions de procéder, dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et, à compter de l’expiration de ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois, aux travaux permettant la levée des réserves suivantes :

En rez-de-chaussée :

«, [Localité 5] : Baie façade sud : légère fissure seuil. »

« Cuisine : Absence de prise téléphonique. »

« WC : Le joint de la robinetterie est défaillant. »

En niveau R+1 :

« Garage : Plaque du vide-sanitaire à fixer. »

En extérieur :

« Côté sud : fissure d’enduit à la liaison avec la maison mitoyenne ainsi qu’au niveau de la gouttière. »

« Côté nord : Baguette profil abîmé au niveau de la porte du garage.

Choc visible sur la gouttière.

Fissure d’enduit entre le garage et la maison.

Eclairage à poser au-dessus de la porte d’entrée. »

*****

Autorise M., [R], [S], à défaut de levée de ces réserves dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, à faire procéder aux travaux permettant la levée de ces réserves, aux frais avancés de la SAS Laval Constructions ;

Dit n’y avoir pas lieu de lui allouer une somme « à titre d’avance » à cette fin ;

Condamne la SAS Laval Constructions à payer à M., [R], [S] la somme de 40 830,60 euros au titre des pénalités contractuelles de retard ;

Déboute M., [R], [S] de ses demandes de dommages et intérêts ;

Condamne la SAS Laval Constructions aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’instance en référé et le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne la SAS Laval Constructions à payer à M., [R], [S] la somme de 2 325 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires »

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

La greffière La présidente