RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00435 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4VS

MINUTE N° : 2025/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BESSUDO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 03 FEVRIER 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 3] représenté par son syndic TOQUET IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le numéro 429 251 218, ayant son siège social

[Adresse 1]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [F] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [X] [Z] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 18 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal judiciaire, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Faisant valoir que Monsieur [J] [F] [V] et Madame [X] [Z] [H], propriétaires du lot n°7 de la [Adresse 3] située au [Adresse 3], sont redevables de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, les a assignés, par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024, devant le tribunal de proximité de SAINT-BENOIT pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

6270,73 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 28 août 2024, somme à parfaire ;452,25 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 28 août 2024, somme à parfaire ;558,19 euros correspondant au montant de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2023 au jour de la décision à intervenir ;1500 euros à titre de dommages et intérêts,1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance, a actualisé sa créance au titre des charges impayées et des frais de recouvrement à la somme de 6837,26 euros et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs.

Monsieur [J] [F] [V] et Madame [X] [Z] [H] ont comparu à l’audience, ont reconnu être redevables des sommes réclamées au titre des charges impayées, ont fait état de leur situation financière et ont sollicité des délais de paiement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En vertu de l’article 14-1 de la même loi :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les cotisations du fonds travaux.

Conformément à l’article 42 de cette loi, les actions en contestation des décisions des assemblées générales, notamment sur l’approbation des comptes présentés par le syndic, doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] produit notamment à l’appui de sa demande :

un relevé de propriétéle contrat de syndicles appels de fonds de janvier 2017 à juin 2023 ;les décomptes de charge des années 2016 à 2022 ;les convocations aux assemblées générales et les procès-verbaux des assemblées générales des 27 décembre 2017, 31 août 2020, 25 août 2021 et 9 janvier 2023 ;plusieurs mises en demeure par le syndic entre 2018 et 2021 assorties d’accusés de réception, et une mise en demeure par avocat du 25 juillet 2023, avec accusé de réception;un décompte arrêté au 12 novembre 2024.

Il ressort de ces éléments que la dette de Monsieur [J] [F] [V] et Madame [X] [Z] [H] à l’égard du syndicat des copropriétaires, arrêtée au 12 novembre 2024 et comprenant les charges impayées et les frais de recouvrement, s’élève à la somme de 6837,26 euros, montant au demeurant non contesté par les défendeurs.

Il y a dès lors lieu de les condamner solidairement à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023, date de la mise en demeure. Pour la période courant du 25 juillet 2023 au 28 août 2024, les intérêts dus s’élèvent à la somme de 558,19 euros, tels que sollicités par le syndicat des copropriétaires, et il y a ainsi lieu de faire droit à la demande de condamnation solidaire des défendeurs au paiement de cette somme.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à l’exécution de son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Au regard de la carence sans motif légitime de Monsieur [J] [F] [V] et Madame [X] [Z] [H] dans le paiement des charges et des travaux de copropriété, il y a lieu de les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande en délais de paiement :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [J] [F] [V] et Madame [X] [Z] [H] sollicitent des délais de paiement, proposant de régler leur dette par des versements d’au moins 250 euros par mois. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, ne s’est pas opposé à cette demande.

En conséquence, il convient de leur accorder des délais de paiement sur une durée de 24 mois dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [J] [F] [V] et Madame [X] [Z] [H] supporteront in solidum les entiers dépens et seront condamnés solidairement à payer une somme de 700 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] [V] et Madame [X] [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, la somme de 6837,26 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement, somme arrêtée au 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] [V] et Madame [X] [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, la somme de 558,19 euros au titre des intérêts légaux échus du 25 juillet 2023 jusqu’au 28 août 2024 ;

ACCORDE à Monsieur [J] [F] [V] et Madame [X] [Z] [H] la faculté d’apurer la dette en 23 mensualités de 250 euros minimum et une dernière mensualité correspondant au solde de la somme due, par des versement devant intervenir au plus tard le 15 de chaque mois, et pour la première fois dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [F] [V] et Madame [X] [Z] [H] de respecter les modalités de ces délais de paiement, ou à défaut de paiement des provisions courantes, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] [V] et Madame [X] [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [F] [V] et Madame [X] [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], représenté par son syndic, la société TOQUET IMMOBILIER, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [F] [V] et Madame [X] [Z] [H] au paiement des entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection