TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 05 décembre 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07835 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52OI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA S.A PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [H] épouse [I]

née le 01 Janvier 1947, demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 11 mai 2007, la société [Adresse 3] aux droits de laquelle vient la société Unicil a donné à bail à M. et Mme [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 298,45 euros, outre 136,77 euros de provision sur charges.

A la suite du décès de M. [I], Mme [I] [C] est devenue seule titulaire du bail suivant avenant en date du 9 novembre 2023 à effet au 10 octobre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Unicil a fait signifier à Mme [I] par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2024 un commandement de payer la somme de 2.642,77 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Juger recevable la demande de la société Unicil du fait de la notification préalable de plus de six semaines de l’assignation à M. le préfet des Bouches-du-Rhône, Déclarer recevable la demande de la société Unicil du fait de la saisine préalable de la CCAPEX des Bouches-du-Rhône de plus de deux mois, Constater que par l’effet du commandement en date du 4 mars 2024, la clause résolutoire insérée au bail liant les parties est acquise et que la locataire occupe donc les lieux sans droit ni titre depuis cette date, Ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est, avec le concours de la force publique, de la locataire, ainsi que tous occupants de son chef du logement donné à bail,Condamner la locataire à payer à la société Unicil la somme de 5.785,91 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 8 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement, La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle totale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux loués, égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges et autres accessoires que la locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, notamment en cas de variation de l’APL ou en cas de suppression de celle-ci,Juger que l’indemnité d’occupation mensuelle totale sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,Condamner la locataire à payer à la société Unicil la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 4 mars 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 6 février 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois d’office pour être finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisé sa créance à la somme de 1.195,22 euros, selon décompte arrêté au 30 septembre 2025, terme de septembre inclus et précisé s’en rapporter s’agissant de l’octroi de délais.

Bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, la locataire n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demandeUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mai 2007 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 mars 2024 pour la somme en principal de 2.642,77 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLa locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de la locataire par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 605,09 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner la locataire à son paiement.

D’après le décompte versé par le bailleur, la locataire reste devoir la somme de 1.195,22 euros, à la date du 30 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus.

Il apparait toutefois que cette somme comprend des « frais de procédure » pour un montant total de 338,15 euros (183,07 + 12,98 + 142,10) ainsi que 24 fois une « pénalité locataire non assuré » pour 3,58 euros (soit un total de 85,92 euros) mais dont le montant n’est pas justifié.

La locataire sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 771,15 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatifL’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par le bailleur démontre le versement du montant intégral du loyer courant avant la date d’audience, deux versements de 2.056, 10 euros ayant été effectués les 4 et 11 septembre 2025

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de l’âge de la locataire (près de 79 ans) et de la qualité du bailleur, et malgré l’absence de Mme [I] à l’audience, il convient d’accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit ne peuvent toutefois être suspendus pendant le cours des délais accordés dès lors qu’aucune demande en ce sens n’a été formée par les parties et que les dispositions de la loi de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ne permettent pas au juge de décider d’office d’une telle suspension.

Sur les demandes accessoiresLa locataire, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Mme [I] sera donc condamnée à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2007 entre la société [Adresse 3] aux droits de laquelle vient la société Unicil et Mme [C] [I] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 mai 2024;

ORDONNE en conséquence à Mme [C] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [C] [I] à payer à la société Unicil, à titre provisionnel, la somme de 771,15 euros décompte arrêté au 30 septembre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

AUTORISE Mme [C] [I] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 21 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

CONDAMNE Mme [C] [I] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 605,09 euros à ce jour, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [C] [I] à payer à la société Unicil une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente