RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00014 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-G6P7

NAC : 70C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. BLEUET, immatriculée au RNE sous le n° SIRET 392 224 515 00016 prise en la personne de son représentant légal domiciliée audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Julien BARRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

S.A.S. CRAZY GARAGE, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 892 776 600 00017

[Adresse 6]

[Localité 8]

Rep/assistant : M^e Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [P] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [G] [Y] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 28 Août 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 18 Septembre 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître [Localité 12] délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître MOUTOUCOMORAPOULE délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 décembre 2024, la S.C.I BLEUET a fait assigner la SAS CRAZY GARAGE, Monsieur [P] [Z], et Madame [G] [Z] par devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, 834 et 835 du Code de procédure civile aux fins de voir, selon ses dernières conclusions communiquées électroinquement le 26 mars 2025 :

ORDONNER que la SAS CRAZY GARAGE, Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] mettent fin à l’empiètement du LOT n°21 sur le LOT N°20 en réalisant les travaux nécessaires au retrait du portail d’accès litigieux ; DIRE que cette obligation sera assortie d’une astreinte in solidum de 500 euros par jour de retard dans la réalisation des travaux à compter de la décision à intervenir ;ORDONNER que la SAS CRAZY GARAGE, Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] mettent fin à l’empiètement causé par le stationnement régulier de véhicules bloquant l’accès au LOT n°20 ; DIRE que cette obligation sera assortie d’une astreinte in solidum de 500 euros par infraction constatée à compter du prononcé de la décision à intervenir ; CONDAMNER in solidum la SAS CRAZY et Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z], à verser à la SCI BLEUET la somme de 55.000 euros à titre de provision ad litem; CONDAMNER solidairement la SAS CRAZY et Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z], à verser à la SCI BLEUET la somme de 5.000 € à la SCI BLEUET en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER solidairement la SAS CRAZY et Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] aux entiers dépens, en ce compris, les frais de signification des mises en demeure et le procès-verbal de constat.

Au soutien de ses demandes, la SCI BLEUET fait valoir que la SAS CRAZY GARAGE et les époux [Z] empiètent sur sa parcelle en utilisant un portail ouvrant sur son lot et en y stationnant des véhicules, ce qui constituerait un trouble manifestement illicite faisant obstacle à la mise en location de son bien. Elle verse aux débats un procès-verbal de constat du 20 août 2024 ainsi que des photographies et courriels d’un agent immobilier pour étayer ses demandes.

Par ordonnance du 15 mai 2025, le juge des référés aenjoint à la SCI Bleuet d’une part et la SAS Crazy Garage, Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] d’autre part de rencontrer pour un rendez-vous d’information sur la médiation et a renvoyé l’affaire à l’audience du 3 juillet 2025.

Au regard de l’échec de la médiation, dans ses dernières écritures communiquées électroniquement le 27 août 2025 la SAS CRAZY sollicite de :

DEBOUTER la SCI BLEUET de l’ensemble de ses demandes.

A titre reconventionnelORDONNER à la SCI BLEUET de remettre les lieux en l’état préexistant.Précisément,

ORDONNER à la SCI de retirer les grilles, poteaux métalliques et chaines métalliques implantés sur les parcelles [Cadastre 11] [Cadastre 4] et [Cadastre 11] [Cadastre 5] tels que constatés par procès-verbal de constat du 07 août 2025 établi par Maître [H] [R] de la SELARL AVE CJ, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir.CONDAMNER la SCI BLEUET à payer à chacun défendeur la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 28 août 2025, le juge des référés a indiqué que la décision serait prononcée au 18 septembre 2025 par mise à disposition des parties au greffe de la juridiction.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce,

La SCI BLEUET justifie de sa propriété du lot n°20 du lotissement « [Adresse 13] » par l’acte notarié du 27 octobre 1993, complété par l’avis de taxe foncière 2024. Le plan des lots 18 à 22 confirme la contiguïté des lots 20 et 21 ; des photographies illustrent l’état du lot 20 et l’existence d’un hangar. La SCI produit un procès-verbal de constat du 20 août 2024 faisant état d’un portail donnant accès au lot 21 depuis le lot 20, avec une ouverture d’environ 8 m, ainsi que la présence d’un véhicule sur la parcelle de la SCI, lors de l’arrivée de l’huissier. Ce constat met en évidence le fait que le lot 21 est en bordure de la voie publique ([Adresse 14]), de sorte qu’il ne souffre d’aucune enclave.

En défense, les époux [Z] établissent leur propriété du lot 21 (AZ [Cadastre 5]) par l’acte du 1er juillet 1992 et la location commerciale consentie à la SAS CRAZY GARAGE en février 2024. Ils produisent un constat du 25 mars 2024 relatant que la SCI a obstrué l’accès alors en usage (chaînes, poteaux, blocs de béton), ce qui aurait provoqué l’arrêt d’activité du garage, des retards de restitution de véhicules, des coûts de remplacement et du chômage technique. Ils justifient avoir aussitôt mis en demeure la SCI de libérer l’entrée (lettre du 3 avril 2024), puis avoir entrepris des démarches pour ouvrir un accès sur la [Adresse 14] : récépissé de déclaration préalable du 12 avril 2024, devis de travaux du 12 avril 2024, courrier du service Urbanisme réglementaire du 12 avril 2024, et courriel du 24 octobre 2024 du service Urbanisme indiquant l’attente de l’avis de l’Architecte des bâtiments de France.

Enfin,

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’accès litigieux depuis le lot 20 vers le lot 21 est matériellement constitué et exploité : le procès-verbal de constat du 20 août 2024 décrit un portail ouvrant d’environ 8 m permettant l’accès au lot 21 depuis la parcelle de la SCI, et constate la présence d’un véhicule sur le lot 20 lors de l’arrivée de l’huissier. Le courriel de l’agent immobilier du 12 novembre 2024, relatant une visite du 24 septembre 2024 perturbée par un véhicule obstruant l’accès et évoquant un problème récurrent, corrobore l’atteinte au libre usage du bien. Les défendeurs eux-mêmes, qui versent des échanges et photographies montrant qu’un ancien locataire (MEVI) utilisait déjà de 2016 à 2022 la même entrée sans opposition de la SCI, reconnaissent cette utilisation du lot n°20.

Or, les défendeurs ne justifient d’aucune servitude conventionnelle autorisant un passage ou un accès sur le lot 20 : l’acte de propriété des époux [Z] du 1er juillet 1992 n’en comporte pas.

En outre, le lot 21 jouxte la voie publique ([Adresse 14]) et, selon le constat du 20 août 2024, « ne souffre pas d’enclave ». À défaut de titre, l’usage ancien invoqué et démontré par les défendeurs demeure une simple tolérance de fait, juridiquement précaire et révocable. Les démarches engagées courant 2024 pour créer un accès sur la rue (déclaration préalable et échanges avec l’urbanisme) confirment, au demeurant, l’absence de droit acquis sur le fonds voisin et l’existence d’une solution d’accès autonome.

L’argument tiré d’une prétendue incertitude de limite ne saurait prospérer : les titres et le plan de lotissement situent suffisamment l’assiette des parcelles pour constater que le passage et le stationnement des véhicules venant au garage situé sur le lot 21 se font sur le lot 20. L’existence d’un portail ouvrant du fonds des défendeurs sur le lot 20, l’usage dudit accès et l’occupation du terrain du demandeur sont établis par constat et corroborés par le courriel de l’agent immobilier. L’atteinte au droit de propriété est donc manifeste. Le trouble ne se limite pas à un incident isolé : l’existence d’une ouverture d’environ 8 mètres donnant sur la parcelle de la demanderesse est par essence propice à la réitération de franchissements et de stationnements, et entretient un risque actuel d’empiétement et de gêne.

Les considérations économiques des défendeurs (constat du 25 mars 2024 relatant une paralysie temporaire après la pose d’entraves par la SCI) ne sauraient légaliser l’utilisation sans droit du fonds d’autrui.

Dans ces conditions, le trouble manifestement illicite est caractérisé et il convient de le faire cesser.

Dès lors, il y a lieu :

1° D’ordonner à Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] de mettre fin à l’empiètement du lot n°21 sur le lot n°20 en procédant au retrait du portail d’accès litigieux ;

2° De les astreindre à exécuter cette obligation sous une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de 3 mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

3° De faire défense aux époux [Z] ainsi qu’à la SAS CRAZY GARAGE et à toute personne se réclamant d’eux, de stationner ou d’entreposer des véhicules ou matériels sur le lot n°20, la violation de cette interdiction constituant une infraction distincte, soumise à la même astreinte provisoire de 150 euros par infraction constatée et par jour de retard, et ce pour une durée de trois mois à compter de la signification.

Sur la demande de provision ad litem

En l’espèce, si l’existence de l’empiètement imputable à la SAS CRAZY GARAGE sur le lot n°20 appartenant à la SCI BLEUET est suffisamment caractérisée par les pièces produites, il n’en demeure pas moins que la demande de provision ad litem ne peut prospérer.

En effet, conformément à l’article 835 du code de procédure civile, l’octroi d’une provision suppose que l’obligation invoquée ne soit pas sérieusement contestable. Or, si le principe d’un trouble est établi, l’évaluation du préjudice allégué par la SCI BLEUET, tenant notamment à l’absence de location de son hangar et au manque à gagner revendiqué, demeure sujette à débat.

Le lien de causalité direct entre l’empiètement constaté et l’absence de preneur au loyer de 10.000 euros mensuels n’apparaît pas avec l’évidence requise en référé. Le seul courriel produit par l’agent immobilier, relatant des difficultés ponctuelles d’accès lors d’une visite, ne suffit pas à établir que la vacance locative du bien trouverait exclusivement son origine dans l’attitude des défendeurs, à l’exclusion de toute autre considération (conditions financières proposées, caractéristiques propres du bien, état du marché, etc.).

Ainsi, si le bien-fondé des prétentions indemnitaires de la SCI BLEUET appelle un examen par le juge du fond, il n’appartient pas au juge des référés d’allouer une provision dans un contexte où l’étendue du préjudice et son imputabilité demeurent sérieusement discutées.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande de provision présentée par la SCI BLEUET.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS CRAZY GARAGE et des époux [Z]

En l’espèce, les défendeurs sollicitent, à titre reconventionnel, qu’il soit jugé qu’ils subissent un trouble manifestement illicite résultant de la fermeture partielle de la voie d’accès préexistante desservant la parcelle [Cadastre 11] [Cadastre 5], et qu’il soit ordonné à la SCI BLEUET de remettre les lieux en l’état antérieur en retirant grilles, poteaux et chaînes métalliques.

Toutefois, ainsi qu’il a déjà été dit, il ressort des pièces produites, et notamment de l’acte notarié du 27 octobre 1993 ainsi que des plans de lotissement et documents cadastraux régulièrement versés aux débats, que la SCI BLEUET justifie de sa pleine propriété sur le lot n°[Cadastre 1] (parcelle [Cadastre 11] [Cadastre 4]), sans qu’aucune servitude conventionnelle ou légale de passage au profit de la parcelle [Cadastre 11] [Cadastre 5] ne soit établie.

Il en résulte que les défendeurs ne démontrent pas l’existence d’un droit d’accès sur la parcelle appartenant à la SCI BLEUET et ne peuvent, en conséquence, invoquer la fermeture de cette voie comme constituant un trouble manifestement illicite.

Dès lors, les demandes reconventionnelles seront rejetées.

Sur les mesures de fin de décision

Les défendeurs, qui perdent leur procès, seront condamnés aux dépens, qui ne sauraient comprendre les frais de commissaire de justice pour les actes initiés par la SCI demanderesse hors de toute autorisation judiciaire (mise en demeure et constat).

Enfin, il ne paraît pas équitable de laisser à la charge la SAS CRAZY GARAGE, Monsieur [P] [Z], et Madame [G] [Z] les frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Ces derniers seront condamnés à verser à la SCI BLEUET la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sophie PARAT, Juge des référés,

ORDONNONS à Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] de mettre fin à l’empiètement du LOT n°21 sur le LOT N°20 en réalisant les travaux nécessaires au retrait du portail d’accès ouvrant sur le lot n°20 ;

DISONS que ces travaux devront être réalisés dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente décision ;

ASSORTISSONS cette obligation passé le délai de 3 mois, d’une astreinte provisoire, in solidum, de 150 euros par jour de retard, pour une durée de trois mois ;

ORDONNONS à la SAS CRAZY GARAGE, Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] ainsi qu’à toute personne se réclamant d’eux, de mettre fin à l’empiètement causé par le stationnement de véhicules bloquant l’accès au LOT n°20 ;

DISONS que cette obligation sera assortie d’une astreinte in solidum de 150 euros par infraction constatée à compter de la signification de la présente décision;

REJETONS la demande de provision ad litem ;

REJETONS les demandes reconventionnelles de la SAS CRAZY GARAGE, Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] ;

CONDAMNONS la SAS CRAZY GARAGE, Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] in solidum aux dépens,

CONDAMNONS la SAS CRAZY GARAGE, Monsieur [P] [Z] et Madame [G] [Z] in solidum à verser à la SCI BLEUET la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

LE GREFFIER LA PRESIDENTE